Cómo los nuevos tipos de tarifas sobre el acero y el aluminio están remodelando la economía de la construcción de viviendas

Las políticas arancelarias se han convertido en un factor principal que impulsa los costos en la construcción residencial. El gobierno de EE. UU. implementó aumentos sustanciales en los aranceles a las importaciones de acero y aluminio—pasando del 25% al 50% en junio—y posteriormente amplió estas tarifas a 407 categorías adicionales de productos, incluyendo componentes estructurales de acero, electrodomésticos y equipos. Según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), esta ola de acciones arancelarias podría incrementar los costos de construcción en aproximadamente $10,900 por una vivienda nueva típica.

El momento crea una tormenta perfecta para una industria que ya enfrenta escasez de mano de obra, financiamiento costoso y una inflación persistente en materiales. Comprender cómo estos tipos de aranceles fluyen a través de la cadena de suministro revela por qué los constructores están en apuros, y qué significa esto para los futuros compradores de viviendas.

La cascada en la cadena de suministro: dónde impactan primero los aranceles

Los contratistas absorben los impactos arancelarios antes de que los compradores de viviendas vean un cambio en el precio. Albert Bou Fadel, fundador y CEO de SmartBarrel, explica que las presiones arancelarias se reflejan inmediatamente en las hojas de oferta. Cada componente estructural—desde el enmarcado hasta las barras de refuerzo y los sistemas de construcción—contiene acero o aluminio. Cuando los aranceles aumentan los costos de los materiales en un 10-25%, los contratistas deben elevar sus ofertas en consecuencia. No hay retraso; las matemáticas son claras.

La madera cuenta una historia similar. EE. UU. importa aproximadamente entre el 80% y el 85% de su madera blanda de Canadá. Cualquier movimiento arancelario en esa cadena de suministro se traduce directamente en miles de dólares adicionales en la estructura y la carcasa exterior de una vivienda.

El sector de electrodomésticos enfrenta una exposición aún mayor. Más del 60% de los electrodomésticos principales en EE. UU. contienen componentes importados o se ensamblan con piezas del extranjero. Los aranceles sobre insumos upstream aumentan los costos de cableado, accesorios, sistemas HVAC y paquetes de cocina—categorías de gasto que los compradores notan de inmediato al comprar.

Incluso el concreto de origen nacional no está exento. Los aditivos y equipos importados utilizados en la producción elevan los costos, aunque de manera menos dramática que los materiales completamente importados.

La compresión de márgenes: por qué los costos se agravan

Más allá de los simples aumentos de precios, los aranceles generan una presión secundaria: los contratistas pierden su margen operativo. Los picos en los costos de los materiales eliminan la flexibilidad financiera que permite a los constructores absorber retrasos, ajustes en la programación o retrabajos. Una vez que los aranceles impactan, cada obra se vuelve menos tolerante. Un retraso en la programación que antes causaba molestias menores ahora provoca sobrecostos sustanciales.

Desglose de la estimación de $10,900

La proyección de la NAHB considera aproximadamente el 7% de los materiales de construcción de viviendas que son importados, ahora sujetos a la tarifa elevada del 50% aplicada a insumos clave. Bou Fadel considera que esta cifra es “dirigidamente precisa” como promedio nacional, pero enfatiza la variación regional. Las viviendas con paquetes extensos de electrodomésticos o contenido metálico importado enfrentan aumentos muy por encima de $10,900. Por otro lado, las viviendas iniciales que dependen principalmente de materiales nacionales pueden mantenerse por debajo de ese umbral.

Presión de precios: ¿Pagará más el comprador de vivienda?

Si los aumentos en los costos de construcción se traducirán en precios más altos para las viviendas, aún no está claro. La investigación de Brookings (October) sugiere que los costos elevados de materiales pueden desacelerar la producción de viviendas, ya que los constructores posponen proyectos o reducen el alcance. Las desaceleraciones en la producción históricamente generan una presión alcista en los precios, especialmente en mercados que ya enfrentan restricciones de oferta.

Sin embargo, la dinámica del mercado presenta un panorama más complejo. D.R. Horton, el mayor constructor de viviendas del país, informó en llamadas de ganancias en julio que las presiones de asequibilidad llevaron a la compañía a ampliar incentivos—como compras de tasas hipotecarias, asistencia con costos de cierre y ajustes en paquetes—en lugar de aumentar inmediatamente los precios de lista. Este enfoque puede dominar en ciertas regiones.

En mercados donde la demanda se mantiene resistente, los costos más altos de materiales aún se traducen directamente en precios de etiqueta elevados. El analista inmobiliario Sain Rhodes en Clever Offers señala que, históricamente, los picos de materiales inducidos por aranceles preceden a aumentos de precios en un plazo de 30 a 90 días, seguidos por una destrucción de la demanda y una reducción en la actividad constructora en cuatro a seis meses.

La conclusión: la inflación en los costos de construcción no garantiza automáticamente precios más altos en las viviendas. La demanda regional, la estrategia del constructor y la dinámica competitiva determinan los resultados. Algunos mercados verán más incentivos promocionales y proyectos retrasados; otros experimentarán una escalada de precios más directa.

Este análisis se basa en datos de NAHB, investigaciones de Brookings y comentarios de expertos del sector.