了解第1250節：出售投資性房地產時的稅務陷阱

當你出售一個已經折舊的出租房產或商業大樓時，可能會面臨意想不到的稅務負擔。這就是第1250條款和未回收的第1250節增益（unrecaptured section 1250 gain）發揮作用的地方——對於任何計劃出售房產的房地產投資者來說，這是一個關鍵概念。

第1250條款與折舊的基本知識

美國國稅局稅法第1250條款專門規定了出售商業或投資房地產時的收益處理方式。政府允許房產所有者每年扣除折舊，以抵消租金收入並反映房產的磨損。然而，當你最終出售該房產時，國稅局希望收回部分稅收優惠。

關鍵問題在於加速折舊。在1986年前，投資者可以使用較快的折舊方法來更快地降低應稅收入。稅法制定了第1250條款，以在房產出售時回收這些額外的扣除額。如今，1986年後投入使用的房地產必須採用直線折舊法——較慢且較穩定的方法——但第1250條款仍然適用，未回收的第1250節增益最高將被課以25%的稅率。

哪些房產受影響？

第1250條款適用於：

• 商業辦公樓和零售空間
• 住宅出租房產和公寓大樓
• 倉庫和工業結構
• 任何用於商業或投資的可折舊不動產

土地本身不可折舊，也不會觸發第1250條款的回收。只有其上的建築物和結構才受此規定約束。

實例解析：稅務背後的數學

讓我們來看一個具體的案例。一位投資者15年前以50萬美元購買了一棟商業大樓。在這些年裡，她在稅表上申報了15萬美元的折舊扣除。之後，她以70萬美元出售該大樓。

稅務計算如下：

總增益： 70萬美元售價 - 50萬美元成本基礎 = 20萬美元 (

加回折舊： 15萬美元 )這部分會被加回到增益中(

總應稅增益： 20萬美元 + 15萬美元 = 35萬美元

但並非全部以相同方式課稅：

• 15萬美元的折舊回收部分按25%的稅率課稅——這代表未回收的第1250節增益
• 剩餘的20萬美元則符合長期資本利得的15%或20%稅率，取決於所得水平

差異很大：對15萬美元課25%的稅率，與對同樣金額課15%的稅率相比，多繳納1,500美元的稅款。

減少第1250條款影響的策略

) 使用1031交換

1031交換允許你將房產出售所得再投資到另一個類似房產中，同時延遲所有資本利得稅，包括第1250條款的回收。只要遵守嚴格的IRS時間表：在45天內確定替代房產，並在180天內完成交易。這種方式可以讓你在不觸發即時稅務負擔的情況下累積財富，並延遲未回收第1250節增益的稅款。

分期銷售分散收益

與一次性收款不同，你可以將銷售安排為買方在數年內分期付款。這樣可以將你的應稅收入和第1250節回收分散到多個稅年度，可能讓你每年保持在較低的稅率範圍內，並降低整體稅負。

實施成本分隔

成本分隔研究允許你將某些房產組件 ###固定裝置、土地改良、設備( 與建築結構分開重新分類。這可以在早期年份加快折舊扣除。雖然它不會消除日後的第1250條款回收，但能產生較大的前期扣除，抵消你持有期間的其他收入。

為何這對你的投資組合很重要

在出售任何投資房地產之前，了解第1250條款和未回收的第1250節增益至關重要。準備充分與否，差別可能是數萬美元的意外稅款。

在掛牌出售房產之前，請諮詢懂得房地產交易的稅務專家。他們可以模擬不同情境，估算你的實際稅負，並提供符合你財務狀況的策略建議。專業指導的成本通常能通過降低應付給國稅局的金額來收回投資。

提前規劃，將這個稅務義務從突如其來的負擔轉變為你投資策略中的一部分。