特朗普政策轉變如何解鎖房利美和房地美的巨大收益——深入分析GSE的反彈

當比爾·艾克曼（Bill Ackman）將他的Pershing Square Capital Management投資組合重倉於兩隻股票時，市場便開始注意。這位億萬富翁對沖基金經理最近做出了一個大膽預測：如果特朗普政府如期結束這些政府支持企業的聯邦監管，房利美（Fannie Mae）(FNMA) 和房地美（Freddie Mac）(FMCC) 可能會成為突破性的贏家。數據本身就說明了一切——這兩隻股票在過去12個月內大約上漲了540-600%，成為市場上最為戲劇性的表現者之一。

特朗普效應：為何這些政府支持企業炙手可熱

真正的故事不僅僅是艾克曼的信念——而是市場所反映的預期。2024年11月的總統選舉催化劑使房利美和房地美的股價進入過熱狀態，投資者押注即將上任的特朗普政府將解決過去多次未能完成的任務：將這兩家抵押貸款巨頭從超過16年的聯邦控制中解放出來。

作為背景，這兩家公司在2008年金融危機期間都曾陷入政府的監管之下。房利美成立於1938年，擔保由貸款人發放的住宅抵押證券，並向投資者分配抵押貸款支持證券。房地美則成立於1970年，模式類似，但它直接從經批准的貸款人那裡收購抵押貸款，然後進行證券化。儘管兩者曾在紐約證券交易所公開交易，但多年來一直在場外交易，並受到政府監管。

從監管到自由的轉變一直遙遙無期——直到現在。艾克曼提出了一個具體的情景：2026年的首次公開募股（IPO）定價約為每股$34 ，這將意味著房利美股東的額外收益約為5.5倍，房地美股東則約為6倍。

政治動能推動市場反彈

在特朗普的第一任期(2017-2021)期間，時任財政部長史蒂文·姆努欽（Steven Mnuchin）曾啟動GSE改革的初步步驟，但因政治時間有限而未能完成。艾克曼在2024年12月的分析中指出，這個機會窗口已經重新打開。他表示，現在“有一條可信的路徑”讓這兩家公司在兩年內退出監管，將特朗普定位為能完成其他人未能完成的交易的談判者。

這並非空穴來風。經濟層面對政府和私人投資者都具有合理性。房利美和房地美目前約欠美國納稅人$190 十億美元。艾克曼認為，成功的GSE改革可能會帶來超過$300 十億美元的額外聯邦收入，同時從政府資產負債表中移除約$8 萬億美元的或有負債——這是一筆具有變革性的交易，符合特朗普的交易風格。

結構性理由：為何市場已將此納入定價

許多精明的投資者被其結構邏輯所吸引。這些GSE代表了美國住宅抵押市場的骨幹。它們的私有化將創造巨大的價值，主要體現在：

• 正常化的股權資本結構(目前在監管下被人為限制)
• 消除已經抽走盈利的利潤抽取規定
• 讓股東經濟回歸市場驅動的框架
• 潛在的股息恢復，經過數十年的暫停

從2024年初開始的市場表現反映出越來越多的信心，即特朗普的第二任期是實現這一結果的最佳時機，這是超過15年來的最大機會。

風險與執行挑戰：未解的問題

儘管前景樂觀，但仍存在重大障礙。國會合作將是制定滿足監管者、納稅人和股東需求的立法的關鍵。退出監管的具體條款尚未明確——定價、資本緩衝、擔保結構和政府擔保條款都需要協商。

此外，房市狀況和抵押貸款信用表現可能會改變IPO的時間表或條件。雖然改革的基本經濟理由依然有說服力，但執行的路徑仍充滿不確定性。

對未來市場的啟示

房利美和房地美在12個月內的540-600%漲幅，反映了市場對其基本價值的高度認可以及對政策前景的預期。無論艾克曼預計的2026年IPO時間表是否如預期實現，或需要更長時間，皆尚未可知。顯而易見的是：市場現在已將這些GSE監管結束的可能性納入定價，這將從根本上重塑支撐美國房屋所有權的兩大金融機構。