50年房貸賭局：特朗普的住房計劃可能出現的問題

特朗普總統最近提出的50年期房貸方案，旨在通過將貸款償還期限拉長數十年來緩解負擔危機。雖然在數學上這可以降低每月還款額，但房地產專業人士警告，這種解決方案可能弊大於利。讓我們來看看可能出現的問題。

長壽問題：大多數借款人無法堅持到底

這裡的關鍵點在於人口結構：根據全國房地產經紀人協會的數據，2025年首次購房者的平均年齡已達40歲，創下歷史新高。同時，CDC估計美國的平均預期壽命為78.4歲。做個算術：一個40歲的借款人，可能要到90歲房貸才會結束。

Unlock Technologies的首席傳訊官Michael Micheletti直言不諱地指出人類成本：「一對中30歲的夫妻簽下50年的還款期限，面對的將是數十年甚至退休後的還款期。大多數人沒有足夠的儲蓄來支撐這些還款，同時還要支付醫療和生活必需品。」

不過，也有專家指出，房主很少會在同一個房產住滿整個貸款期限。50年的結構不一定是指50年的居住時間，而是指整個生態系統通過負擔能力緩解所獲得的好處。

股權陷阱：累積財富需要永遠

較短的房貸能更快建立股權，因為本金的減少在早期較為迅速。而50年的房貸，股權積累則進展緩慢。在最初的幾十年裡，幾乎每一筆還款都用於支付利息，本金幾乎沒有變動。

Micheletti解釋道：「股權多年來都被鎖住。房屋股權協議或HELOC（房屋淨值信貸額度）能在你真正需要時提供更好的房屋價值取用方式，而不是幾十年後才用。」

這種結構性的不平等意味著，當人生中出現昂貴的突發狀況時，借款人缺乏財務彈性。

悖論：較低的還款額可能推高房價

這聽起來反直覺，但卻令人擔憂。較低的每月負擔理論上有助於負擔能力，但實際上，房市運作依賴供需關係。如果50年房貸讓買家能夠貸款更大，競爭者也會因此增加，導致多方競價同一房源。房價上升，可能完全抵消了負擔能力的提升。

房地產開發商Todd Drowlette警告：「這會使負擔能力問題惡化。更多買家能以較長還款期限‘負擔’房屋，競爭激烈，房價上漲。你沒有解決任何問題，只是讓債務變得更深。」

歷史的回聲：另一場危機的前兆？

Echo Fine Properties的CEO Jeff Lichtenstein憂心忡忡地提到2006年的房市崩盤。那個時代充斥著魯莽的放貸標準、最低的股權緩衝和大規模違約。50年房貸的結構也呼應了那些危險的元素。

他的診斷是：「如果房市下跌，沒有股權的借款人就無法脫身。緊急修繕、退休資金或重大資本需求都得不到資金，因為股權從未形成。短期的緩解變成長期的災難。」

核心風險與2006年相似——降低進入門檻卻不強化借款人韌性，造成系統性脆弱。

真正的替代方案：股權為基的解決方案

與其延長還款期限，不如採用房屋股權協議等替代方案，提供更彈性的選擇，無需承擔數十年的義務。這些結構讓房主可以策略性地利用股權，而不是陷入50年的負擔——在負擔能力與財務謹慎之間找到折衷。

50年房貸不僅在專家中不受歡迎，更是一種結構性賭注，認為人口結構、市場動態和借款人行為都會配合。然而，歷史告訴我們，它們很少會如此配合。