¿Qué está impulsando el aumento de 10.900 dólares en los gastos de construcción nueva?

Construir una vivienda nunca ha sido barato, pero los cambios recientes en la política comercial están redefiniendo la economía de la construcción residencial. La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) señaló recientemente una tendencia preocupante: las nuevas tarifas podrían aumentar los gastos de construcción en aproximadamente $10,900 por vivienda. Entender de dónde proviene este incremento y si se trasladará a los compradores es importante para cualquiera que esté considerando una compra de propiedad nueva.

¿De dónde realmente provienen esos $10,900?

Al calcular cuánto costaría construir una casa hoy en día, es necesario tener en cuenta los materiales importados internacionalmente. El gobierno federal de EE. UU. elevó recientemente las tasas arancelarias sobre acero y aluminio del 25% al 50%, y luego amplió esas tarifas para cubrir más de 400 categorías adicionales, incluyendo componentes estructurales, partes de electrodomésticos y equipos de construcción. La estimación de $10,900 de la NAHB refleja que aproximadamente el 7% de los materiales de construcción importados al país ahora enfrentan estas tarifas más altas.

Pero el alcance del arancel va más allá de lo que indica el número principal. Albert Bou Fadel, fundador y CEO de SmartBarrel, explica que los aranceles penetran en cada capa de la construcción: “Para materiales básicos como acero y aluminio, incluso un aumento del 10 al 25% en los aranceles se refleja rápidamente en ofertas más altas porque los metales fluyen a través de cada elemento estructural, enmarcado, varillas de refuerzo y sistema de construcción.”

Desglose del impacto en la cadena de suministro

Las diferentes categorías de materiales enfrentan presiones distintas. La madera tiene una importancia desproporcionada porque EE. UU. importa aproximadamente entre el 80 y el 85% de su madera blanda de Canadá—cualquier ajuste arancelario allí puede añadir miles de dólares a los costos de enmarcado de una vivienda. Los electrodomésticos y sistemas eléctricos siguen dinámicas similares, con más del 60% de los electrodomésticos principales que contienen partes o ensamblajes importados.

La producción de concreto sigue siendo en gran medida doméstica, pero los costos aún aumentan por los aditivos importados y los equipos de construcción importados. El efecto acumulado en docenas de categorías de materiales es lo que produce la cifra de $10,900, aunque los proyectos individuales varían mucho dependiendo de su diseño y mezcla de fuentes.

La presión sobre los contratistas empeora

Aquí está la consecuencia menos obvia: el aumento en los costos de los materiales elimina la flexibilidad financiera de los contratistas. “El impacto real no son solo los materiales más caros; es que los contratistas pierden instantáneamente su ‘colchón’”, según Bou Fadel. Una vez que los gastos de insumos aumentan, cada retraso en el cronograma, requerimiento de retrabajo o problema con el proveedor se vuelve exponencialmente más costoso. Los plazos del proyecto se vuelven más riesgosos y los márgenes se reducen más rápidamente.

Esta presión agrava un entorno ya difícil. Los constructores navegan simultáneamente por escasez de mano de obra, costos de financiamiento elevados y una inflación persistente en los precios de los materiales. Añadir tarifas del 25% al 50% en insumos clave obliga a tomar decisiones difíciles sobre si absorber los costos, solicitar ofertas más altas a los clientes o reestructurar los proyectos en torno a alternativas domésticas más baratas.

¿Realmente los compradores de viviendas verán aumentos de precios?

La relación entre el aumento en los costos de construcción y los precios finales de las viviendas no es automática. Investigaciones recientes del mercado muestran señales mixtas sobre cómo aparecerá este aumento de gastos en las etiquetas de precio.

Algunos constructores están absorbiendo los costos mediante incentivos en lugar de aumentar los precios de lista. D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas del país, indicó durante su llamada de resultados de julio que las presiones de asequibilidad han llevado a la compañía a ofrecer reducciones en las tasas hipotecarias y asistencia con los costos de cierre en lugar de subir los precios base. En mercados competitivos donde los compradores sienten presión, los desarrolladores a menudo optan por mejorar los paquetes o subsidiar el financiamiento en lugar de aumentar los precios de las viviendas.

Sin embargo, los cambios dinámicos en mercados con oferta limitada. La investigación de Brookings de octubre muestra que el aumento en los gastos de materiales puede ralentizar la producción de viviendas, ya que los constructores posponen proyectos o reducen sus ambiciones. Esa reducción en la oferta puede crear una presión alcista en los precios con el tiempo, especialmente en regiones que ya enfrentan escasez de inventario.

El analista inmobiliario Sain Rhodes en Clever Offers señala que, históricamente, los picos de materiales impulsados por aranceles producen un efecto retrasado: “aumentos de precios en 30 a 90 días, luego destrucción de demanda y reducción de la actividad constructora en cuatro a seis meses.” En otras palabras, el aumento de $10,900 en costos podría primero reflejarse en ofertas de contratistas más altas, y eventualmente influir en los precios de las viviendas, pero el cronograma y la magnitud dependen en gran medida de las condiciones del mercado local.

La conclusión

Cuánto costará construir una casa en 2026 y más allá depende de los materiales que requiera tu proyecto y de dónde estés construyendo. Las viviendas con componentes importados extensos o múltiples paquetes de electrodomésticos podrían superar los $10,900 de promedio, mientras que propiedades más pequeñas de inicio que dependan de materiales nacionales podrían mantenerse más cercanas a los precios actuales. La cuestión de si estos aumentos en los costos de construcción se traducirán en aumentos en los precios de las viviendas sigue sin responderse completamente—algunos mercados verán saltos directos en los precios, otros experimentarán construcciones más lentas y mayores incentivos. De cualquier forma, el impacto de los aranceles ya se refleja en las ofertas de los contratistas y en los cálculos de gastos de los constructores.