了解策略性債務如何推動財富累積：福爾圖納原則

賺取持久財富與財務緊張之間的區別，往往歸結於一個概念：他們如何看待與運用債務。羅伯特·清崎（Robert Kiyosaki），其淨資產約為$100 百萬，與主流理財顧問不同，他挑戰傳統觀點——所有債務都是破壞性的。他的理念，透過房地產和《富爸爸窮爸爸》運動建立，揭示了一個令人不舒服的真相——富人並非沒有債務；他們只是對所承擔的債務策略性而已。

富人的祕密：策略性借貸

與普遍觀念相反，超級富豪通常持有大量債務。建立財富的人與經濟困難者之間的真正差異，不在於完全避免借款，而在於理解哪些債務能產生回報，哪些則會耗盡資源。

像戴夫·拉姆齊（Dave Ramsey）這樣的理財教育者主張徹底清償債務，將所有借款視為本質上有害。清崎的框架則提出另一個模型：富人利用他所稱的「好債」來加速資產增值，遠超依賴現金儲備的人。

數學說明了一切。如果你有$100,000可用：

情境1： 直接購買一處出租房產，每月產生$800 的租金收入，年收入(9,600美元——約9%的資本回報率。

情境2： 將同樣的$100,000分成五份，每份$20,000作為首付，向銀行借款$80,000每處房產。每處房產在支付完債務後產生類似的租金收入，你的總回報率達到每年18%——正好是前者的兩倍。

這個策略之所以奏效，是因為借來的資金變成了自我清償的資金。你的租戶基本上支付了債務，同時你的淨值在你名下逐步累積。

什麼算是好債？

好債代表借來的資金投資於能產生持續收入的資產，包括：

• 租賃房產與房地產投資
• 正現金流的經營企業
• 產生定期回報的投資組合
• 其他能產生收入的事業

其特徵在於：資產的收入超過借款成本。當你用貸款購買出租房產時，租金支付抵押貸款，剩餘部分歸你所有。債務為自己付錢。

三步驟：從債務負擔到債務策略

大多數人無法立即獲得有利的貸款條件。你可能需要先改善你的財務狀況。

第一步：量化你的債務承擔能力

檢視你的每月現金流。從收入中扣除必要支出——住房、公共事業、保險、食物——剩餘的金額代表你最大每月可用於償還債務的金額。如果你月收入$4,000，必要支出$3,000，你可以每月用$1,000來償還債務，除非你透過額外工作增加收入。

第二步：建立你的信用基礎

隨著你減少消費性債務，你的信用分數自然提升。更好的信用分數能解鎖較低的貸款利率。這點非常重要——利率差異1%或2%就能將一個有利可圖的投資轉變為虧損。

第三步：策略性比較貸款條件

一旦消除不良債務、信用改善，進行比較購貸變得必要。不要接受第一個貸款方案，應向多家貸款機構索取利率表。即使是微小的百分比差異，在15或30年的貸款期間也會大幅累積，影響你的債務策略是創造財富還是造成財務壓力。

反駁意見：真正的風險值得重視

這種策略具有真實風險，值得認識。雖然清崎的框架在理論上運作，但在現實中，依賴借來的資產持續產生收入才是關鍵。

2008-2009年的房市崩盤就是一個警示例子。使用槓桿購買多處房產的投資者，在租金收入枯竭、房價暴跌時遭受重創。他們無法簡單地「賣出虧損」來擺脫——儘管房產價值低於未償還的抵押貸款，他們仍需負責全部債務。

清崎的策略假設收入穩定。當租金、企業利潤或投資回報未如預期出現時，借款人可能會面臨無法負擔的義務。債務變得具有破壞性，而非產生性。

透過紀律性槓桿建立財富

通往財富的策略性債務之路，需滿足三個條件：能以合理利率借款、選擇能產生收入的資產、並具備辨別消費性債務與投資性債務的紀律。

掌握這一點的人——理解資產升值的借款與消費性借款的根本差異——能比單純存款累積資本更快累積財富。槓桿的數學，應用於生產性資產，仍是最強大的財富累積機制之一。