¿Realmente puedes hacer que una inversión en dúplex se pague sola? Aquí tienes 5 ciudades donde podría funcionar

La atracción de invertir en dúplexes es sencilla en papel: comprar una propiedad de dos unidades, ocupar una de ellas tú mismo y dejar que los ingresos del alquiler de la otra cubran tu pago hipotecario. En teoría, obtienes una vivienda gratuita mientras construyes patrimonio y capturas cualquier excedente de alquiler como ganancia. Pero, ¿realmente funciona esta estrategia en el mercado actual?

Según Marcia Kaufman, CEO de Bayport Funding, la respuesta depende en gran medida de la ubicación. “Incluso si la renta de la segunda unidad no cubre completamente la pago mensual de la hipoteca, a menudo hace que la vivienda sea significativamente más asequible para el propietario-ocupante”, explica. El desafío está en encontrar mercados donde los precios de compra sigan siendo razonables mientras la demanda de alquiler se mantiene robusta, una combinación que reduce considerablemente tus opciones.

Sin embargo, ciertos rincones del país aún presentan oportunidades atractivas para el mejor lugar para comprar un dúplex. Aquí es donde los números se alinean favorablemente.

Jacksonville: Crecimiento Sin el Precio Premium

Jacksonville se ha convertido discretamente en una de las ciudades más grandes de Estados Unidos, cruzando recientemente el millón de residentes y reclamando el décimo lugar en tamaño de área metropolitana, según datos de la Oficina del Censo de EE. UU. A pesar de esta afluencia, la ciudad mantiene una relativa asequibilidad. Los precios medianos de viviendas están un 32% por debajo del promedio nacional, pero el alquiler promedio solo está un 20% por debajo, creando una brecha significativa para que los inversores en dúplex puedan aprovechar.

Las matemáticas son aún más interesantes si consideramos la trayectoria de Jacksonville. Los inversores tempranos que aseguren los precios de compra relativamente bajos de hoy podrían beneficiarse sustancialmente si la apreciación sigue el patrón de otras áreas metropolitanas en crecimiento. Una advertencia: Kaufman enfatiza la importancia de tener en cuenta los costos de seguro, que pueden ser particularmente altos en esta región y erosionar los márgenes de alquiler si no se gestionan cuidadosamente.

Yonkers: El Vecino Asequible de NYC

Justo fuera de la ciudad de Nueva York, se encuentra Yonkers, una comunidad del condado de Westchester que ofrece una combinación única: costos de vivienda aproximadamente la mitad de los de Manhattan, pero con dinámicas de alquiler que reflejan más de cerca a los vecindarios cercanos de NYC de lo que cabría esperar. Esta proximidad geográfica significa que los inquilinos compiten activamente por las unidades, apoyando precios de alquiler saludables en relación con los costos de compra.

El mejor lugar para comprar un dúplex en la región de Nueva York a menudo depende de la tolerancia al desplazamiento, pero Yonkers ofrece fundamentos convincentes para inversores que buscan un equilibrio entre asequibilidad y rendimiento de alquiler.

Raleigh-Durham: Apostando por la Expansión Económica

El corredor Raleigh-Durham presenta una tesis de inversión diferente. Los precios de las viviendas rondan la mediana nacional, mientras que los alquileres caen ligeramente por debajo del promedio, lo que inicialmente sugiere una economía de dúplex mediocre. Pero Kaufman ve potencial sin explotar aquí.

El fuerte sistema universitario y la economía innovadora de la región crean una ventaja demográfica: los graduados universitarios suelen permanecer en el área por motivos laborales, generando una demanda constante de jóvenes profesionales que buscan alquileres de calidad antes de estar listos para comprar una vivienda. Esta base de inquilinos constante reduce el riesgo de vacancia y respalda el poder de fijación de precios. A medida que la economía regional continúa expandiéndose, los compradores tempranos de dúplex podrían encontrarse por delante de las curvas de apreciación de precios, similar a la oportunidad en Jacksonville pero con una infraestructura laboral más consolidada.

Hoboken y Jersey City: Juego de Proximidad Premium

Al otro lado del río Hudson desde Manhattan, Hoboken y Jersey City ocupan una posición de mercado interesante. Los precios de compra rivalizan con los de los distritos exteriores de Nueva York, pero ambas ciudades ofrecen acceso rápido en tren directo a Manhattan, un factor que justifica alquileres premium por parte de los inquilinos que se desplazan diariamente.

Estas ciudades suelen tener precios de alquiler que igualan o superan a ciertos vecindarios de Brooklyn, a pesar de tener costos de compra significativamente menores. Para los inversores cómodos con precios de adquisición más altos, los rendimientos de alquiler aún pueden respaldar estrategias de dúplex, especialmente entre jóvenes profesionales que priorizan desplazamientos cómodos a Manhattan sobre ser propietarios.

Long Beach: La Estacionalidad Como Característica

Long Island, Long Beach, presenta la barrera de compra más alta entre estos cinco mercados, pero compensa con dinámicas estacionales únicas. El entorno de ciudad costera permite estrategias creativas en dúplex: una unidad puede funcionar como alquiler a corto plazo o Airbnb durante los meses de verano pico, cuando el turismo impulsa tarifas nocturnas premium.

Incluso en meses fuera de temporada, Long Beach mantiene su atractivo de alquiler residencial, dado que está dentro del rango de desplazamiento a Manhattan y tiene acceso directo en tren. Esta combinación—tarifas premium estacionales más demanda constante durante todo el año—puede crear patrones de flujo de efectivo atractivos que los alquileres residenciales estándar no pueden replicar.

La Conclusión

El mejor lugar para comprar un dúplex depende en última instancia de tu tolerancia al riesgo y tu horizonte de inversión. Los mercados que ofrecen cobertura hipotecaria inmediata a través de los ingresos por alquiler siguen siendo limitados, pero existen mercados estratégicos para inversores dispuestos a analizar las tendencias laborales locales, patrones demográficos y dinámicas estacionales. Los candidatos más fuertes para dúplex generalmente presentan una brecha significativa de asequibilidad en relación con los alquileres, o ventajas únicas como demanda turística, creación de empleo sólida o accesibilidad para desplazarse, que respaldan precios de alquiler sostenidos.