了解終身產權中的財產所有權：權利與責任

當你希望將財產傳給子女或在居住期間轉讓所有權時，生命產權提供了一個有趣的選擇。但「生命產權中的財產歸誰所有」這個問題並不簡單，因為答案是兩個人。這種安排將財產所有權分為兩方，在不同時期擁有不同的權利與責任。

生命產權所有權的實際運作方式

生命產權創造了一種獨特的共同所有權形式，雙方的關係從一開始就明確界定。一方，稱為生命受益人，獲得在其一生中居住和使用該財產的權利。另一方，稱為剩餘受益人，等待財產在生命受益人去世後轉移到其完全控制之下。

可以這樣理解：如果父母希望其成年子女最終繼承家庭房產，他們可以將其設為生命產權。父母成為生命受益人，並繼續免租住在房子裡。成年子女則成為剩餘受益人，知道在父母去世後，他們將完全擁有該財產。

這種安排完全避免了遺產認證程序——那個漫長且昂貴的法院程序，通常通過遺囑分配財產。由於財產轉移已由生命產權協議預先規定，財產不會進入遺產認證程序。這可以節省大量時間和金錢，較其他轉讓方式更為高效。

生命受益人可以做與不能做的事情

雖然生命受益人享有居住權，但這種所有權並非無限制。對於生命受益人可以做什麼和不能做什麼，存在一些重要限制。

生命受益人不能在未獲得剩餘受益人同意的情況下， outright 出售財產。如果生命受益人想搬走並出售房屋，他們需要剩餘受益人的同意。這個限制存在，是因為出售財產會剝奪剩餘受益人未來的繼承權。

同樣地，申請抵押貸款或房屋淨值貸款也需要剩餘受益人的同意。生命受益人不能在未獲得剩餘受益人批准的情況下，將財產作為抵押品。這意味著像再融資或提取房屋淨值這樣的常見策略，除非雙方都同意，否則都不可行。

然而，生命受益人享有某些權利。他們可以在其一生中自由使用和享受該財產，也可以出租或在合理範圍內修改房屋，但重大翻修可能會影響財產價值，並受到審查。

財務責任由生命受益人負擔，在其居住期間，他們必須：

• 支付所有房產稅
• 進行必要的維修和保養
• 支付房主保險費用
• 維持財產的狀況和價值

基本上，生命受益人會像自己擁有一樣，維護該財產。

剩餘受益人的角色與權利

剩餘受益人擁有未來的財產利益。在等待完全所有權轉移期間，剩餘受益人擁有一些有限的權力。例如，他們可以阻止生命受益人出售整個財產，這提供了一個保障，確保財產最終會歸他們所有。

剩餘受益人可以選擇在未經生命受益人同意的情況下，出售其在財產中的利益。如果他們這樣做，買家將成為剩餘受益人，並在生命受益人去世後獲得完全所有權。這可能導致財產落入意料之外的所有者手中，因此有人認為生命產權較其他規劃工具較不靈活。

在生命受益人去世後，剩餘受益人的角色將完全轉變。他們從等待繼承人變成完全所有者。屆時，他們可以：

• 自行入住
• 出租給租戶
• 在市場上出售
• 修改或翻新房屋
• 做任何完全所有者可以做的事情

生命產權與其他規劃工具的比較

生命產權的運作方式不同於遺囑和信託，這兩者也是主要的遺產規劃工具。如果遺囑與生命產權的規定不一致，生命產權具有優先權。這是因為生命產權中的財產在遺產認證開始前就已轉移，而遺囑中的財產則進入遺產認證，依照規則分配。

信託可以實現與生命產權類似的目標。放入信託的財產可以在原所有者去世後轉移給他人，就像生命產權一樣。然而，信託提供更大的彈性——如果情況改變，可以進行修改。而生命產權一旦建立，則不易更改。這種不靈活性在某些情況下可能成為問題，例如剩餘受益人在生命受益人之前去世，剩餘受益人的利益轉移給了生命受益人不希望繼承的人。

何時適合使用生命產權

生命產權最適用於簡單明確的情況。例如，父母希望將房屋傳給成年子女，且沒有不確定的繼承人，這時生命產權既高效又經濟。這種安排避免了遺產認證費用，財產會自動轉移。

主要優點包括：

• 無需遺產認證即可明確轉移所有權
• 比信託或其他轉讓方式成本更低
• 無需出售或贈與財產（可能引發稅務）
• 在受益人去世時，確保財產自動轉移給剩餘受益人
• 相較複雜的信託安排更為簡單

潛在的問題：

• 如果情況劇烈變化，彈性有限
• 如果剩餘受益人在生命受益人之前去世，可能造成困難
• 如果剩餘受益人將利益出售給外人，可能引發複雜性
• 可能涉及稅務問題（建議與專業財務顧問討論）

規劃財產未來

如果你考慮將生命產權納入整體財務策略，建議與合格的財務顧問討論。顧問可以評估生命產權是否符合你的財富傳承目標，並解釋相關的稅務影響。

重點是：在生命產權中，財產所有權屬於雙方——生命受益人擁有居住和使用權，剩餘受益人擁有未來所有權。理解這些權利的分配，有助於你做出符合家庭需求的明智決策。