¿A qué REIT deberías añadir a tu cartera? Tres inversiones inmobiliarias que generan dividendos y que vale la pena considerar

Cuando se trata de construir riqueza a largo plazo, pocas estrategias superan la obtención de ingresos constantes de acciones que aumentan sus pagos de forma consistente. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) han demostrado ser particularmente hábiles en esto, y tres nombres destacan: Realty Income, Mid-America Apartment Communities y Rexford Industrial Realty.

El caso por la inversión centrada en ingresos

Históricamente, los pagadores de dividendos han superado a sus contrapartes sin rendimiento en retornos totales. Pero aquí está el secreto: aquellos que aumentan regularmente sus distribuciones rinden aún mejor. Los REITs ocupan un lugar especial en este universo porque muchos han diseñado modelos de negocio específicamente pensados para expandir los pagos año tras año.

Estas tres compañías han entregado exactamente ese historial, convirtiéndolas en candidatas atractivas para inversores que buscan flujos de ingresos confiables.

Realty Income: La máquina de ingresos predecible

Con 133 aumentos consecutivos de dividendos mensuales desde que salió a bolsa en 1994, Realty Income funciona como un reloj. Eso son 113 trimestres consecutivos de aumentos—una racha que pocas empresas en cualquier lugar pueden igualar.

Los números cuentan la historia. Su pago ha subido a un ritmo constante del 4,2% anual, lo que se traduce en un rendimiento actual de aproximadamente el 5,7%. En más de tres décadas, esto ha impulsado un retorno total anualizado del 13,7%.

¿Qué permite esta consistencia? Un balance similar a una fortaleza combinado con una ratio de distribución disciplinada del 75% de fondos ajustados de operaciones. Esto deja suficiente margen para reinvertir mientras se mantiene la seguridad del dividendo. El REIT cuenta con una de las posiciones financieras más sólidas del sector, clasificada entre las 10 mejores en balance.

La historia de diversificación también importa. Realty Income distribuye exposición en retail, industrial, gaming y otros tipos de propiedades en EE. UU. y Europa, todo envuelto en arrendamientos netos a largo plazo. ¿El pipeline? Enorme. La compañía revisó $97 mil millones en posibles acuerdos hasta el tercer trimestre, convirtiendo solo un 4% en cierres—un enfoque disciplinado que ha dado sus frutos. Con aproximadamente $14 billones en mercados de bienes raíces de arrendamiento neto disponibles, la vía de crecimiento se extiende por décadas.

Mid-America Apartment Communities: Constructor estable

Tras 16 años consecutivos de expansión de dividendos, Mid-America Apartment Communities ha acumulado un historial que exige respeto. El REIT enfocado en apartamentos nunca ha reducido su pago en más de 30 años como empresa pública.

Los pagos han crecido a una tasa compuesta anual del 7% en la última década—muy por encima del promedio—ofreciendo actualmente un rendimiento del 4,5%. Esta consistencia ha apoyado un retorno total anualizado del 9,6% en 20 años.

El REIT mantiene mucha flexibilidad para futuros aumentos. Una ratio de distribución conservadora y métricas de crédito de primer nivel significan que el capital sigue disponible para el crecimiento. Los pipelines de desarrollo son sustanciales: siete propiedades en construcción que representan $800 millones en inversión que entrarán en funcionamiento en los próximos años, además de adquisiciones de terrenos importantes en Kansas City y Arizona destinadas a futuras fases.

Rexford Industrial Realty: Historia de crecimiento incorporada

Rexford Industrial Realty, enfocado en el sur de California, ha llevado el crecimiento de dividendos a otro nivel, registrando un aumento anual compuesto del 15% en los últimos cinco años. Con un rendimiento del 4,2%, el fondo cotiza a valoraciones atractivas.

La historia de crecimiento es profunda. Los arrendamientos ya firmados contienen escaladores automáticos de renta que promedian un 3,7% anual, lo que debería aportar $105 millones en ingreso operativo neto incremental en los próximos años. Añade proyectos de reposicionamiento y redeveloping en marcha—que se espera contribuyan con otros $70 millones una vez estabilizados— además de capturar rentas más altas en renovaciones de arrendamientos (valorados de forma conservadora en $20 millones más), y estarás viendo $195 millones en NOI adicional solo de los activos existentes. Eso representa un aumento del 28% antes de buscar nuevas adquisiciones.

Esta expansión incorporada prácticamente garantiza que el crecimiento de dividendos continuará fluyendo, siempre que las condiciones del mercado se mantengan razonables.

La conclusión

Las acciones que pagan dividendos forman la piedra angular de la construcción de riqueza con paciencia. Cuando esas empresas aumentan sistemáticamente sus distribuciones, los retornos tienden a acelerarse en horizontes de varias décadas. La consistencia mecánica de Realty Income, la expansión constante de Mid-America y el crecimiento impulsado internamente de Rexford ofrecen méritos distintos—haciendo que los tres sean adiciones valiosas para carteras de ingresos enfocadas en el largo plazo.