Por que os REITs são uma opção de investimento satisfatória

Se és um investidor que há muito pensa em entrar no mercado de ações tailandês, certamente já ouviste falar de REIT ou Fundo de Investimento Imobiliário (Real Estate Investment Trust) há bastante tempo, especialmente desde 2018, quando os REIT começaram a entrar na bolsa de valores institucional, tornando-se uma opção popular para quem procura retornos superiores aos de uma simples poupança. No entanto, houve períodos em que os REIT proporcionaram resultados decepcionantes. Por que será isso? E o que são realmente os REIT? Vamos aprofundar a compreensão sobre este tipo de fundo imobiliário.

O que é um REIT e que tipo de investimento é

Na sua essência, um REIT é um fundo de ativos gerido por um gestor de fundos, cuja principal função é captar fundos de investidores para adquirir e administrar ativos que gerem rendimentos contínuos, como edifícios de escritórios, centros comerciais, armazéns, hotéis, bem como contratos de arrendamento ou negócios de redes de comunicação.

O fundo de fundos distribui os rendimentos obtidos da gestão dos ativos (como rendas, taxas) aos investidores na forma de dividendos. Estes dividendos tendem a ser constantes, pois provêm de receitas estáveis.

Porque é que os REIT são populares

Para proprietários de ativos que já geram rendimentos, os REIT permitem captar fundos junto de investidores para financiar novos projetos de desenvolvimento.

Por outro lado, os investidores podem aceder ao mercado imobiliário sem precisar de uma grande quantia de dinheiro. Podem comprar ou vender unidades de REIT facilmente na bolsa SET, com gestão profissional e relatórios de desempenho sob supervisão de entidades reguladoras.

Como os REIT diferem dos fundos imobiliários tradicionais

Tanto os REIT como os fundos imobiliários investem em imóveis, mas existem três diferenças principais:

Estrutura e supervisão: Os fundos imobiliários tradicionais são fundos de investimento sem certificados de depósito de valores mobiliários, enquanto os REITs são fundos de trust sob supervisão da SEC e da Bolsa de Valores.

Flexibilidade de investimento: Os fundos imobiliários tradicionais limitam-se a uma lista positiva (Positive List) e não podem investir no estrangeiro, ao passo que os REIT têm maior liberdade, podendo investir em ativos estrangeiros e desenvolver imóveis até 10% do total de ativos.

Distribuição de unidades: Os fundos imobiliários tradicionais não precisam de intermediários ou de reuniões de investidores, enquanto os REITs devem ter pelo menos 15% de intermediários e realizar assembleias anuais de investidores.

Assim, os REITs apresentam um formato mais flexível, mas com requisitos mais rigorosos, ao ponto de, atualmente, na Tailândia, não existirem novos fundos imobiliários tradicionais, pois todos devem ser REITs.

Quantos tipos de REIT existem

Os REIT podem ser classificados de várias formas, dependendo do critério de categorização:

Classificação por direitos sobre o imóvel

REIT de propriedade plena (Freehold): O fundo detém a propriedade do imóvel e gere rendimentos de aluguer diretamente. Quando o valor do imóvel aumenta (por exemplo, devido a melhorias na infraestrutura), o valor das unidades também sobe.

REIT de direito de arrendamento (Leasehold): O fundo não é proprietário, mas tem o direito de usufruir do imóvel durante o período do contrato de arrendamento. Quando o contrato termina, tanto o direito quanto o valor das unidades desaparecem. Assim, o valor do Leasehold REIT tende a diminuir ao longo do tempo.

Classificação por tipo de investimento

Investimento direto: O REIT é proprietário ou tem direitos diretos sobre imóveis.

Investimento indireto: O REIT detém ações de outras empresas que investem em imóveis.

Classificação por tipo de ativo

• REIT de retalho (Retail REIT): Gestão de centros comerciais, outlets, lojas de retalho, etc.
• REIT residencial (Residential REIT): Gestão de hotéis, condomínios, apartamentos, pensões, etc.
• REIT de saúde (Healthcare REIT): Gestão de hospitais, centros de saúde, lares de idosos, etc.
• REIT de escritórios (Office REIT): Gestão de espaços de escritórios para arrendamento.
• REIT de infraestruturas (Infrastructure REIT): Gestão de redes de comunicação, oleodutos, etc.

Cada tipo de REIT tem características distintas na forma de pagamento de rendimentos e fatores que afetam o fluxo de caixa.

Factores que influenciam a variação do valor do REIT

O valor de um REIT provém de duas fontes principais:

Valor do imóvel: Influenciado pelos direitos do REIT (de propriedade plena ou arrendamento), condições económicas locais, desenvolvimento de infraestruturas, o mercado imobiliário em geral, etc. Se o valor do terreno ou edifício aumentar, o valor do REIT também sobe.

Fluxo de rendimentos esperado: Dependente das taxas de arrendamento, taxa de ocupação (occupancy rate), condições económicas que afetam a procura por arrendatários. Por exemplo, se o número de inquilinos aumentar, a receita sobe e os dividendos também. Se ocorrerem eventos adversos, como doenças (como a COVID-19), ou crises, a taxa de ocupação de ativos como hotéis ou centros comerciais pode diminuir.

Vantagens e limitações dos REIT

Pontos positivos

• Alta liquidez: Pode ser comprado e vendido facilmente na bolsa SET, como ações comuns.
• Diversificação: Oferece uma alternativa de investimento além de ações e obrigações.
• Transparência: Informação acessível e fiscalização por entidades reguladoras.
• Rendimentos constantes: Dividendos regulares, pois derivam de receitas estáveis.

Pontos negativos

• Imposto sobre dividendos: Os dividendos de REITs sofrem uma retenção de 10% ou podem ser deduzidos na declaração de IRS anual.
• Risco de taxas de juro: Quando as taxas de juro sobem, os investidores podem mover o seu capital para investimentos mais seguros, o que pode fazer o preço do REIT cair.

Antes de investir em REIT, é importante ponderar cuidadosamente estes fatores, alinhando-os com os objetivos financeiros pessoais.

Exemplos de REIT disponíveis para investimento na Tailândia

CPNREIT: REIT de arrendamento que gere centros comerciais, escritórios e hotéis do grupo Central, com uma taxa de dividendos de 8,35% ao ano, com base no preço atual de 9,85 THB.

IMPACT: REIT de propriedade plena que gere locais de conferências, centros de exposições e quatro edifícios de escritórios do Impact Mueang Thong, com uma taxa de dividendos de 4,69% ao ano, ao preço de 12,80 THB.

WHART: REIT que combina propriedade plena e arrendamento, dedicado a armazéns de armazenamento, com uma taxa de dividendos de 7,63% ao ano, ao preço de 9,50 THB.

JASIF: REIT de infraestruturas, com uma extensão de fibra ótica de 1.680.500 km, com rendimentos provenientes de contratos de aluguer a empresas de telecomunicações, apresentando a taxa de dividendos mais elevada de 13,73% ao ano, ao preço de 6,70 THB.

Conclusão

Os REITs são instrumentos de investimento adequados para quem procura rendimentos de dividendos superiores às taxas de juro bancárias, beneficiando de gestão profissional de ativos e de informação transparente. Contudo, antes de investir, é fundamental estudar as características de cada fundo, avaliar os riscos, acompanhar as mudanças económicas e verificar se estão alinhados com os objetivos de investimento pessoais.