AI 驅動的成長與穩定收入：DLR 與 O 之間的真正投資現實比較

在2025年通過REITs評估投資房地產機會時，市場呈現出兩種根本不同的論點。Digital Realty Trust (DLR) 已成為以成長為導向的選擇，利用爆炸性的AI基礎設施需求，而Realty Income (O) 繼續其作為防禦性、產生收入的基石的傳統角色。這種分歧反映出房地產行業內資本配置的更廣泛轉變——從傳統的租賃模式轉向數位轉型基礎設施。

AI工作負載正在重塑資料中心經濟

Digital Realty的結構性順風比表面上的科技趨勢更深遠。自2023年中以來，該公司季度預訂量超過一半來自AI相關部署。這代表客戶獲取模式的重大轉變。這些工作負載需要專門的基礎設施：高密度電力供應、先進的冷卻系統和超低延遲連接。Digital Realty在多個地理區域擁有超過300個資料中心的現有平台，提供規模和運營專業知識，以捕捉這一長期機會。

該公司2025年第三季度的業績凸顯了這一動能。收入同比增長10%，每股運營基金 (FFO) 增長13%——這一指標顯著超越其同行群體。更具說服力的是，互連預訂創下新高，顯示出客戶粘性持續並願意擴展部署。全球積壓訂單現已超過 $850 百萬，提供了遠超出典型季度指引的前瞻性展望。

Digital Realty的5吉瓦開發管線使公司能應對主要資料中心樞紐的電力緊張。這種稀缺性帶來了顯著的定價權。隨著企業將計算工作負載從本地基礎設施遷移到混合雲和AI環境，公司設施越來越多地作為關鍵基礎設施——這一地位轉化為多年期的合約收入和客戶留存。

Realty Income的穩定性在成長驅動市場中有限

Realty Income的堡壘式特性依然完整。其投資組合涵蓋超過15,500個物業，跨越多個行業，保持近98-99%的入住率。租戶群包括抗經濟衰退的類別：雜貨店、便利商店、美元商店和藥房。這一多元化引擎已推動連續133次的股息增長，這一紀錄在收入投資者中享有盛譽。

第三季度展現了Realty Income的典型執行：穩健的收入增長、在歐洲的選擇性組合調整以及有紀律的資本部署。該公司預測分析和嚴格的承銷持續支持其作為長期複利增長者的價值主張。

然而，Realty Income的成長天花板反映出結構性逆風。來自私募資本的競爭使收購差價變得不那麼有吸引力。依賴零售的租戶面臨電子商務破壞和貿易相關的不確定性。雖然投資組合的多元化提供了下行保護，但也限制了其在高成長垂直領域的曝光。作為可靠收入產生者的身份必然限制了其上行潛力。

預估修正顯示動能分歧

市場共識預期揭示了優先順序的轉變。Realty Income面臨溫和的預估動態：2025年的銷售預計增長8.26%，每股FFO僅同比增長1.67%。儘管過去60天內2026年的FFO預估略有上升，但整體修正模式顯示出謹慎。

Digital Realty則展現不同的故事。預計2025年的銷售將增長8.98%，而每股FFO預測將擴展9.54%——一個顯著更強的軌跡。更重要的是，過去60天內，2025年和2026年的每股FFO預估都呈向上趨勢，反映分析師對公司持續預訂動能和將積壓轉化為收益的信心。

估值快照：兩者皆接近歷史均衡

今年以來的表現差異顯著。Realty Income股價上漲6.1%，而Digital Realty則下跌10%。兩者都落後於標普500指數18.6%的漲幅，但原因不同——一個面臨周期性逆風，另一個則在估值壓縮中，儘管基本面強勁。

在未來12個月的市價對FFO比率方面，Realty Income的估值為12.84X，低於其三年中位數。Digital Realty的倍數為20.26X，略低於其三年平均的20.88X。儘管技術上處於超賣狀態，但兩隻股票都獲得了D級的價值評分，表明單純的倍數壓縮可能不足以推動短期再評價，除非盈利加速。

數位基礎設施優於防禦性零售房地產的理由

在評估哪種投資房地產論點能提供更優長期回報時，證據越來越傾向於數位基礎設施。Realty Income數十年的穩定表現提供了無與倫比的下行保護，但這種穩定性伴隨著成長的權衡。Digital Realty在AI普及、雲端加速和超大型雲端服務商資本支出方面的曝光，代表著比傳統淨租賃房地產更持久的結構性成長動力。

創紀錄的預訂量、加速的FFO增長、積極的預估修正趨勢以及多年的開發展望，使Digital Realty成為優先追求資本增值投資者的更具吸引力的機會。Realty Income仍是純粹追求收入投資者的最佳選擇，但其有限的成長空間暗示在數位轉型和AI基礎設施投資的長周期中可能表現不佳。

Digital Realty的Zacks Rank #2 (Buy), while Realty Income holds a Zacks Rank #3 (Hold)——這一評級反映分析師對其在當前市場環境中相對吸引力的共識。

**注意：**FFO (Funds From Operations)代表用於評估REIT績效和股息支付能力可持續性的主要盈利指標。