5%房貸利率大幅下降對您的錢包(以及2026年的房價)意味著什麼

當抵押貸款利率下降時，大多數人會忽略的一件事是：這不僅僅是百分比的問題，而是每個月實際從你的銀行帳戶中流出的美元數量。

舉一個簡單的例子。以今天的6%利率，$300,000的抵押貸款每月約需支付$1,799。將利率降到5%，你就會突然支付$1,610——每個月節省$189 ，每年超過$2,200。表面上看，較低的利率對借款人來說像是一個勝利。但事情變得複雜了。

購買力方程式

這些每月的節省並不會就此消失。買家會立即將其轉向更大的問題：*我能負擔得起更昂貴的房子嗎？*數學也會迅速變得有趣。

一個每月願意花$1,800的人，可以在6%的利率下買到一個$300,000的房子。若以相同預算將利率降低到5%，一個價值$335,000的房子就變得負擔得起——這僅僅一個百分點的變化，就帶來11.7%的購買力提升。將這個數字乘以數百萬家庭，你會開始看到房價壓力的積累。

全國房地產經紀人協會（NAR）已經做過這些數據分析。在6%的利率下，大約有550萬額外家庭——其中許多目前仍在租房——符合購房資格。大約10%的這群(550,000潛在買家)，一旦利率達到那個門檻，可能會在12-18個月內完成交易。

5%利率實際能解鎖的潛力

從6%到5%的變化不是線性的，而是指數型的。

歷史數據顯示，每降低1%的利率，就會有數百萬買家加入競爭。若6%的利率能解鎖550萬家庭，進一步降低到5%，很可能會同時增加數百萬合格買家。

這時候，市場就會加速。供應受限的市場——目前幾乎是所有地方——沒有足夠的房屋來應對這波新需求。結果是？競價戰激烈，房價上升速度快於一般經濟模型的預測。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun預測，假設利率平均約6%，2026年的房價將上漲4%。這將使目前美國平均房價$360,727在年底前升至約$375,156。

但重點來了：這個4%的預測假設利率仍維持在6%左右。如果利率降到5%，計算結果會大不相同。

價格跳升的情境

以保守估計，需求增長比6%的利率帶來的多15%-20%，房價可能會上漲6%-7%，而非NAR預測的4%。

從今天的$360,727起算，這個情境下，到2026年底，平均房價將在$383,170到$385,978之間——比目前水平多出$22,443到$25,251。

利率、負擔能力與房價之間的關係並非完全可預測，但每次都符合這個模式：信貸條件放寬 = 需求增加 = 當庫存跟不上時，房價上漲。

誰贏了，誰被擠壓

買家面臨一個不舒服的事實：雖然較低的利率感覺良好，但每月支付的房貸金額增加，會部分抵銷節省的利息。那$189/月的節省？可能在出價幾小時內就被競價戰吞噬。

賣家則會受益匪淺。需求增加和庫存有限通常意味著能以高於要價的價格成交——尤其是在已經面臨嚴重供應短缺的市場中。持有低於市價抵押貸款的房主，若新5%的利率使他們的鎖定交易變得不那麼有價值，甚至可能被激勵上市。

投資者則繼續進行財富累積。當負擔能力改善而庫存未同步擴張時，房地產升值速度會加快。

底線

無論2026年抵押貸款利率是6%還是5%，經濟學家的一致共識是：房價「沒有下跌的危險」，根據Yun的說法。大多數美國市場的房屋庫存仍然非常有限，這意味著買家競爭的增加自然會推動房價上升。

6%與5%之間的差距可能看起來很小，但每個房屋差距超過$22,443，加上數百萬新合格買家同時進入市場，這個微小的差距會重塑整個市場。