瑞銀 4.69 億美元基金凍結贖回，歐洲房地產流動性危機升

瑞銀房地產有限公司德國子公司於 3 月 26 日透過投資者通知宣布，旗下開放式商業房地產基金 UBS（D）Euroinvest Immobilien 暫停全部贖回，期限最長 36 個月，資產規模約 4.69 億美元。聲明指出，基金的流動資產「已不足以滿足贖回需求並確保妥善管理」，3 月 25 日後提交的贖回申請全攔截。

凍結觸發機制：估值下跌與贖回壓力的雙重夾擊

（來源：BeInCrypto）

Euroinvest 基金成立於 1999 年，以投資歐洲主要城市商業不動產為核心策略，歷史上曾在 2008 年金融危機及 2014 年前後兩度凍結贖回。此次為第三次凍結，觸發背景為多重宏觀壓力的同步爆發。

截至 2026 年 2 月的 12 個月內，因歐洲央行升息重創商業房地產估值，該基金累計虧損約 9%，2024 年業績正式轉負。觸發本次凍結的結構性壓力因素如下：

估值端：利率上升導致歐洲商業房地產重估損失，基金凈值持續縮水

需求端：美國與以色列對伊朗的軍事行動加劇市場恐慌，贖回請求集中湧入

預期端：市場對歐洲央行最早可能於 4 月升息的預期，驅使投資人加速從低流動性資產撤離

結構端：開放式基金以可即時贖回的份額持有流動性極低的不動產，存在先天的資產負債錯配

Celsius 的鏡像：傳統金融（TradFi）的結構性陷阱

瑞銀 Euroinvest 的困境與摧毀加密借貸平台的機制存在顯著的結構性對照。 Celsius Network 與 Genesis Global 均接受可即時贖回的存款，同時將資金配置於流動性極低的鏈上協議。當提款需求超過可用流動性，兩者相繼崩盤。

瑞銀面對的是同一結構性陷阱，差異僅在於其缺乏流動性的底層資產是實體建築而非加密代幣。 2022 年加密市場因流動性錯配付出沉重代價；2026 年，這一機制在傳統金融領域以更大規模重演。

更廣泛的行業蔓延：瑞銀並非孤例

根據 Nightingale Associates 的資料，在類似的贖回壓力下，Ares Management、Apollo Global Management 及 BlackRock 近期均已對旗下私募信貸基金設置贖回限制或調整出金上限，顯示流動性壓力已從房地產擴散至多個另類資產類別。

分析師指出，當 TradFi 平台鎖定退出機制，原本可能流向比特幣（BTC）或以太坊（ETH）等風險資產的機構資金將被困住，進一步收緊整體市場的流動性供給。此次 Euroinvest 的凍結被報道為近期中東局勢升級以來，歐洲房地產基金首次錄得的重大凍結事件。

常見問題

瑞銀為何凍結 Euroinvest 基金的贖回？

基金宣稱流動資產已不足以應對持續湧入的贖回需求。直接原因為歐洲商業房地產估值下跌（12 個月虧損約 9%）、利率上行壓力及地緣政治緊張局勢下集中爆發的贖回請求，三重因素疊加耗盡了基金的可用流動性。

Euroinvest 凍結與 Celsius 崩盤有何本質相似之處？

兩者均面臨「開放式贖回承諾 vs 底層資產流動性極低」的結構性錯配：Celsius 的底層是加密協議倉位，瑞銀的底層是實體不動產。當贖回需求超越可用流動性，兩種機制均導致強制暫停出金，觸發信任危機。

此次凍結對基金持有人有何具體影響？

3 月 25 日後的所有贖回申請被全數攔截，最長鎖定期為 36 個月。基金同時停止發行新股，投資人在凍結期內既無法退出，也無法追加持倉，持有的基金份額將暫時喪失全部流動性。