了解您在償清抵押權轉讓契約後的權利

當你完成最後一次按揭付款時，你還沒有完全結束相關的文件工作。在美國約一半的州份，貸款人被要求發出一份「解除抵押契約」（deed of reconveyance）——這是一份正式確立你為房產真正所有權人的重要文件。這份文件作為你的證明，證明貸款人對你的房產的法律權利已完全消除。

為什麼這份文件比你想像中更重要

解除抵押契約本質上是你房屋所有權的自由證明。沒有它，你的房產記錄仍可能顯示有未清償的留置權，讓人覺得貸款人仍然對你的房產擁有某些法律權益。這在你日後打算出售、再融資或轉讓所有權時，會造成嚴重的困難。更重要的是，若這份契約遺失或登記不當，理論上可能讓貸款人聲稱他們仍然擁有房產的權利。

除了證明所有權外，這份文件還能保護你免受未來的糾紛。一旦妥善登記，它就能防止任何貸款人試圖收回你的房產或聲稱尚有未清償義務。雖然解除抵押契約不能保護你免受地方政府或房主協會因未繳稅款或評估費用而追討止贖權，但它徹底消除了抵押貸款人收回房產的權力。

房產權利的運作方式：兩種不同的州制度

美國在處理抵押房產方面有兩個不同的制度，了解你的州適用哪一種制度至關重要。

所有權理論州 (約一半的州)

在這些法域中，貸款人技術上持有房產所有權，透過信託契約（deed of trust）來安排。貸款人扮演受託人角色，你則是信託人。這並不代表貸款人擁有你的房子——他們只是持有所有權作為貸款的擔保。一旦你償清所有按揭義務，受託人（即貸款人）(必須將所有權轉回給你作為信託人。這個轉移是透過發出解除抵押契約來完成的，正式移除貸款人的法律權益，確立你的完全所有權。

留置權理論州

在這些州，借款人在整個按揭期間都持有房產的所有權。貸款人不持有所有權契約，而只是對房產設置留置權作為擔保。由於你在留置權理論州已經持有所有權，解除抵押契約變得不必要——只要償清貸款，留置權就會被解除。這對房主來說是一個較為簡單的安排。

你的文件必須包含的內容

各州規定了解除抵押契約的程序和內容要求。無論在哪個州，這些文件通常都包含：

• 你的姓名和現住地址（作為借款人）
• 貸款人的姓名和地址
• 完整的房產法律描述
• 一份正式聲明，確認你已完成所有按揭義務
• 由受託人代表或授權的貸款官員簽署的公證簽名

根據你所在州的程序，貸款人可能會直接將契約交付給你，或是提交給縣政府或地契登記處。如果你直接收到，則由你負責向縣政府登記，並應及時完成，以確保房產記錄的清晰。務必核對每個細節——姓名、房產描述、日期——的正確性。任何錯誤都可能在未來的交易或所有權轉移中造成困難。

及時登記的重要性

各州法律通常規定了在按揭償清後提供解除抵押契約的期限，常見為30天內。然而，錯誤和疏忽時有發生。如果契約未能妥善登記，未來出售房產時可能會遇到麻煩。房產查冊公司在搜尋時可能難以確認你擁有清楚無負擔的房產所有權，導致延遲並需額外文件證明你的按揭已償清。

在你的償付截止日前，請直接聯繫你的貸款人，確認你所在州的具體流程，並確認你是否需要自行辦理登記，或是他們會自動提交給縣政府。如果不確定是否已經登記了解除抵押契約，可以聯繫你所在縣的縣務官辦公室——他們可以確認該文件是否已存檔並與你的房產相關聯。

提前做好這些準備，可以在未來出售或再融資時省去不少麻煩和費用。