Discurso de la Vicepresidenta de Supervisión Bowman sobre la revitalización de los préstamos hipotecarios bancarios

Es un placer volver a acompañarlos este año en la Conferencia de Banqueros Comunitarios de la Asociación de Banqueros Americanos. Como exbanquero comunitario, siempre disfruto dedicar tiempo a aprender de su experiencia para informar mi trabajo en la Reserva Federal.1

Hoy, me gustaría abordar una tendencia preocupante en nuestro sistema financiero que tiene implicaciones significativas para la industria bancaria, la estabilidad del mercado hipotecario y los consumidores. Ya sea por una decisión consciente en respuesta al entorno regulatorio u otros factores, hemos visto una migración significativa de la originación y el servicio de hipotecas fuera del sector bancario. Los datos cuentan una historia clara. En 2008, los bancos originaron alrededor del 60 por ciento de las hipotecas y tenían los derechos de servicio sobre aproximadamente el 95 por ciento de los saldos hipotecarios. Desde entonces, la contracción ha sido extraordinaria. A 2023, los bancos originaron solo el 35 por ciento de las hipotecas y sirvieron aproximadamente el 45 por ciento de los saldos hipotecarios.2

Para entender la magnitud de este cambio, como reguladores, tenemos la responsabilidad de determinar si las regulaciones prudenciales han impulsado este desplazamiento. También debemos considerar si las regulaciones están calibradas adecuadamente al riesgo que la originación y el servicio de hipotecas representan para el sistema bancario. Esta migración de la originación y el servicio ha sido costosa para los bancos, los consumidores y el sistema hipotecario en general. En parte, esto resulta de una sobrecalibración del tratamiento de capital para estas actividades, que ha llevado a requisitos que son desproporcionados al riesgo y que hacen que las actividades hipotecarias sean demasiado costosas para que los bancos participen. Veo un camino a seguir que incorpore tanto una participación renovada de los bancos en el mercado hipotecario como un sistema bancario seguro y sólido.

Por qué importa esta migración

Para los bancos: Las hipotecas son un componente importante del modelo de negocio. Esto no solo desde una perspectiva de ingresos, sino porque la banca es fundamentalmente un negocio de relaciones. La compra de una vivienda es un hito importante en la vida, y los bancos deberían poder ofrecer este servicio a sus clientes. Además, la mayoría de los bancos prefieren mantener el servicio hipotecario en sus propias instalaciones para garantizar experiencias positivas para los clientes. Sabemos que un buen servicio genera lealtad del cliente, pero puede causar frustración significativa si se realiza mal.

Los beneficios de la relación que ofrece el negocio hipotecario son sustanciales. Los clientes con fuertes vínculos bancarios tienden a acudir a ese banco para otras necesidades financieras, desde cuentas corrientes hasta servicios de inversión. Esto puede crear un círculo virtuoso: un buen servicio en el negocio hipotecario puede fortalecer la relación con los clientes y mejorar la resiliencia financiera del banco. El servicio hipotecario también ofrece beneficios financieros distintos. Los ingresos por comisiones del servicio hipotecario diversifican los ingresos del banco, reduciendo la dependencia excesiva de los ingresos por préstamos, y proporcionando ingresos más estables independientemente del entorno de tasas de interés.

Los bancos también tienen ventajas estructurales en el servicio. Las relaciones con los clientes construidas a través de los préstamos hipotecarios pueden ser más valiosas para los bancos que para las no bancarias, porque pueden ofrecer más productos y servicios cruzados. Los saldos en cuentas de depósito en garantía deben mantenerse en cuentas aseguradas, lo que proporciona a los bancos fondos para apoyar las actividades de préstamo, al igual que en cualquier otra cuenta de depósito. Muchos contratos de servicio requieren que el servicer adelante pagos de principal, interés y otros pagos en nombre de prestatarios morosos. Los bancos pueden cumplir con estos requisitos con mayor facilidad que las no bancarias, ya que tienen acceso a fuentes de financiamiento estables y de bajo costo.

Para los consumidores: En cuanto a los consumidores, la reducción en el número de bancos que participan en la originación y el servicio hipotecario ha reducido la elección y la competencia, lo que a su vez disminuye los costos. Además, los prestatarios que enfrentan dificultades financieras parecen estar peor durante las recesiones económicas cuando son atendidos por servicers no bancarios. Durante la COVID-19, los prestatarios con servicers bancarios tenían más probabilidades de recibir moratorias en sus pagos hipotecarios que aquellos con servicers no bancarios.3

Para la estabilidad financiera: Los servicers no bancarios enfrentan otras vulnerabilidades, como se describe en un informe reciente del Consejo de Supervisión de Estabilidad Financiera.4 Quizás el mayor riesgo que representan es que los marcos regulatorios y de resolución para estas compañías hipotecarias no han seguido el ritmo de su crecimiento. Cuando un gran servicer bancario falla, los reguladores tienen herramientas para garantizar que las funciones principales de servicio continúen, como que los pagos de los prestatarios se acrediten correctamente y que los prestatarios en dificultades reciban modificaciones apropiadas. Los servicers no bancarios están sujetos a muchas menos salvaguardas.

El desafío del tratamiento de capital

Podemos ver claramente, a partir de investigaciones académicas y comentarios de la industria, que el cambio en 2013 en el tratamiento de capital de los derechos de servicio hipotecario fue un factor en la retirada de los bancos del mercado hipotecario.5 Cuando una institución financiera securitiza una hipoteca vendiéndola a un fideicomiso de titulización, recibe un “derecho de servicio hipotecario”, o MSR, como producto de la venta. Ese MSR representa el valor presente esperado de los ingresos netos por servicio que la institución recibirá durante la vida de la hipoteca, incluyendo las tarifas de servicio anticipadas menos los gastos.

Estos cambios en el tratamiento de capital de los MSR fueron dos: primero, la mayoría de los bancos experimentaron aumentos modestos a moderados en sus ponderaciones de riesgo para los MSR, dependiendo de cómo contabilizaran estos derechos en sus balances.6 Segundo, los bancos que poseían cantidades significativas de MSR enfrentaron un tratamiento de capital aún más estricto, en el que cualquier MSR que excediera un cierto porcentaje del capital (el “umbral de deducción”) recibía ponderaciones de riesgo desproporcionadamente altas.

Reconsiderando el equilibrio

En su momento, los reguladores ajustaron el tratamiento de capital de los MSR por razones fundamentadas. La valoración de los MSR puede ser difícil de calcular porque no se basa en precios de transacción en mercados líquidos. En cambio, se derivan de modelos que dependen de suposiciones subjetivas sobre la prepago de hipotecas y la probabilidad de incumplimiento. Esto hace que las valoraciones sean volátiles, especialmente durante cambios en las tasas de interés, y hemos observado que en períodos de altos incumplimientos, algunos mercados de MSR pueden experimentar estrés o colapsar.

Estas son preocupaciones legítimas, y quiero dejar claro que poseer MSR no es la opción adecuada para todos los bancos. Gestionar con éxito la volatilidad en las valoraciones de los MSR a medida que cambian las tasas de interés requiere capacidades sofisticadas de cobertura o una estrategia efectiva de retención de prestatarios durante las oleadas de refinanciamiento. El servicio también conlleva riesgos operativos sustanciales y responsabilidades de cumplimiento. Los bancos que participan en el servicio hipotecario deben contar con la experiencia y los recursos adecuados para gestionar estos riesgos y responsabilidades de manera segura y sólida.

Dicho esto, los reguladores están mucho más familiarizados con los MSR desde que se implementaron las regulaciones de 2013, y también hemos aprendido mucho sobre cómo el tratamiento de capital de los MSR ha afectado las decisiones de los bancos respecto a la originación y el servicio hipotecario. En cuanto a la originación, cuando los bancos deciden si originan y cómo fijan los precios de las hipotecas, consideran el valor del MSR que reciben tras la venta de titulización. El tratamiento de capital hace que ese MSR sea menos valioso. Dado que los bancos securitizan aproximadamente el 75 por ciento de sus originaciones hipotecarias a prestatarios de ingresos bajos a moderados (LMI), el tratamiento de capital puede afectar particularmente la disponibilidad y asequibilidad de las hipotecas para estos prestatarios.7

En cuanto al servicio, hemos aprendido que el umbral de deducción puede impedir que un banco construya un negocio de servicio rentable. Este efecto puede ser más importante para bancos más pequeños. El servicio hipotecario requiere inversiones fijas sustanciales en personal y tecnología, lo que lo hace más rentable a volúmenes mayores. Sin embargo, los bancos más pequeños pueden no ser capaces de construir una cartera de servicios de ese tamaño sin crear un MSR que supere el umbral de deducción.

Las ponderaciones de riesgo para las hipotecas en las carteras bancarias también afectan las decisiones de los bancos sobre participación en el mercado hipotecario y fijación de precios. ¿Están estas ponderaciones calibradas adecuadamente al riesgo subyacente? Considere la relación préstamo-valor (LTV) de una hipoteca. Las reglas de capital imponen la misma ponderación de riesgo independientemente del LTV, pero la probabilidad de incumplimiento y la severidad de las pérdidas varían sustancialmente con el LTV. Las hipotecas con bajo LTV tienen pérdidas esperadas bajas: los prestatarios tienen fuertes incentivos para proteger su patrimonio, y los valores de las garantías superan con creces la exposición crediticia del banco. Además, el riesgo de incumplimiento disminuye con el tiempo a medida que se paga el principal y la hipoteca migra a categorías de LTV más bajas.

Esta desalineación entre los requisitos de capital y el riesgo real tiene consecuencias importantes. Los bancos mantienen un número sustancial de hipotecas con bajos ratios LTV. Al exigir un capital desproporcionadamente alto, reducimos la capacidad del banco para desplegar capital en apoyo a las necesidades de su comunidad. En vista de estas consideraciones, estoy abierto a revisar si el tratamiento de capital de los MSR y las hipotecas está calibrado adecuadamente y es proporcional a los riesgos.

Camino propuesto hacia adelante

Aunque existen muchas reglas que rigen la originación y el servicio hipotecario bancario, mi discusión de hoy se centra en el tratamiento de capital regulatorio, que representa solo una pequeña parte del problema hipotecario en general. Abordar de manera integral los desafíos del mercado hipotecario también requeriría revisar las reglas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor y los requisitos legislativos. Permítanme destacar algunas áreas dentro del marco de Basilea que podrían abordar eficazmente algunos desafíos y que estamos considerando para posibles modificaciones.

Pronto se presentarán dos propuestas regulatorias que, entre otros cambios más amplios en el marco de capital regulatorio, aumentarían los incentivos de los bancos para participar en la originación y el servicio hipotecario. Primero, las propuestas eliminarían el requisito de deducir los activos de servicio hipotecario del capital regulatorio, manteniendo la ponderación de riesgo del 250 por ciento asignada a estos activos. Buscaremos comentarios sobre la ponderación de riesgo adecuada para estos activos. Este cambio en el tratamiento de los activos de servicio hipotecario incentivaría la participación bancaria en el negocio de servicios hipotecarios, reconociendo la incertidumbre sobre el valor de estos activos durante el ciclo económico.

En segundo lugar, las propuestas también considerarían aumentar la sensibilidad al riesgo de los requisitos de capital para los préstamos hipotecarios en los libros de los bancos. Una opción sería usar ratios préstamo-valor (LTV) para determinar la ponderación de riesgo aplicable a las exposiciones de bienes raíces residenciales, en lugar de aplicar una ponderación uniforme independientemente del LTV. Este cambio podría alinear mejor los requisitos de capital con el riesgo real, apoyar la concesión de préstamos en balance por parte de los bancos y potencialmente revertir la tendencia de migración de actividad hipotecaria a no bancarios en los últimos 15 años.

Estos cambios potenciales abordarían preocupaciones legítimas sobre la estructura del mercado hipotecario, manteniendo salvaguardas prudenciales apropiadas. Espero recibir retroalimentación de la industria y otros interesados mientras consideramos estas modificaciones.

Pensamientos finales

Al crear un mercado hipotecario resiliente que incluya una participación sólida de todo tipo de instituciones financieras, podemos ofrecer créditos asequibles y servicios de alta calidad a los prestatarios, independientemente de las condiciones económicas. Fortalecer la participación bancaria en estas actividades no amenaza la seguridad y solidez del sistema bancario. Estos objetivos son coherentes.

Espero trabajar con mis colegas reguladores para explorar opciones que permitan a los bancos volver a sus servicios tradicionales y principales, incluido el espacio hipotecario minorista.

Gracias nuevamente por la invitación a acompañarlos hoy, y espero con interés nuestra discusión.

1. Las opiniones expresadas aquí son propias y no necesariamente reflejan las de mis colegas en la Junta de la Reserva Federal o en el Comité Federal de Mercado Abierto. Agradezco a Karen Pence por su ayuda con estas declaraciones. Volver al texto

2. Las estadísticas se recopilan a partir de datos de la Ley de Divulgación de Hipotecas Residenciales (HMDA) (originaciones) y de Inside Mortgage Finance (servicio). Las tablas de HMDA corresponden a hipotecas de compra con primer gravamen, cerradas, garantizadas por propiedades unifamiliares construidas en el sitio y ocupadas por el propietario. Los bancos incluyen bancos comerciales, instituciones de ahorro y cooperativas de crédito. La participación de mercado de los bancos en 2008 fue algo alta en comparación con estándares históricos, ya que algunos grandes no bancarios quebraron en 2007 y 2008. El Consejo de Supervisión de Estabilidad Financiera (FSOC) publicó un informe sobre el servicio hipotecario no bancario que proporciona una serie temporal más larga. Ver FSOC, Informe sobre el Servicio Hipotecario No Bancario 2024 (PDF). Volver al texto

3. Ver Susan Cherry, Erica Jiang, Gregor Matvos, Tomasz Piskorski y Amit Seru, “Alivio de deuda de hogares gubernamental y privado durante COVID-19 (PDF)”, Brookings Papers on Economic Activity (Otoño 2021); You Suk Kim, Donghoon Lee, Tess Scharlemann y James Vickery, “Fricciones en la intermediación en alivio de deuda: evidencia de la moratoria de la Ley CARES”, Journal of Financial Economics 158 (2024), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2024.103873. Volver al texto

4. Ver https://home.treasury.gov/system/files/261/FSOC-2024-Nonbank-Mortgage-Servicing-Report.pdf. Volver al texto

5. Greg Buchak, Gregor Matvos, Tomasz Piskorski y Amit Seru, “Fintech, arbitraje regulatorio y el auge de los bancos sombra”, Journal of Financial Economics 130 (2018), https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.03.011_._ Volver al texto

6. Para más información sobre los cambios en el tratamiento de capital de los MSR, ver Informe al Congreso sobre el efecto de las reglas de capital en los activos de servicio hipotecario (PDF) (Junta de Gobernadores, junio de 2016). Volver al texto

7. Cálculo basado en datos de HMDA para hipotecas de compra con primer gravamen y tasa fija, ocupadas por el propietario. Volver al texto