Cuando el turismo cae, estos 5 mercados inmobiliarios comienzan a hablar con inversores inteligentes

El aumento de tarifas a principios de 2025 ha redefinido el panorama de los viajes en Estados Unidos de maneras inesperadas. El número de visitantes extranjeros sufrió un golpe serio: las llegadas de Canadá cayeron un 31,9% y las de México un 23% solo en marzo de 2025, según Oxford Economics. El sector turístico estadounidense absorbió aproximadamente $64 mil millones en pérdidas, con los plazos de recuperación extendiéndose hasta 2029 como pronto. Pero aquí está lo que la mayoría pasa por alto: cuando la demanda internacional desaparece de las ciudades turísticas, el mercado no colapsa—se reposiciona. Para los buscadores de propiedades, esto significa algo raro: precios a la baja, inventario en aumento y vendedores dispuestos a negociar.

La Ventaja del Comprador en Mercados en Cambio

Los mecanismos son sencillos. Los destinos dependientes del turismo vieron reducirse su base de clientes extranjeros, lo que aflojó el control sobre los valores de las propiedades. Las casas permanecen más tiempo en el mercado. El inventario aumenta. El poder de negociación se desplaza decididamente hacia el lado del comprador. Mientras tanto, el turismo nacional se mantiene relativamente estable, proporcionando un suelo a estos mercados. El resultado es una ventana estrecha donde los inversores pueden entrar en mercados costeros y destinos establecidos antes de que la demanda internacional vuelva a crecer.

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North Myrtle Beach presenta un panorama mixto pero comprable. Los precios medianos subieron un 3,4% interanual hasta $398,002 en abril de 2025, aunque segmentos específicos se debilitaron—las unidades de un dormitorio bajaron un 5,4%, y las casas de dos y tres dormitorios siguen en descenso. El inventario aumentó un 6,3% desde marzo, inundando el mercado con más de 1,000 listados activos. El dato revelador: el 87% de las casas se vendieron por debajo del precio de venta. Los días en el mercado se extendieron a 128 días. Para compradores pacientes, esto significa oportunidad.

Gatlinburg cuenta una historia diferente. La mediana de casas unifamiliares se mantiene en torno a los $400,000, aunque las cabañas premium alcanzan más de $600,000 impulsadas por la demanda de alquileres a corto plazo. El turismo nacional sigue siendo robusto aquí, el crecimiento poblacional es estable y la reciente flexibilidad en la zonificación está convirtiendo moteles antiguos en modernas unidades vacacionales. La inversión en propiedades sigue fluyendo, atraída por el potencial de rentabilidad y la estética montañosa. Este mercado se está moderando en lugar de suavizarse.

Dauphin Island desafió las tendencias nacionales de debilitamiento gracias a la fortaleza interna y mejoras en la infraestructura. La mediana de marzo de 2025 subió un 10,2% interanual hasta $490,000, con casas de cuatro dormitorios apreciándose un 18%. El inventario explotó—160 casas en venta representaron un aumento mensual del 52%. Las cabañas fuera de la playa se venden un 20% por debajo de propiedades similares en el Golfo en otras áreas. Las casas se mueven más lentamente, los precios se flexionan más. Es claramente un mercado de compradores.

Girdwood funciona con una dinámica diferente. La mediana en la ciudad de Alaska se sitúa en $445,350, y aunque las tasas de impuestos a la propiedad (1,26% efectivo) superan los promedios nacionales—una consideración que vale comparar con las estructuras fiscales de Nueva York en cálculos de inversión a largo plazo—el crecimiento de precios interanual de la ciudad promedió un 5,4% durante una década. El turismo de aventura nacional constante, vuelos directos desde Seattle que atraen a compradores de la Costa Oeste y los incentivos fiscales municipales para mejoras en alquileres hasta 2026 mantienen la demanda a pesar de las cabezas de tarifa. El inventario limitado mantiene los valores respaldados.

Truro en Cape Cod experimentó una segmentación marcada. El precio mediano de abril alcanzó los $944,500, un aumento del 4,7% interanual, pero la composición cambió drásticamente. Las casas de cinco dormitorios cayeron un 38%, mientras que las unidades de un dormitorio aumentaron un 50%. El inventario subió un 19% mes a mes. Las reservas de alquileres de verano en Europa cayeron un 12%, pero la ocupación nacional se mantuvo alta. La infraestructura reciente de control de inundaciones generó confianza en los compradores. Los vendedores son flexibles en los términos. El mercado se inclina decididamente hacia los compradores que se preparan para la eventual recuperación del turismo.

La Ventana del Inversor

Estos cinco mercados comparten un patrón: la caída del turismo internacional impulsada por tarifas ha creado una suavización temporal, aumento del inventario y flexibilidad en los vendedores. Sin embargo, la demanda interna proporciona estabilidad. Lo más importante es que los expertos estiman que la recuperación completa ocurrirá alrededor de 2029—lo que significa que los inversores tienen aproximadamente de tres a cuatro años para posicionarse antes de que los visitantes internacionales regresen y los precios se normalicen al alza. Los mercados no están colapsando; están haciendo una pausa. Esa pausa es la oportunidad.