未回收的第1250節利得：物業投資者需要了解的折舊回收相關資訊

當你出售出租房產或商業大樓時，國稅局不會讓你僅僅享受持有期間所享有的稅收優惠。這就是未回收的第1250節增益（unrecaptured section 1250 gain）發揮作用的地方——一個關鍵概念，將精明的房地產投資者與那些被意外稅單打得措手不及的投資者區分開來。

了解第1250節與折舊追溯

國內稅收法典第1250節是規範出售折舊房地產所得稅的規則。核心原則：如果你在多年中對建築物或其他商業用房進行了折舊，這些折舊在出售時並不會免稅消失。相反，未回收的第1250節增益（unrecaptured section 1250 gain）會迫使你“追溯”這些折舊，並以最高25%的稅率課稅——遠高於長期資本利得的15%或20%。

此法律適用於用於商業或投資用途的建築物和結構，但特別排除土地，因為土地不能折舊。無論你擁有公寓大樓、辦公樓或零售物業，第1250節都會影響你在出售時應繳的稅款。

為何創立第1250節

在1986年稅改法案之前，投資者可以使用加速折舊方法快速大幅降低應稅收入。政府最終對此漏洞進行了限制。雖然現行規則要求大多數在1986年後投入使用的房產採用直線折舊，但追溯條款仍然有效。任何未回收的第1250節增益——在持有期間申報的累計折舊——在出售時仍會面臨較高的25%稅率。

未回收的第1250節增益如何影響你的淨收益

當你出售可折舊房地產時，你的總利得會分為兩部分。首先是未回收的第1250節增益，代表你申報的累計折舊扣除額。這部分最高按25%課稅。第二部分是剩餘的資本利得，即銷售價格與調整後基礎（原始成本加折舊）之差，這部分會按長期資本利得稅率15%或20%課稅，取決於你的所得等級。

實例說明：

假設你在十五年前以$500,000購入一個商業物業。在此期間，你申報了$150,000的直線折舊。

後來你以$700,000出售該物業。

• 總利得：$700,000銷售價 - $500,000原始成本 + $150,000折舊追溯調整 = $350,000
• 未回收的第1250節增益： $150,000，按25%課稅，稅額為$37,500
• 剩餘資本利得： $200,000，按15%或20%課稅，稅額約$30,000至$40,000
• 總聯邦稅： $67,500至$77,500

此例說明，理解未回收的第1250節增益很重要——它可能佔你房產銷售總稅負的30%到50%。

管理未回收的第1250節增益的三個策略

( 1031交換：透過再投資延遲稅負

1031交換允許你將收益再投資到類似物業中，延遲繳納資本利得稅和未回收的第1250節增益。這樣你就不用立即支付$67,500以上的稅款，而是繼續進行稅遞延的投資擴張。

限制：國稅局規則嚴格。你必須在45天內確定替代物業，並在180天內完成交易。錯過期限，稅務延遲就會失效。

) 分期銷售：將稅款分攤到多個年度

透過分期銷售，你可以在多個年度收到付款，而非一次性收款。這樣可以將未回收的第1250節增益和資本利得分攤到多個稅年度，可能讓你每年保持在較低的稅率範圍內。缺點是你需承擔賣方融資風險，且一次性收到的現金較少。

成本分攤研究：提前抵扣

成本分攤研究將建築物的各個組件——如固定裝置、設備和內部元素——與結構基礎分開分類。這樣可以在早期年份加快折舊扣除。雖然這不會消除未回收的第1250節增益追溯，但較高的提前扣除可以抵消持有期間的其他收入，有效降低長期稅負。

房地產所有者的關鍵提醒

了解未回收的第1250節增益對房地產投資規劃至關重要。你今天每扣除一美元折舊，未來就會產生較高的25%稅率的稅務負擔。在出售前，建議用上述三種策略模擬你的稅後收益。稅務專家可以幫助你判斷，1031交換、分期銷售或成本分攤研究哪一種方式最符合你的投資時間表和財務目標。