Cómo un REIT construyó su fortuna a través de 133 aumentos consecutivos de dividendos

El poder del crecimiento persistente de dividendos

Realty Income (NYSE: O) destaca en el panorama de los fideicomisos de inversión en bienes raíces por un logro singular: ha aumentado su pago mensual de dividendos 133 veces desde que salió a bolsa en 1994. Esto no es simplemente un número; refleja más de tres décadas de compromiso inquebrantable con los retornos a los accionistas. La compañía ha entregado 666 pagos mensuales consecutivos de dividendos, una consistencia que pocas empresas cotizadas en bolsa pueden igualar.

La estrategia es sencilla pero efectiva. Mientras la mayoría de las empresas que pagan dividendos anuncian aumentos anuales, Realty Income ha hecho de los incrementos trimestrales una rutina, logrando un crecimiento de dividendos durante 113 trimestres consecutivos. Este enfoque ha convertido al REIT en un vehículo de ingresos preferido para inversores a largo plazo que buscan flujos de caja predecibles y en aumento.

Los números detrás de la estrategia

El último aumento de dividendos elevó el pago mensual a $0.27 por acción, lo que se traduce en un dividendo anualizado de $3.24. ¿Qué hace que esto sea sostenible? Los números cuentan la historia.

Los fondos ajustados de operación (FFO) de Realty Income se proyectan entre $4.25 y $4.27 por acción este año. La ratio de pago de dividendos se sitúa en torno al 76% del FFO ajustado, una reserva saludable para un REIT. Más importante aún, la compañía está en camino de alcanzar $843.5 millones en flujo de caja libre ajustado después de pagos de dividendos, proporcionando capital para financiar adquisiciones en curso.

La composición de la cartera del REIT refuerza esta estabilidad financiera. Con más de 15,500 propiedades en 9 países, Realty Income ha construido una cartera diversificada que abarca retail, industrial, juegos y otros sectores. Su base de inquilinos incluye empresas en industrias que han demostrado ser resistentes durante recesiones económicas—minoristas de alimentos, operadores de almacenes y centros de datos—sectores en gran medida inmunes a la disrupción del comercio electrónico.

Un balance construido para durar

Realty Income se encuentra entre solo 10 REITs a nivel mundial con calificaciones de bonos de A3/A- o superiores. Esta posición crediticia de élite se traduce en una liquidez y capacidad de endeudamiento significativas, esenciales para una compañía que despliega activamente capital.

La compañía tiene previsto invertir $6 mil millones en nuevas propiedades solo este año, demostrando la convicción detrás de su narrativa de crecimiento. Esta estrategia de despliegue de capital ha elevado a Realty Income hasta convertirse en el sexto REIT más grande del mundo por escala.

Expansión hacia nuevas fronteras

Más allá de las propiedades tradicionales de arrendamiento neto, Realty Income ha ampliado su tesis de inversión. En 2023, la compañía hizo su primera incursión en el mercado de juegos de EE. UU., que representa una oportunidad de $400 mil millones. El REIT también ha comenzado a aventurarse en instrumentos de crédito respaldados por bienes raíces y en posiciones de acciones preferentes.

Un ejemplo: la reciente inversión en acciones preferentes por $800 millones en CityCenter Las Vegas, propietario del ARIA Resort & Casino y Vdara Hotel & Spa. La inversión incluye un derecho de primera oferta sobre futuras ventas de propiedades, consolidando el papel en evolución de Realty Income más allá del arrendador tradicional.

El conjunto de oportunidades sigue siendo amplio. La compañía estima un mercado total direccionable de $14 trillones para bienes raíces de arrendamiento neto en EE. UU. y Europa. Solo en el tercer trimestre, Realty Income obtuvo $97 mil millones en potencial de flujo de negocios, mientras que cerró solo $3.9 mil millones—un enfoque selectivo que prioriza la calidad de los acuerdos sobre la cantidad. Las oportunidades en Europa ofrecieron rendimientos premium del 8% en comparación con el 7% de las inversiones en EE. UU. durante el trimestre.

Por qué la historia de crecimiento no ha terminado

La combinación de flexibilidad financiera, una oportunidad de mercado poco explorada y un historial probado sugiere que la trayectoria de crecimiento de dividendos de Realty Income debería persistir. El enfoque de inversión selectivo de la compañía—analizando las oportunidades rigurosamente mientras mantiene una fortaleza en su balance—la posiciona para resistir los ciclos del mercado y seguir cumpliendo su promesa principal: dividendos mensuales en aumento.

Para los inversores enfocados en ingresos, esta historia representa una combinación rara de rendimiento actual y crecimiento confiable, entregada a través de un mecanismo simple y probado que ha funcionado durante más de 30 años.