Ejecutivos de China JinDi Group reducen sus salarios en un 72%

(来源：Inmobiliaria Zhuan Guan)

La remuneración de los directivos de Jindi Group se desplomó de 70,78 millones de yuanes en 2020 a 19,61 millones de yuanes en 2025, con una caída de hasta 72,29%.

I. Cambios específicos en los datos de remuneración de los directivos

El importe total de la remuneración cae en picado:

• En 2020: remuneración total de los directivos por 70,78 millones de yuanes, en un nivel relativamente alto dentro de la industria.

• En 2025: según el informe anual más reciente, el total de remuneraciones percibidas por directores y altos directivos asciende a 18,61 millones de yuanes, con una remuneración promedio de 1.33M de yuanes.

• Cálculo de la caída: descenso real de 51,17 millones de yuanes, con una caída del 72,29%, muy por encima del promedio de la industria.

Detalle de la remuneración clave de los directivos (2025):

• Presidente Xu Jiajun: remuneración antes de impuestos de 1,99 millones de yuanes

• Director general y responsable financiero Li Ronghui: 1,93 millones de yuanes

• Vicepresidente senior Chen AiHong: 1,81 millones de yuanes

• Otros vicepresidentes senior (Wei Chuanjun, Chen Changchun, Hao Yibin, Wang Nan): todos 1,69 millones de yuanes

• Secretario del consejo Hu Xuewen: 1,33 millones de yuanes

Tendencia de cambios en la remuneración:

• En 2023: total de remuneración 37,01 millones de yuanes

• En 2024: total de remuneración 23,09 millones de yuanes

• En 2025: total de remuneración 18,61 millones de yuanes

• Se observa una tendencia descendente consecutiva de tres años; en 2025 la cifra ya ha bajado 49,7% frente a 2023.

II. Grave deterioro del desempeño operativo de la empresa

Ingresos a la mitad:

• En 2025, ingresos de explotación de 35.858 millones de yuanes, una caída interanual pronunciada de 52,41%.

• Ingresos por desarrollo inmobiliario de 23.890 millones de yuanes, con una disminución interanual de 60,20%.

• Ingresos por administración de propiedades de 8.060 millones de yuanes, con un leve aumento interanual de 3,23%, convirtiéndose en uno de los pocos puntos brillantes.

Ampliación de pérdidas cuantiosas:

• En 2025, la utilidad neta atribuible a los accionistas de la empresa cotizada fue de -13.281 millones de yuanes.

• El importe de la pérdida se amplió adicionalmente en 117% frente a los -6.115 millones de yuanes de 2024.

• Ganancia básica por acción de -2,94 yuanes; la junta directiva resolvió no realizar la distribución de utilidades en el año en curso.

Contracción fuerte de las ventas:

• En 2025, el monto total de contratos acumulados fue de 30.02 mil millones de yuanes, con una disminución interanual de 56,18%.

• Al final del período del informe, las reservas totales de terrenos de la empresa eran de aproximadamente 24,72 millones de m², con reservas de terrenos de titularidad 10,59 millones de m²; la proporción en ciudades de primer y segundo nivel es de aproximadamente 79%.

Amortizaciones significativas:

• La suma de pérdidas por deterioro crediticio y pérdidas por deterioro de activos provisionadas en 2025 superó los 9.000 millones de yuanes.

• Entre ellas, las pérdidas por deterioro crediticio alcanzaron 5.945 millones de yuanes y las pérdidas por deterioro de activos rondaron 3.105 millones de yuanes.

• La empresa realiza pruebas de deterioro para distintos tipos de activos y provisiona reservas por deterioro de activos de 7.031 millones de yuanes, incluidas reservas por pérdidas crediticias de 4.506 millones de yuanes y provisiones por caída de valor de inventarios de 2.498 millones de yuanes.

Margen bruto se desploma con seriedad:

• En el negocio inmobiliario, el margen bruto de liquidación cayó a 7,93%, 6,18 puntos porcentuales menos que en el mismo período del año pasado.

• Refleja la situación en la que los márgenes de ganancia de toda la industria se han comprimido de forma severa.

III. Ajuste profundo de la estructura organizativa

Cambio del modelo de gestión:

• En julio de 2025, Jindi Group realizó un ajuste a gran escala de su estructura organizativa; el modelo de gestión de 3 niveles de “sede central-región-compañía de la ciudad” que se venía usando durante muchos años se comprimió a un modelo de gestión de 2,5 niveles de “sede central-gran región-compañía regional”.

• Se cancelaron cinco compañías regionales existentes y se crearon cuatro nuevas compañías de gran región: Gran Región del Sur de China, Gran Región del Norte, Gran Región del Este de China y Gran Región del Centro y Occidente.

Reubicación de funciones:

• Sede central: como centro de decisiones de gestión operativa, se encarga de decidir asuntos clave de operación y gestiona directamente a las compañías regionales.

• Compañía de gran región: como centro de supervisión del negocio; su función central es supervisar la producción y la operación de las compañías regionales y trabajos especiales sobre puntos difíciles y prioritarios.

• Compañía regional: como entidad operativa de primera línea, responsable de la gestión de la producción y la operación dentro del área bajo su jurisdicción.

Cambios a gran escala en personal:

• El presidente de la antigua región del Sur de China, Du Hong, fue trasladado a la Gran Región del Este de China para desempeñarse como gerente general de la gran región y, al mismo tiempo, gerente general de la compañía de la región de Shanghái.

• El gerente general de la antigua compañía de Pekín, Yu XiuFeng, fue trasladado para desempeñarse como gerente general de la compañía de la región del Centro de China.

• El gerente general de la antigua compañía de Shanghái, Ji Bin, pasó a ser gerente general de la compañía regional de Nanjing.

• Tras renunciar como presidente en octubre de 2023, el fundador Ling Ke se desligó por completo del sistema de Jindi en junio de 2025.

Logros de reducción de costos y mejora de eficiencia:

• En la primera mitad de 2025, los gastos de ventas fueron de 524.5M de yuanes, con una caída interanual de 24,23%.

• Los gastos de administración fueron de 1.08B de yuanes, con una caída interanual de 17,95%.

IV. Ajuste profundo del entorno general de la industria

La industria inmobiliaria reduce salarios de manera general:

• Vanke: la remuneración de los directivos pasó de 112.21M de yuanes en 2013 a 9,42 millones de yuanes en 2025, con una caída de hasta 92%.

• China Merchants Shekou: en 2024, el total de remuneraciones de directores, supervisores y altos directivos disminuyó en medio año respecto al año anterior; el salario anual del presidente Jiang Tiefeng pasó de 4.92M de yuanes a 2.42M de yuanes.

• Country Garden: el salario anual del presidente Mo Bin pasó de 192M de yuanes a 120k yuanes.

• Greenland Holdings: en 2025, la estructura salarial de los altos directivos se redujo de 11 niveles a 9 niveles; los estándares salariales de cada categoría bajaron entre 25% y 30%.

Dificultades de operación en la industria:

• La mayoría de las empresas inmobiliarias enfrentan desafíos como la caída de ventas y pérdidas en utilidades.

• El ciclo de caída del mercado hace que los precios de venta de los proyectos no alcancen lo previsto y aumenta el riesgo de cobro de cuentas.

• Bajo la doble presión de “garantizar la entrega de viviendas” y el pago de la deuda, el flujo de caja de las empresas inmobiliarias suele estar tensionado.

V. Análisis de las múltiples motivaciones de las reducciones salariales de los directivos

1. Resultado natural de un mecanismo de vinculación con el desempeño

• Jindi Group, en su informe anual, afirma de manera explícita: “La remuneración de los altos directivos está vinculada al desempeño de la empresa. En caso de pérdidas de la empresa, el nivel de remuneración también refleja cierta razonabilidad”.

• La reversión operativa de “vacas lecheras de utilidades” a “agujero negro de pérdidas” ya no puede sostener la remuneración astronómica de antaño.

2. Elección estratégica que prioriza la seguridad del flujo de caja

• La empresa establece garantizar la seguridad del flujo de caja como la tarea prioritaria; en 2024 pagó aproximadamente 120k de yuanes de deudas con vencimiento público.

• Recortar todo gasto no necesario y que los altos directivos reduzcan su salario a la cabeza se convierte en una elección inevitable para la supervivencia de la empresa.

3. Medidas de apoyo para ajustes de la estructura organizativa

• Un modelo de gestión más aplanado necesita coordinarse con el sistema de remuneración correspondiente.

• En un contexto de despidos a gran escala, la reducción salarial de los directivos refleja el “asumir responsabilidades y comprometerse”.

4. Presión del entorno regulatorio y mediático

• Las autoridades regulatorias enfatizan que “las empresas con pérdidas no deben pagar remuneraciones exorbitantes”, e impulsan que la remuneración de los altos directivos quede vinculada de por vida a los riesgos.

• Mientras la empresa registraba pérdidas enormes de más de 100 mil millones de yuanes, los altos directivos recibieron altos salarios durante la etapa más alta de la industria, lo que provocó fuertes cuestionamientos públicos sobre la correspondencia de “derechos, responsabilidades y beneficios”.

5. Tendencia inevitable durante la transición de la industria

• La industria inmobiliaria ya ha pasado de “alto crecimiento, alta palanca, alta remuneración” a una nueva etapa de “bajo crecimiento, alto riesgo, baja remuneración con rastreo de responsabilidad”.

• La reducción salarial de los directivos se ha convertido en un fenómeno generalizado durante el período de ajustes profundos en la industria.

VI. Perspectivas futuras e implicaciones

Optimización de la estructura financiera:

• A finales de 2025, el saldo de pasivos con intereses de la empresa era de 67.000 millones de yuanes, de los cuales 98,6% correspondían a préstamos bancarios.

• El costo promedio de financiación es de 3,92%, 13 puntos porcentuales menos que a finales de 2024.

• El ratio de activo-pasivo es de 64,25%; el ratio de deuda neta es de 65,21%. La estructura de pasivos se optimiza adicionalmente.

Desarrollo de diversificación del negocio:

• La proporción de ingresos del negocio no residencial aumenta de forma constante, mostrando resiliencia a través de un desarrollo diversificado como la construcción por encargo.

• El negocio de administración de propiedades mantiene el crecimiento y se convierte en una fuente estable de flujo de caja.

Implicaciones para la industria:

• El caso de Jindi Group refleja el giro histórico de la industria inmobiliaria de China, que pasa de la era dorada a una etapa de ajustes profundos.

• El cambio drástico en la remuneración de los directivos cuantifica el vaivén de una empresa líder en medio de la marea de la época.

• En el futuro, las empresas inmobiliarias deben prestar aún más atención a la solidez financiera, la diversificación del negocio y la optimización de la estructura de gobernanza.

Resumen

La caída drástica del 72,29% en la remuneración de los altos directivos de Jindi Group es el resultado de la interacción de múltiples factores, como el grave deterioro del desempeño operativo de la empresa, el ajuste profundo del entorno de la industria, la reconstrucción del cambio en la estructura organizativa y el aumento de la presión regulatoria y del discurso público. Este cambio no solo refleja el ajuste de la estrategia de supervivencia de Jindi Group, sino que también refleja la transformación histórica del sector inmobiliario en su conjunto, de la expansión acelerada a la difícil supervivencia. En el invierno de la industria, la reducción salarial de los directivos, la nivelación organizativa y la concentración del negocio se han convertido en elecciones comunes para las empresas inmobiliarias; y el caso de Jindi Group ofrece una referencia profunda para la transición del sector.

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