了解 blanket mortgage：多重房產投資的實用指南

當房地產投資者追求涵蓋多個物業的投資組合時，傳統的融資方式會帶來不必要的複雜性。與其為每次購置分別申請抵押貸款，不如採用一個更為精簡的方案：統一抵押貸款（blanket mortgage）。這種單一貸款方案將兩個或以上的物業融資合併，減少繁瑣的文件、申請流程和相關費用。

誰適合採用統一抵押貸款策略？

各行各業的房地產專業人士都利用統一抵押貸款來有效擴展規模。房地產開發商在土地拆分、房屋翻修商管理翻修組合、投資公司購買多個住宅或商業資產，都能從這種結構中獲益。同樣，建立多個實體店面（如零售連鎖或服務業）企業也可以利用統一抵押貸款來資助擴展。

其吸引力在於：投資者避免了連續申請貸款的繁瑣流程，同時能以具有競爭力的利率獲得資金。

運作機制：統一抵押貸款如何運作

統一抵押貸款將多個物業集中在一份貸款協議下，整個投資組合作為抵押品。開發商通常在購買土地並將其拆分成多個地段以待轉售時採用此結構。

其創新之處在於協議中嵌入的彈性條款。釋放條款允許在不需全額償還原始統一抵押貸款的情況下，出售或再融資個別物業——前提是剩餘的抵押品能充分擔保未償還的餘額。這種機制使投資者能在保持貸款結構的同時，變現資產並回籠資金。

主要條款與要求

貸款機構對統一抵押貸款的標準參數包括：

貸款結構：

• LTV（貸款與價值比）上限為75%至80%
• 最低貸款額從$100,000起 (最高可達 $100 百萬)
• 貸款期限為2至30年
• 常見的攤還期為15、20或30年
• 氣球支付選項為3、5、10或15年
• 利率可能低至4%

首付與儲備金：

• 需支付的首付比例為25%至60%
• 最少六個月的流動現金儲備

資格審查流程

貸款機構會根據多項標準評估申請人：

個人評估：

• 信用紀錄、就業穩定性與收入證明

企業評估 (（企業申請人適用）@E0：

• 企業信用狀況、營收歷史與稅務申報
• 債務償付能力比率 )DSCR(，通常最低要求1.25倍

經驗與投資組合細節：

• 在開發、建設或物業管理方面的經驗
• 物業規格，包括位置、現況、單元數量與預期用途
• 預計現金流，考量入住率與營運費用

所需文件：

• 個人：信用報告、稅表、銀行對帳單
• 企業：公司稅表、企業信用報告、銀行記錄
• 物業：地址、照片、購買文件
• 財務：購置價格、公允市價、翻修預算、現有留置權、營運收入報表

融資整合的優點

統一抵押貸款結構為多物業投資者帶來實務上的好處：

• 支付簡化： 一個月付一次，管理整個投資組合，免除多家貸款機構的追蹤
• 成本降低： 一次申請費用與結清成本，取代多次申請
• 條款一致： 所有物業適用相同的利率與貸款條件，避免碎片化
• 擴展性： 無預設物業數量上限

需注意的主要缺點

然而，投資者必須權衡以下重大風險：

• 抵押品風險： 違約可能導致整個物業組合的喪失，而非單一資產
• 貸款機構有限： 專門提供統一抵押貸款的金融機構較少，議價空間受限
• 較高的還款負擔： 大額貸款意味著較高的每月債務服務費，較傳統抵押貸款更重
• 嚴格的審核： 資格條件較標準住宅貸款更為嚴苛

如何尋找並取得統一抵押貸款

可透過線上搜尋「租賃組合貸款」或直接聯繫專業機構來找到貸款人。許多專門的貸款機構會公開其統一抵押貸款方案，申請流程較為便捷。

成功的關鍵在於準備完整的文件、展現豐富的投資經驗，以及提供現實的財務預測。統一抵押貸款是管理多元化投資組合的理想工具，但同時也需謹慎規劃財務並與貸款人保持良好溝通。