REIT基金是真正為追求穩定收入的投資者而設的。

如果你正在尋找比定存收益更好的投資工具，但又不想直接投資房地產，REIT基金可能是適合你的答案。房地產投資信託 (Real Estate Investment Trust – REIT) 是自2018年起在泰國證券交易所上市的金融工具，至今仍是投資者關注的選擇之一。

REIT基金是什麼？認識金融工具的真正角色

房地產投資信託 (REIT) 是由專業管理人運營和管理的資產基金。他們透過向投資者出售單位募集資金，然後將資金投資於能持續產生收入的資產。

REIT基金是持有各類資產的工具，不論是住宅、土地、倉庫、飯店、商場，甚至是通訊網路。當這些資產透過租賃或使用產生收入時，管理者會將這些收入分配為股息給持有人，讓投資REIT的收益穩定。

為什麼需要REIT？

資產所有者的好處

房地產所有者可以將有收入的資產放入REIT結構中，有效募集資金用於開發新項目。

投資者的好處

不需大量資金，投資者可以輕鬆持有大型房地產的一部分，透過購買單位。此外，專家會負責管理和分配收益，並受到相關監管機構的監督。

REIT基金有幾種類型？

根據房地產權利性質的REIT

Freehold（所有權）類型 (所有權權利)：完全擁有資產的REIT，管理者從租金中獲取收入並支付給投資者，單位價值會隨資產價值變動。

Leasehold（租賃權）類型 (租賃權利)：未擁有資產所有權，但有權獲得經營收入。租約結束後，REIT不再有收入，單位價值會隨時間逐漸降低。

根據投資方式的REIT

直接投資：擁有房地產的所有權或權利的REIT。

間接投資：持有其他公司股份的REIT，該公司投資於房地產。

根據業務範疇的REIT

• 零售REIT：管理商場、零售店、奧特萊斯的租金收入
• 住宅REIT：管理公寓、飯店、宿舍的收入
• 醫療保健REIT：管理醫院、養老中心等健康相關資產
• 辦公室REIT：管理辦公空間的租賃
• 基礎建設REIT：管理通訊網路、能源管線等基礎設施的收入

REIT與房地產基金：有何不同？

雖然REIT與房地產基金都投資於房地產，但有以下主要差異：

性質：房地產基金是共同基金，而REIT是受監管的信託基金，需獲得證交所批准。

投資範圍：房地產基金僅限於泰國證交所的Positive List，且不能投資海外；REIT較具彈性，海外投資最高可達資產總額的10%。

募集方式：房地產基金以一般基金方式公開募集，REIT則像股票一樣公開發行，且須有不少於15%的自由流通股。

什麼決定REIT的價值？

REIT的價值主要取決於兩個因素：

資產價值：受REIT持有的權利類型、經濟狀況、地點及基礎建設發展影響。改善這些因素能提升房地產的價值。

預期收入流：來自資產的可收取收入，取決於經濟狀況與租賃需求。例如，辦公室REIT若租戶增加，收入與股息也會增加。

投資REIT的優缺點

優點

• 高流動性，可在SET市場方便買賣
• 有助於分散投資組合風險
• 透明度高，受到相關監管機構監督
• 透過股息產生較穩定的現金流

缺點

• 股息須扣10%稅，或併入年度所得
• 對利率變動敏感
• Leasehold REIT的價值會隨時間降低

泰國在地REIT範例

CPN Retail Growth (CPNREIT) - Leasehold REIT，管理Central百貨及辦公大樓，年股息率8.35% (價格9.85泰銖)

IMPACT - Freehold REIT，管理Impact奧特萊斯、會議中心等4棟建築，年股息率4.69% (價格12.80泰銖)

WHART - 結合Freehold與Leasehold權利，管理倉庫，年股息率7.63% (價格9.50泰銖)

JASIF - 基礎建設基金，持有1,680,500公里光纖，租賃收入，年股息率13.73% (價格6.70泰銖)

總結

REIT基金是投資者追求較穩定收入的工具，收益來自租金與房地產資產的收入。然而，投資REIT需考量其優缺點，並詳細研究各基金的細節，以便根據自身目標與能力做出正確的投資決策。