Las recortes de la tasa de la Fed señalan vientos de cola para el sector de los REIT: Annaly Capital se posiciona para un rendimiento del 12.9% en medio de un cambio económico

La desconexión entre el sentimiento del mercado y la realidad económica nunca ha sido tan marcada. Mientras Wall Street se preocupa por escenarios de recesión, los datos duros cuentan una historia diferente. El rastreador del PIB de la Reserva Federal de Atlanta se sitúa en un sólido 4%—una cifra que desafía el pensamiento tradicional del manual de 2019. La economía real está funcionando con más fuerza de lo que admiten los pesimistas, incluso cuando los responsables de la política monetaria se inclinan hacia una flexibilización monetaria.

Por qué importa este contexto económico

La Reserva Federal de Jerome Powell está recortando tasas en un entorno donde el crecimiento económico sigue siendo sólido. Esta combinación de políticas aparentemente contradictorias—reducciones de tasas junto con un PIB en expansión—no refleja ni la crisis financiera de 2008 ni el colapso de la pandemia en 2020. Ambos casos incluyeron recortes de tasas durante recesiones. El escenario actual es fundamentalmente diferente: la economía se expande mientras los costos de financiamiento disminuyen.

Los cambios estructurales son igualmente importantes. La inteligencia artificial está transformando fundamentalmente los mercados laborales y la economía empresarial. Las divisiones tradicionales del sector se están difuminando; algunas industrias prosperan mientras otras se estancan. Es un mercado bifurcado donde coexisten ganadores y perdedores—y aún así muchos inversores navegan con suposiciones obsoletas.

La tesis de las REITs con recortes de tasas

Una relación sigue siendo inquebrantable: las tasas en descenso impulsan el rendimiento de las REITs. En las últimas dos décadas, cada ciclo importante de recortes de tasas ha provocado rallies sustanciales en las REITs. El entorno actual podría ofrecer el ciclo más potente hasta la fecha. A diferencia de episodios anteriores, este rally se desarrolla en un contexto de crecimiento económico real en lugar de contracción.

Las Mortgage Real Estate Investment Trusts (mREITs) se benefician particularmente. Estos vehículos, obligados a distribuir el 90% de sus ganancias a los accionistas, mantienen carteras de hipotecas respaldadas por el gobierno. A medida que las tasas de interés caen, las valoraciones de los bonos hipotecarios existentes se aprecian—un beneficio mecánico directo. La mecánica es sencilla: cuando los rendimientos se comprimen, los precios de los bonos suben.

Mientras tanto, ese rendimiento “seguro” del 4% en el mercado monetario, que cautiva a los ahorradores conservadores, se está erosionando rápidamente. Cada acción de la Fed redirige capital inactivo hacia oportunidades de rendimiento genuino, creando una demanda estructural por vehículos que paguen dividendos.

La jugada de Annaly Capital

Annaly Capital (NLY) ejemplifica la oportunidad en las mREITs. La compañía se centra exclusivamente en hipotecas respaldadas por agencias—las garantizadas por Fannie Mae y Freddie Mac. Esta posición elimina el riesgo crediticio y maximiza la sensibilidad a los movimientos de tasas.

Los diferenciales hipotecarios actualmente están en niveles históricamente amplios. Cuando surge esta dinámica, la estrategia de NLY se activa: la gestión invierte en hipotecas cuando las valoraciones están deprimidas, y luego espera la normalización de los rendimientos. Las matemáticas son convincentes. Las tasas hipotecarias ya han bajado de más del 7% a un rango bajo del 6%—un cambio que inmediatamente eleva el valor en libros de las participaciones con un coste superior a $0.70.

La sostenibilidad del dividendo de la compañía es sólida. Las ganancias básicas de $0.73 por acción superan el reciente pago trimestral de $0.70, proporcionando un colchón. A medida que la caída de tasas comprime el coste de fondos de NLY y amplía los márgenes netos de interés, las ganancias adicionales podrían sostener el rendimiento actual del 12.9% o impulsar aún más el crecimiento del dividendo.

La calidad importa en el espacio de las mREITs

No todas las REITs hipotecarias operan en igualdad de condiciones. Muchos competidores mantienen deuda en bienes raíces comerciales—edificios de oficinas enfrentando desafíos de ocupación y situaciones de crédito ilíquido. La misión exclusiva de NLY en agencias evita completamente estas complicaciones. Es un perfil más simple y de menor riesgo que el de otros que mantienen papel hipotecario especulativo.

La conclusión sigue siendo clara: los entornos de recorte de tasas diferencian entre operadores preparados y aquellos que están en fuera de juego. Cuando las condiciones monetarias se relajan y las fuentes tradicionales de rendimiento se agotan, plataformas de dividendos probadas como NLY atraen capital en busca de ingresos confiables. El rendimiento del 12.9% refleja tanto el entorno actual de tasas como la demanda estructural de rendimiento genuino en un mundo donde los vehículos de ahorro ofrecen retornos decrecientes.