了解授予人與受讓人：財產轉讓的基礎

當你踏入房地產交易——無論是購買房屋或簽署租賃合約——你都會遇到兩個關鍵角色：授予人（grantor）與受讓人（grantee）。這些不僅僅是華麗的法律術語；它們代表任何房產交易中的兩個基本當事方。授予人是放棄財產權利的一方，而受讓人則是接收這些權利的一方。理解他們的區別及其法律義務，對於順利進行房產交易至關重要。

授予人的角色：轉讓財產的人

在房地產交易中，授予人是持有財產權利並將所有權或使用權轉讓給另一方的人。可以將授予人視為起始方——他們可能是出售住宅的房主、出租商業空間的房東，甚至是出售止贖房產的銀行。授予人的主要責任是通過具有法律約束力的文件，將其持有的任何財產權益轉讓給受讓人。

授予人的地位之所以重要，是因為他們的責任並不總是在轉讓瞬間就結束。根據所用契約的類型，授予人可能仍需負責未來的所有權聲索辯護，或責任範圍有限。這個區別在選擇使用哪種類型的契約時尤為重要。

受讓人的位置：財產權利的接收者

受讓人處於交易的接收端。在銷售中，受讓人是買家；在租賃情境中，受讓人是租戶。受讓人的主要關注點是獲得清楚、無負擔的財產權利，理想情況下還包括對隱藏瑕疵或未清償權利的保護。

受讓人應該認識到，並非所有交易都提供相同的保障。保障程度很大程度上取決於授予人用來完成轉讓的契約類型。這也是為什麼謹慎的受讓人在完成交易前，會仔細調查財產和契約的原因。

財產契約：約束授予人與受讓人的法律工具

當財產轉手時，授予人與受讓人依賴一份正式的法律文件，稱為契約（deed），用來記錄並合法化轉讓。契約具有多重功能：記錄所有權的轉移(擁有、使用和處置財產的法律權利)，確立所有權的權利與限制，並在公共記錄中建立一個可查的歷史。

為了適應不同的交易類型與授予人與受讓人之間的風險分配，存在多種不同的契約類型。契約類型的選擇，對於每一方可享有的保障具有重要影響。

保證契約（Warranty Deed）：為受讓人提供最大保障

保證契約是對受讓人最具保護性的安排。在此，授予人對財產所有權作出廣泛保證，承諾不存在未披露的法律糾紛。如果受讓人日後發現所有權問題——如意外的留置權、地役權或未清償的抵押貸款——授予人將負責解決這些問題的法律費用。這種保障範圍可追溯到授予人持有期間產生的任何問題，以及前任所有者的問題。

買家常常誤將保證契約與房屋保固混淆。雖然兩者都提供買方保障，但運作方式不同。房屋保固是一份服務合約，涵蓋房屋系統與家電的維修或更換，期限在購買後的一段時間內。

特別保證契約（Special Warranty Deed）：授予人責任有限

特別保證契約也將財產由授予人轉讓給受讓人，但保證範圍較窄。授予人僅承諾在其所有期間內所有權清楚，並不會為前任所有者造成的問題辯護。這種契約常見於止贖交易中，銀行作為授予人，因為他們對過去所有者的糾紛沒有興趣。

轉讓契約（Grant Deed）：基本所有權保證

通過轉讓契約，授予人證明該財產未曾轉讓給多個當事人，且在其持有期間未出現所有權問題。然而，授予人不承諾為未來的所有權聲索提供辯護，若日後出現問題，受讓人追索的途徑有限。

放棄權利契約（Quitclaim Deed）：最低保障

放棄權利契約轉讓授予人所持有的任何財產權益，完全不提供任何保證。授予人不聲稱持有有效所有權，也不保證該所有權的可轉讓性。如果第三方日後對財產提出索賠，受讓人無法向授予人追索。放棄權利契約完全依賴信任，通常用於家庭成員或熟識的當事人之間的轉讓。

特殊用途契約（Special Purpose Deed）：代表性轉讓

當一方代表另一方轉讓財產——例如遺囑執行人管理遺產——適用特殊用途契約。授予人以官方身份行事，若受讓人日後面臨所有權聲索，授予人不承擔個人責任。

代替止贖的契約（Deed in Lieu of Foreclosure）：避免止贖

此安排允許房主將財產歸還給貸款人，以避免長時間的止贖程序。授予人(房主)將所有權轉回，以避免繁瑣的法律程序。在某些情況下，貸款人可能會書面同意免除剩餘抵押貸款餘額——即剩餘的貸款金額——使授予人免於個人責任。

夫妻間轉讓契約（Interspousal Deed）：夫妻轉讓

夫妻間轉讓契約促成夫妻之間的財產轉移，通常在離婚程序中，雙方曾共同擁有該財產。接受方通常會出售該財產或將貸款再融資到自己名下。

租賃契約（Deed of Lease）：臨時佔用權

租賃契約授予受讓人臨時使用權，而非永久所有權。授予人(房東)與受讓人(租戶)，通過此安排規定租賃條款、條件、權利與責任。

比較授予人與受讓人：各自的義務

授予人與受讓人之間的關係構成每筆房產交易的核心。授予人負責提供清楚的所有權，並根據契約類型，為未來的所有權聲索提供辯護。受讓人則需進行徹底的盡職調查——通常是通過產權查詢——以驗證所有權的真實性並識別任何權利負擔。

在完成交易前，謹慎的受讓人常會購買產權保險，作為對未發現瑕疵或索賠的額外保障。雖然不同的契約類型提供不同程度的保障，但產權保險為受讓人提供了一層關鍵的額外安全保障，尤其是對於未知的房產問題。

契約的選擇應根據交易的具體情況與雙方的風險承受能力來決定。