Comparando dos oportunidades de inversión en REIT: ¿Cuál ofrece mejores rendimientos?

Comprendiendo la Ventaja de los Dividendos de los REIT

Para los inversores enfocados en ingresos, los fideicomisos de inversión en bienes raíces presentan una estructura atractiva. Por ley, los REIT deben distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas mediante dividendos. El mecanismo es sencillo: los REIT adquieren propiedades, las alquilan a inquilinos y transfieren los ingresos por alquiler a los inversores.

Las propiedades minoristas han emergido como una de las principales áreas de enfoque de los REIT. Aunque las preocupaciones por el comercio electrónico y el aumento de las tasas de interés crearon desafíos en los últimos años, el sector ha mostrado una resistencia notable. Hasta el tercer trimestre de 2025, los REIT enfocados en retail generaron retornos promedio del 6.9%, demostrando la confianza de los inversores en propiedades de inversión bien gestionadas.

Dos contendientes principales: escala vs. agilidad

Realty Income: El gigante establecido

Con más de 15,540 propiedades que generan un flujo de caja constante, Realty Income captura aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler de inquilinos minoristas. La cartera abarca tiendas de dólar (10%), anclas de supermercados (11%), minoristas de mejoras para el hogar y ubicaciones de conveniencia. La exposición restante proviene de propiedades industriales, de juegos y otros tipos de propiedades.

Operativamente, la compañía mantiene una tasa de ocupación del 98.7% con renovaciones de contratos que promedian tasas un 3.5% más altas. Esta eficiencia se traduce en fondos ajustados de operación (AFFO) de $1.09 por acción diluida, un aumento del 2.9% respecto al año anterior.

La historia de dividendos impresiona: tres décadas de aumentos anuales consecutivos, con distribuciones mensuales. El pago de octubre aumentó de $0.269 a $0.2695 por acción. La dirección pronostica un AFFO para 2025 entre $4.25 y $4.27, superando sustancialmente la obligación de dividendos anualizada de $3.23. El rendimiento por dividendo del 5.7% refleja la valoración actual del mercado.

La desventaja de la escala masiva de Realty Income: generar un crecimiento significativo se vuelve desafiante. Cuando ya posees más de 15,000 propiedades para vender y alquilar, las adquisiciones incrementales luchan por mover de manera significativa las métricas de crecimiento. Los inversores deben anticipar ingresos estables en lugar de una apreciación dramática del capital.

REIT NNN: El competidor ágil

Operando aproximadamente 3,700 propiedades, NNN REIT se enfoca en retail de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y lugares de entretenimiento. Esta tesis minorista concentrada parece efectiva: la compañía mantuvo una tasa de ocupación del 97.5% en el tercer trimestre.

El rendimiento financiero muestra impulso: el AFFO trimestral por acción subió de $0.84 a $0.86. El historial de dividendos abarca 36 años consecutivos de aumentos, con el incremento de agosto alcanzando $0.60 por acción (un aumento del 3.4%). La dirección proyecta un AFFO para todo el año de $3.41 a $3.45, proporcionando una cobertura de dividendos cómoda. El rendimiento del 5.9% supera ligeramente al de Realty Income.

Un tamaño menor crea ventajas estratégicas. La capacidad de adquisición de NNN se traduce directamente en oportunidades de crecimiento significativas. Las propiedades de inversión añadidas a una cartera de 3,700 unidades generan retornos porcentuales sustancialmente mayores que las adiciones a las más de 15,000 propiedades de Realty Income.

El marco de comparación estratégica

Ambas entidades demuestran éxito navegando en un panorama minorista desafiante al enfocarse en categorías de negocio resilientes—las tiendas de conveniencia, servicios esenciales y entretenimiento permanecen relativamente resistentes a las recesiones.

Cada una ha ganado la confianza de los inversores a través de más de 30 años de aumentos consecutivos de dividendos. Sus rendimientos por dividendo se agrupan dentro de 20 puntos básicos entre sí.

La elección finalmente depende de las preferencias del inversor:

Elige Realty Income si: Priorizas la diversificación y la estabilidad de un REIT establecido y de gran escala con múltiples categorías de propiedades y distribución geográfica.

Elige NNN REIT si: Buscas un potencial de crecimiento significativo en propiedades de inversión y aceptas una exposición concentrada en retail para la oportunidad de compounding de ganancias de manera más sustancial con el tiempo.

Tomando tu decisión

Ambas propiedades de inversión generan retornos e ingresos, pero sirven a diferentes necesidades de los inversores. Realty Income proporciona estabilidad—retornos confiables y consistentes de una cartera colosal. NNN REIT ofrece la perspectiva de acelerar el crecimiento desde una plataforma más ágil.

Si tuvieras que seleccionar una sola posición, NNN REIT presenta la oportunidad a largo plazo más convincente, a pesar de su enfoque más estrecho. La base más pequeña y la tesis minorista concentrada ofrecen catalizadores para un crecimiento compuesto que supera las limitaciones de Realty Income.

Las decisiones de inversión dependen en última instancia de tu tolerancia al riesgo, horizonte temporal y requisitos de ingreso. Ambas siguen siendo opciones viables para carteras enfocadas en ingresos.