房貸利息扣除：定義、資格與申請方式

H&R Block

2024年4月4日 6分鐘閱讀

如果你擁有房屋，你可能未意識到一個稅務優惠：房貸利息稅額扣除。對於疑問“房貸利息可以扣稅嗎？”的答案是“可以”。為了降低你的應稅收入，你可以在每年的所得稅申報表中扣除你支付的房貸利息，這在房貸利率上升的情況下具有價值。

了解稅務規則，包括房貸利息扣除的限制，是申請此所得稅扣除的關鍵。請閱讀本文了解更多房貸利息的扣除資訊。

誰符合房貸利息稅額扣除資格？

首先，讓我們回答“房貸利息如何運作？”的問題。當你每月償還房貸時，你支付本金和利息。償付本金的部分不可扣除，但利息是可以的。

如果你在Schedule A上列舉扣除，你可以扣除符合資格的房屋的房貸利息，包括你的：

• 主要住所，或

• 第二住所

房主必須對償還貸款負有法律責任，才能扣除房貸利息。此外，利息必須是來自於用於購買、建造、重建或大幅改善房產的債務，且該債務由該房產作為擔保。

你可以通過每年額外支付房貸來增加房貸利息扣除額。例如，如果你在12月支付一月的房貸，你將多出一個月的利息可以扣除。然而，你只能扣除符合當年房貸利息資格的部分。這在房貸點數（你支付的費用以降低房貸利率）方面可能對你有利。如果貸款所得用於大幅改善主要住所，則點數在房貸再融資的當年全額扣除。

什麼算是房貸利息？

作為納稅人，如果符合國稅局（IRS）的所有要求，你可以全額扣除大部分房貸利息。你必須將符合資格的房貸利息與個人利息區分開來。房貸利息通常是可扣除的，但個人利息則不是。

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房貸利息扣除限制

房貸利息的扣除適用於房屋購置債務。（房貸也稱為購置債務，這些債務用於購買、建造或改善你的主要或次要住所。）

如果你在問“我可以在稅務上扣除多少房貸利息？”_你可以全額扣除你在購置債務上支付的房貸利息，只要該債務在一個稅務年度內不超過以下金額：

• 2017年12月15日後簽訂的貸款，房貸債務上限為75萬美元

• 2017年12月15日或之前簽訂的貸款，房貸債務上限為100萬美元

如果你是“已婚分開申報”，這些限制會減半。（注意：較低的債務上限從2018年起至2025年有效，2025年後若無立法變更，將恢復到100萬美元。）

如果房貸用於非房屋改善的用途，你不能扣除房屋淨值貸款或房屋淨值信用額度的利息。這包括用於支付大學學費或信用卡債務等用途。

舉例：2020年，Chris以50萬美元購買了他的主要住所。幾年後，他的原房貸剩餘40萬美元，並取得了6萬美元的房屋淨值貸款。他用這筆錢建了一個日光室並安裝了室內游泳池。現在他的房屋價值已達70萬美元。之後，他又取得了13萬美元的房屋淨值貸款，買了一艘帆船。

在2025年的稅表中，他選擇列舉扣除比標準扣除更有利。也就是說，他可以扣除以下房貸利息：

• 原房貸剩餘的40萬美元（購置債務）

• 日光室和游泳池貸款的6萬美元（購置債務）

他不能扣除與購買帆船的房屋淨值貸款相關的任何利息。

房貸利息扣除的分攤

如果你與他人共同擁有房貸，如何與配偶分攤房貸利息扣除？只要符合上述條件，你們都可以分攤支付的房貸利息。如果其中一人沒有列舉扣除，另一人也不能全額扣除房貸利息，除非他實際支付了。

房貸利息扣除的例外情況

以下是房貸利息扣除的例外情況：

• 如果一個房屋（第一或第二住所）用於個人和出租用途，你可以將扣除額分配到用於居住的部分，或遵循第二住所的特殊規則。了解更多有關出租房產的所得稅規定。

• 如果房屋的一部分用作家庭辦公室，該部分應作為商業費用列支為家庭辦公室扣除，而非房貸利息扣除。

如何申請房貸利息扣除

如果你想知道如何申請房貸利息稅額扣除，以下幾點值得注意。

1. 列舉你的稅款

如前所述，只有在你選擇列舉扣除而非採用標準扣除時，才能申請房貸利息扣除。你需要使用稅表1040（Schedule A）來列舉稅務扣除。

2. 取得IRS Form 1098

如果你在稅務年度內支付了600美元或以上的房貸利息，你會在一月下旬或二月初從銀行貸款機構收到Form 1098。此表格詳細列出你一年內支付的房貸利息。你的貸款機構也會將此表格副本寄送給國稅局（IRS）。在稅務查詢或稽核時，請使用此表格。

出租房產的利息請用Schedule E（1098）。

3. 計算你的房貸利息扣除額

你需要計算符合資格的利息金額，並確定哪些支付符合扣除規則。請記得上述規則中哪些利息支付是可以扣除的。

4. 在Form 1040上申報扣除

你將在Form 1040的Schedule A上申報你的房貸利息扣除。

申請房貸利息扣除指南

申請房貸利息扣除是值得的，但需要一些額外的準備工作。如果你需要幫助申請房貸利息扣除或其他有價值的稅務扣除，H&R Block可以協助你。無論是預約我們的專業稅務人員，還是使用我們的線上報稅服務，你都可以信賴H&R Block幫助你完成稅務申報，獲得最大退稅或降低應付稅款。

常見問題

我可以扣除房屋的房貸利息或房產稅嗎？

可以，只要你採用列舉扣除。你可以扣除符合資格的房貸利息和主要住所的房產稅。房產稅扣除受到SALT（州和地方稅）限制。此外，從2026年稅務年度起，私人房貸保險（PMI）也將根據《One Big Beautiful Bill》法案成為可扣除項目。