沒有人談論的租金危機：自1980年代以來中產階級負擔能力崩潰的原因

美國的租屋市場講述著一個破碎承諾的故事。雖然1960年代和1970年代初期對租客來說相對友善，但隨後幾十年出現的結構性危機只會加劇——而今天的租客付出的代價，會讓經歷1980年代的人感到震驚。

一切何時開始出問題？

1970年代的經濟衰退標誌著轉折點。根據哈佛住房研究中心的資料，到1980年，情況已經變得十分嚴峻：35%的租客面臨嚴重的負擔，意味著他們將超過30%的收入用於住房。對於最脆弱的那一半，情況被描述為「嚴重」。

這本不應該發生，但它卻發生了。

定義一代人的數據

讓我們來看看實際的租金數字。1980年，全美的月租中位數僅為$243。到1985年——僅僅五年後——已經跳升到$432，短短十年內增長了78%。快轉到2022年8月，同樣的中位數租金達到$1,388。這比1985年增加了471%。

作為背景：自1980年以來，租金平均每年以9%的速度上升，持續超越工資增長，差距驚人。

考慮地區差異：像曼哈頓這樣的市場在1980年代隨著金融業繁榮而爆炸性增長，房價建立了趨勢，並在隨後的幾十年中傳導到全國。

解釋一切的收入差距

真正的問題在這裡浮現。經過2022年通貨膨脹調整，1980年美國人的平均年收入為29,300美元。快轉到2023年第四季度，全國平均薪資已升至59,384美元。

聽起來不錯？但用數學算算就知道了。43年來名義上的增幅約為103%。而同期，租金卻增加了超過470%。

工資根本跟不上。

誰在真正受苦？

到2022年，美國一半的租客負擔過重——這與1980年的嚴峻數據相同。他們將超過30%的薪水用於支付房租。但危機更為嚴重：超過1200萬美國人每月用掉至少50%的薪水在住房上。有些甚至接近70%。

曾經能靠單一收入負擔體面住房的中產階級，現在卻陷入困境。雙薪已不再是奢侈，而是必需。而且，即使如此，往往也不夠。

這背後的推動因素是什麼？

1970年代的經濟衰退引發了首次的負擔能力危機。隨後是數十年的租屋存量投資不足。供應限制與不斷上升的需求相遇。投機進入市場。工資相對通膨在其他行業停滯不前。

結果：收入與房價之間出現了結構性不匹配。

現實檢驗

放在一個角度來看：1980年，一加侖牛奶約售$1.59，蘋果每磅$0.39，碎牛肉每磅$1.39。這些基本生活用品的價格確實上漲了，但漲幅遠遠不及租金。

住房成本已成為我們這個時代的經濟核心問題，不是因為市場短暫波動，而是系統性失敗——未能將住房供應與工資增長同步。

1980年代的租客已經在受苦。今天的租客則面臨一個根本不同的危機——這個危機已經積累了四十年。