Cuando una acción sube un 320% sin que mejoren los fundamentos empresariales: La historia de Opendoor Technologies

La subida que nadie puede explicar

Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) abrió 2025 a $1.59, se desplomó a $0.51 en junio y luego se disparó a $6.70—una ganancia asombrosa del 320% para fin de año. En papel, esto parece una historia de éxito clásica. En realidad, cuenta un relato muy diferente.

El ascenso explosivo de la acción no fue impulsado por resultados financieros revolucionarios ni por desarrollos empresariales transformadores. En cambio, los traders minoristas alimentaron la subida mediante actividad coordinada en plataformas sociales como Reddit y X, convirtiendo a Opendoor en un campo de juego especulativo. Este patrón ya se ha visto antes con GameStop y AMC—y ambos terminaron colapsando cuando la fiebre se calmó, dejando a los inversores minoristas con pérdidas significativas.

El problema central: un modelo de negocio roto en un mercado roto

El negocio de Opendoor es sencillo pero de alto riesgo. La compañía compra viviendas directamente a los vendedores por debajo del precio de mercado, y luego intenta revenderlas con ganancia. Es una propuesta atractiva para propietarios desesperados—Opendoor puede cerrar tratos en tan solo dos semanas, eliminando la incertidumbre de las transacciones inmobiliarias tradicionales.

El fallo fatal: este modelo solo funciona cuando los valores de las propiedades están en ascenso. Cuando el mercado se vuelve en contra, las pérdidas se acumulan rápidamente.

El sector inmobiliario residencial está en caída libre. Según datos recientes, en octubre hubo 528,769 más vendedores que compradores—el desequilibrio más alto registrado. La creciente incertidumbre económica y un mercado laboral debilitado han dejado a los potenciales compradores en la línea de salida. Este entorno es precisamente donde la estrategia de compra directa de Opendoor se convierte en un pasivo en lugar de un activo.

Esto no es teórico. Zillow y Redfin—dos de los mayores competidores de Opendoor—abandonaron exactamente este modelo de negocio tras evaporarse el auge de 2021. Las pérdidas de Zillow en su cartera de propiedades fueron tan severas que toda la compañía estuvo en riesgo de insolvencia. Sin embargo, Opendoor persiste con la misma estrategia, esperando que un nuevo liderazgo pueda orquestar un cambio de rumbo.

La realidad financiera: pérdidas que se multiplican, no que se reducen

El tercer trimestre de 2025 reveló la dura verdad. Los ingresos de Opendoor cayeron un 33% interanual a $915 millones tras vender solo 2,568 viviendas. Más preocupante aún, el inventario se redujo a la mitad, a 3,139 propiedades—una postura defensiva de la dirección en un mercado hostil.

La línea de fondo cuenta la historia real: una pérdida neta de $90 millones en solo el Q3, llevando el total acumulado en 2025 a $204 millones en rojo. La compañía ahora pierde dinero en promedio con cada vivienda que vende.

Y lo que hace esto aún peor: el margen de beneficio bruto de Opendoor—el dinero que queda tras el coste directo de adquirir y vender propiedades, pero antes de gastos operativos—se deterioró en 2025 en comparación con 2024. La única esperanza de rentabilidad de la empresa es aumentar drásticamente el volumen de transacciones, escalando las pérdidas más rápido de lo que escala los ingresos.

Incluso durante el entorno de tasas de interés ultra bajas de 2021, cuando la tasa de fondos federales rondaba el 0.1%, Opendoor logró perder dinero durante todo ese ciclo de auge. Esto sugiere que los desafíos de la compañía son más profundos que las condiciones temporales del mercado.

La apuesta del nuevo CEO: ¿pueden la IA y la estrategia de marketplace salvar el día?

En septiembre, Opendoor nombró a Kaz Nejatian como CEO, trayendo experiencia de Shopify y Meta Platforms. Su mandato: aprovechar la inteligencia artificial para acelerar los ciclos de compra y venta, reduciendo la exposición de la compañía a la volatilidad del mercado.

De manera más ambiciosa, Nejatian planea transformar a Opendoor de comprador directo de propiedades a una plataforma de marketplace donde compradores y vendedores se conecten directamente. Este cambio generaría tarifas de transacción mientras minimiza el riesgo de inventario—un modelo de negocio teóricamente superior.

El problema es el timing. Estas iniciativas estratégicas requieren ejecución, adopción en el mercado y una inversión sostenida. Mientras tanto, Opendoor pierde dinero en su negocio principal durante uno de los peores ciclos inmobiliarios en la memoria reciente.

La perspectiva para 2026: ¿las bajadas de tasas de interés serán suficientes?

La Reserva Federal ha reducido las tasas seis veces desde septiembre de 2024, lo que teóricamente debería aumentar la actividad en el mercado de la vivienda. Sin embargo, la historia sugiere que la alivio no llegará rápidamente—los efectos positivos de las bajadas de tasas tardan en propagarse por la economía.

Incluso si la demanda de viviendas se recupera, el historial de Opendoor es desalentador. La compañía perdió dinero durante todo el auge histórico de 2021. Dos grandes competidores abandonaron todo el sector porque no lograron alcanzar una rentabilidad sostenible. Estos hechos sugieren que incluso condiciones de mercado favorables pueden no rescatar el modelo de compra directa de Opendoor.

Para que las acciones de Opendoor justifiquen su valoración actual, deben suceder dos cosas simultáneamente: que la demanda de viviendas se recupere significativamente, y que los márgenes brutos de la compañía mejoren drásticamente. Ninguna de las dos está garantizada. Una es incierta. ¿Las dos juntas? Muy especulativo.

El caso de inversión: entusiasmo minorista versus realidad fundamental

Las subidas impulsadas por minoristas tienen un final predecible. Se inflan rápidamente, acaparan titulares y luego desaparecen cuando los participantes pasan a la siguiente historia. GameStop y AMC demostraron esto a la perfección. Opendoor sigue el mismo guion, solo con un ticker diferente.

Las pruebas en contra de mantener acciones de Opendoor hasta 2026 son sustanciales: márgenes en deterioro, pérdidas crecientes, un mercado inmobiliario en caída libre, un modelo de negocio desafiado y abandonado por competidores, y un precio de la acción impulsado únicamente por la especulación en redes sociales en lugar de mejoras operativas.

Para los inversores que buscan exposición al mercado inmobiliario o a la recuperación del sector, existen mejores oportunidades en empresas con modelos de negocio probados y flujo de caja positivo. Opendoor Technologies representa una apuesta a la ejecución del CEO, las condiciones del mercado y la continuación de la especulación minorista—una combinación que rara vez ofrece retornos sostenibles.