D1 Capital的$358 百萬Kilroy Realty押注顯示投資者對低迷的沿海辦公市場充滿信心

大局觀：逆向操作中的機構信念

在一個挑戰西海岸辦公室REITs普遍情緒的驚人舉動中，紐約的D1 Capital Partners大幅增加了對Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC)的持倉，表明即使在商業房地產行業多年逆風下，成熟資本仍然識別出具有吸引力的價值。根據11月14日公布的SEC文件，該對沖基金在2024年第三季度將其Kilroy持倉擴大約660萬股。

交易內幕：D1如何建立其$358M 持倉

該基金對Kilroy的整體持股已增長至約850萬股，市值約3.584億美元——較上一季度增加2.937億美元。這一持倉佔D1 Capital Partners美國股票投資組合的4.1%，對於一個資產規模數十億美元、通常專注於高成長科技和工業股的基金來說，這是一個相當重要的配置。

值得注意的是，這一積累的時機。Kilroy的股價在星期五收盤為$40.78，過去十二個月僅上漲了1%，而同期標普500指數則上漲了13%。對於一個追求替代阿爾法的基金來說，支持一個表現不佳的標的，代表著非凡的信念或對均值回歸的深思熟慮的假設。

Kilroy的運營快照

關鍵指標：

• 目前股價：$40.78
• 市值：49億美元
• TTM營收：11億美元
• TTM淨利：3.221億美元
• 投資組合規模：約1700萬平方英尺
• 重點：西海岸市場的辦公和生命科學房地產

為何D1可能是正確的：新興的積極信號

當審視Kilroy近期的運營軌跡時，逆向敘事開始獲得支持。該公司最新季度的業績揭示了幾個經常被市場忽視的令人鼓舞的數據點，市場過度關注入住率問題：

**財務動能：**儘管收入較去年同期略降至2.797億美元（去年為2.899億美元），但淨利卻大幅激增至1.562億美元（去年為5240萬美元）——幾乎三倍的增長，反映出物業層面的經濟改善和處置收益。

**租賃活動加速：**早期季度報告突顯了有意義的租賃差價，GAAP租金啟動加快。在REIT市場中，新租約量通常象徵穩定，這些指標提供了基本面修復的證據。

**投資組合質量防禦：**Kilroy持有一個穩定的高端辦公和生命科學資產基礎，位於流動性受限的沿海市場。科技、娛樂、生命科學和企業服務公司持續尋找現代化、可持續的工作空間——這正是Kilroy所服務的族群。

Kilroy在D1投資組合中的排名

根據SEC文件，D1 Capital的前五大持倉顯示其偏向成長：

• NASDAQ：CART — 8.292億美元 (佔資產管理規模的9.5%)
• NASDAQ：APP — 6.013億美元 (佔資產管理規模的6.9%)
• NYSE：CLH — 5.679億美元 (佔資產管理規模的6.5%)
• NYSE：RDDT — 4.656億美元 (佔資產管理規模的5.4%)
• NYSE：FLS — 3.975億美元 (佔資產管理規模的4.6%)

在這樣的背景下，Kilroy成為一個策略性偏離：一個結合實物資產支持與多年復甦潛力的“杠鈴”持倉。

尚未解決的風險：可能破壞論點的因素

樂觀情緒需保持謹慎。西海岸辦公市場面臨結構性逆風：遠程工作普及率升高、向郊區遷移，以及資本化率擴張，這些都多年間壓低估值。Kilroy的入住率仍低於疫情前的高點，若進一步疲弱，可能需要大幅減值或增資。

此外，利率持續高企或經濟衰退可能在入住率恢復之前壓縮現金流，從而使基金的時機判斷失效。

主要結論

D1 Capital Partners積極增持價值約3.584億美元的Kilroy Realty股份，展現其高信念：耐心資本能利用房地產市場的失衡。該基金將Kilroy列為重要的4.1%投資組合持倉，顯示其對租賃動能、現金產生改善以及深度折價估值將轉化為可觀股東回報的信心。

對於風險承受能力較高、具有多年度投資期限的投資者來說，該基金的逆向布局值得認真考慮——尤其是在短期內運營改善若能持續的情況下。