La apuesta de $358 millones de D1 Capital en Kilroy Realty señala una confianza importante de los inversores en el mercado de oficinas costeras en declive

La Visión General: Convicción Institucional en una Estrategia Contraria

En un movimiento sorprendente que desafía el sentimiento predominante sobre los REITs de oficinas en la Costa Oeste, D1 Capital Partners, con sede en Nueva York, ha aumentado drásticamente su exposición a Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC), señalando que el capital sofisticado todavía identifica un valor convincente a pesar de años de vientos en contra en el sector de bienes raíces comerciales. Según los archivos de la SEC publicados el 14 de noviembre, el fondo de cobertura amplió su posición en Kilroy en aproximadamente 6.6 millones de acciones durante el tercer trimestre de 2024.

Dentro de la Operación: Cómo D1 Construyó su $358M Posición

La participación total del fondo en Kilroy ha crecido a aproximadamente 8.5 millones de acciones, valoradas en $358.4 millones — un aumento de valor trimestre a trimestre de $293.7 millones. Esta participación representa el 4.1% del portafolio total de acciones en EE. UU. de D1 Capital Partners, una asignación significativa para un fondo de varios miles de millones de dólares cuyo enfoque típico se orienta hacia acciones de alto crecimiento en tecnología e industrial.

Lo que hace que esta acumulación sea particularmente notable es el momento. Las acciones de Kilroy cerraron el viernes en $40.78, habiendo ganado solo un 1% en los últimos doce meses, mientras que el S&P 500 en general ha avanzado un 13% en ese mismo período. Para un fondo con aspiraciones de alpha alternativo, respaldar a un subrendidor indica ya sea una convicción excepcional o una tesis calculada sobre la reversión a la media.

Resumen Operativo de Kilroy

Métricas Clave:

• Precio actual de la acción: $40.78
• Capitalización de mercado: $4.9 mil millones
• Ingresos TTM: $1.1 mil millones
• Beneficio neto TTM: $322.1 millones
• Tamaño del portafolio: ~17 millones de pies cuadrados
• Enfoque: Bienes raíces de oficinas y ciencias de la vida en mercados de la Costa Oeste

Por qué D1 Podría Tener Razón: Señales Positivas Emergentes

La narrativa contraria gana tracción al examinar la trayectoria operativa reciente de Kilroy. Los resultados trimestrales más recientes de la compañía revelaron varios datos alentadores que a menudo pasan desapercibidos por un mercado centrado en preocupaciones sobre la tasa de ocupación:

Impulso Financiero: A pesar de que los ingresos disminuyeron ligeramente a $279.7 millones desde $289.9 millones año tras año, el beneficio neto se disparó dramáticamente a $156.2 millones desde $52.4 millones — casi triplicándose, lo que refleja una mejora en la economía a nivel de propiedades y ganancias por disposiciones.

Aceleración en la Actividad de Arrendamiento: Los informes del principio del trimestre destacaron spreads de arrendamiento significativos, con una aceleración en el inicio de rentas según GAAP. En un mercado de REIT donde el volumen de nuevos arrendamientos a menudo indica estabilización, estas métricas proporcionan evidencia de una recuperación fundamental.

Defensa de la Calidad del Portafolio: Kilroy mantiene una base estabilizada de activos premium de oficinas y ciencias de la vida en mercados costeros con liquidez limitada. Empresas de tecnología, entretenimiento, ciencias de la vida y servicios empresariales siguen buscando espacios de trabajo modernos y enfocados en la sostenibilidad — un demográfico que Kilroy atiende.

Dónde se Ubica Kilroy en el Portafolio de D1

Las cinco principales participaciones de D1 Capital según el archivo de la SEC revelan la inclinación hacia el crecimiento del fondo:

• NASDAQ: CART — $829.2 millones (9.5% del AUM)
• NASDAQ: APP — $601.3 millones (6.9% del AUM)
• NYSE: CLH — $567.9 millones (6.5% del AUM)
• NYSE: RDDT — $465.6 millones (5.4% del AUM)
• NYSE: FLS — $397.5 millones (4.6% del AUM)

En este contexto, Kilroy surge como una desviación táctica: una posición “barbell” que combina respaldo en activos reales con potencial de recuperación a varios años.

Los Riesgos No Resueltos: Qué Podría Desbaratar la Tesis

El optimismo debe ser moderado. Los mercados de oficinas en la Costa Oeste enfrentan vientos en contra estructurales: adopción elevada del trabajo remoto, fuga a los suburbios y expansión de las tasas de capital han presionado las valoraciones durante años. Las tasas de ocupación de Kilroy siguen por debajo de los máximos pre-pandemia, y una mayor debilidad podría requerir writedowns agresivos o aumentos de capital.

Además, la persistencia de las tasas de interés o una recesión podrían comprimir los flujos de efectivo antes de que la recuperación de la ocupación tome fuerza, invalidando potencialmente el momento del fondo.

La Conclusión

La acumulación agresiva de $358.4 millones en acciones de Kilroy Realty por parte de D1 Capital Partners representa una apuesta de alta convicción de que un capital paciente puede aprovechar las dislocaciones en los mercados inmobiliarios. La decisión del fondo de hacer de Kilroy una posición material del 4.1% del portafolio sugiere confianza en que el impulso de arrendamiento, la mejora en la generación de efectivo y las valoraciones profundamente descontadas se traducirán en retornos significativos para los accionistas.

Para inversores con alta tolerancia al riesgo y un horizonte temporal de varios años, la posición contraria del fondo merece una consideración seria — especialmente si las mejoras operativas a corto plazo resultan sostenibles.