Comprendiendo el Impuesto a las Mansiones: Guía para compradores sobre cómo evitar impuestos elevados en bienes raíces

Cuando se adquiere una propiedad residencial de alto valor, muchos inversores pasan por alto un coste oculto importante: el impuesto a la mansión. Este gravamen adicional se activa cuando el precio de compra de una vivienda supera un umbral predeterminado, que generalmente comienza en $1 millones. A pesar de su nombre, que sugiere lujo, este impuesto es puramente basado en el precio y no refleja el tamaño real en metros cuadrados o las comodidades. Dado que estos gravámenes pueden alterar sustancialmente los retornos financieros de una inversión, consultar con un asesor financiero antes de cerrar puede revelar valiosas estrategias de optimización fiscal.

¿Qué Estados y Ciudades aplican impuestos a la mansión?

Varias jurisdicciones en Estados Unidos han implementado estructuras de impuesto a la mansión, cada una con umbrales y tarifas distintas:

El Estado de Nueva York opera uno de los regímenes de impuesto a la mansión más agresivos del país:

• 1% en propiedades valoradas entre $1 millones y $2 millones
• 1.25% en propiedades valoradas entre $2 millones y $3 millones
• 1.5% en propiedades valoradas entre $3 millones y $5 millones
• Incrementos progresivos que alcanzan el 3.9% para propiedades que superan los $25 millones

La ciudad de Nueva York siente especialmente el impacto debido a la prevalencia de ventas de propiedades de siete cifras.

El enfoque de California varía según el municipio. Los Ángeles implementó en 2022 el Impuesto de Transferencia ULA:

• 4% en propiedades valoradas desde $5 millones hasta $10 millones
• 5.5% en propiedades que superan los $10 millones

Nueva Jersey aplica un impuesto fijo del 1% a todas las transacciones residenciales que superen los $1 millones, independientemente del precio final.

Connecticut utiliza una estructura escalonada de impuestos de transferencia:

• 0.75% en propiedades por debajo de $800,000
• 1.25% en propiedades entre $800,000 y $2.5 millones
• 2.25% en propiedades que superan los $2.5 millones
• Impuestos adicionales en propiedades por encima de $4 millones

¿Cómo funciona realmente el impuesto a la mansión?

Este impuesto es fundamentalmente un gravamen de transferencia único que se evalúa en el cierre, calculado como un porcentaje del precio de venta registrado. La obligación fiscal generalmente recae sobre el comprador, sumándose a los gastos totales de cierre junto con el seguro de título y los honorarios del abogado. Sin embargo, en ocasiones, los vendedores negocian para absorber o compartir este gasto como incentivo en el acuerdo.

Para ilustrar con un ejemplo concreto: un comprador en la ciudad de Nueva York que adquiere por $3 millones enfrentaría:

• 1% sobre los primeros $2 millones = $20,000
• 1.25% sobre los $E0@ millones restantes = $12,500
• Total de la obligación fiscal: $32,500

Estrategias legales para minimizar o eliminar este impuesto

Existen varias formas de estructurar legalmente para reducir la exposición al impuesto a la mansión:

Negociación del precio: Cuando una propiedad se lista ligeramente por encima del umbral, ambas partes pueden acordar un precio registrado más bajo, siempre que cumpla con los procedimientos de tasación estándar.

Transacciones bifurcadas: Separar los bienes muebles $1 muebles, accesorios, arte( de las transferencias de bienes raíces puede reducir el precio de venta gravable, aunque las autoridades fiscales examinan estas disposiciones con atención.

Estructuras de propiedad corporativa: Comprar a través de una LLC en ciertas jurisdicciones puede calificar para un tratamiento fiscal alternativo, aunque esto requiere asesoramiento legal profesional para garantizar el cumplimiento.

La conclusión

El impuesto a la mansión representa un coste de cierre sustancial en mercados inmobiliarios premium. Originalmente diseñado para financiar iniciativas de vivienda asequible, el aumento en las valoraciones de las propiedades en grandes áreas metropolitanas ahora somete a los compradores de clase media a estos gravámenes. Entender las tarifas específicas de cada jurisdicción y explorar enfoques de estructuración fiscal ventajosos con asesores calificados se vuelve esencial antes de completar transacciones de alto valor.