De « zéro défaut » à la rupture du financement, l’échantillon de modèle de survie face aux vents contraires derrière le rapport annuel de New City Holdings

Dans le contexte d’un ajustement en profondeur du secteur, New Town Holdings remet à nouveau un rapport annuel doté d’une signification de référence.

Le 27 mars, New Town Holdings (601155.SH) a publié officiellement son rapport annuel 2025. Dans l’environnement actuel, New Town Holdings continue non seulement d’être bénéficiaire, mais affiche aussi des flux de trésorerie liés aux opérations positifs sur 8 années consécutives.

Plus important encore, sa dette sur le marché public reste toujours « sans défaut ». À un moment où la confiance du secteur n’est pas encore totalement rétablie, une telle performance est bien plus que du simple « maintien de stabilité » : c’est un exemple de la capacité des promoteurs immobiliers à traverser le cycle.

Cette société immobilière, connue pour son modèle « immobilier + commerce » porté par deux moteurs, reconquiert la confiance du marché grâce à des flux de trésorerie plus stables, une capacité commerciale plus forte et des performances de financement qui progressent sans cesse. Du « zéro défaut » aux progrès de financement, du pilotage par l’exploitation commerciale à l’innovation en titrisation d’actifs, New Town Holdings trace, à travers une série d’actions clés, une voie réaliste permettant aux promoteurs immobiliers de sortir de l’impasse.

La résilience bénéficiaire ressort : le segment commercial continue d’apporter des profits stables

En 2025, alors que l’immobilier continue de procéder à un assainissement, le compte de résultat est devenu un repère essentiel pour évaluer la capacité réelle d’exploitation des entreprises.

D’après les données du rapport annuel, New Town Holdings a réalisé un chiffre d’affaires de 53.01B de yuans et un bénéfice net attribuable aux actionnaires des sociétés cotées de 680 millions de yuans, ainsi qu’un bénéfice net déduction faite non récurrent (non-GAAP) attribuable aux actionnaires de 614 millions de yuans. Dans un contexte où la majorité des promoteurs privés sont encore en pertes ou en profit marginal, cette performance apparaît particulièrement rare.

Ce qui est encore plus riche en contenu, c’est l’amélioration de la qualité des bénéfices. En 2025, la marge brute globale de l’entreprise atteint 27,42%, en hausse de 7,62 points de pourcentage d’une année sur l’autre, ce qui montre une nette réparation de la capacité bénéficiaire. Dans le même temps, le coût de financement moyen descend à 5,44%, en baisse de 0,48 point, ce qui reflète l’effet d’amélioration financière apporté par l’optimisation de la structure de financement.

Du point de vue du secteur, le marché immobilier se trouve encore dans une phase de profond ajustement. Des pressions doubles persistent à la fois sur le segment des ventes et sur le segment du financement. Dans un tel contexte, parvenir à générer des profits stables constitue une vérification directe de la qualité de gestion et de la capacité de contrôle des risques de l’entreprise. New Town Holdings a réalisé un « basculement proactif » de la structure de profit en réduisant volontairement les activités de développement à faible marge brute et en renforçant l’exploitation commerciale à marge plus élevée.

Cela se reflète de manière particulièrement évidente dans la structure de l’activité. Le segment de l’exploitation commerciale continue d’apporter des flux de trésorerie et des profits stables, et constitue le principal appui côté bénéfices de l’entreprise. En 2025, le revenu total de l’exploitation commerciale de New Town Holdings s’élève à 14,09 milliards de yuans, en hausse de 10% ; sa part dans le chiffre d’affaires global augmente à 25%. La marge brute des activités de location et de gestion immobilière atteint 9.1B de yuans, sa part dans la marge brute totale passant de 48% à 63%, et la marge brute s’établit à 70%.

On constate ainsi que New Town Holdings s’est progressivement affranchie de la dépendance aux ventes de développement, et a formé un système de profit endogène centré sur l’exploitation commerciale. Cette transformation améliore non seulement la capacité de l’entreprise à résister au cycle, mais pose aussi une base pour la reconfiguration future de son système de valorisation.

Capacité de génération de trésorerie inchangée : double exécution du « zéro défaut + livraisons élevées »

Si la capacité bénéficiaire est le « physique » de l’entreprise, alors l’historique de crédit en est la « ligne de vie » sur le marché des capitaux. Au cours des dernières années, le système de crédit du secteur immobilier a connu de fortes secousses. Pourtant, New Town Holdings fait partie des rares promoteurs privés qui maintiennent toujours le « zéro défaut » sur le marché public.

Le rapport annuel indique qu’en 2025, New Town Holdings a remboursé à l’échéance 5.86B de yuans de dettes obligataires sur les marchés publics, en Chine comme à l’étranger, conservant ainsi le record de « zéro défaut ».

Cette performance n’est pas le fruit du hasard : elle repose sur une gestion continue des flux de trésorerie et l’optimisation de la structure de la dette. À la fin de la période couverte par le rapport, le solde de trésorerie de New Town Holdings s’élève à 6,8 milliards de yuans, son ratio de dettes nettes est de 56,97%, restant dans une zone relativement sûre ; par ailleurs, le montant net des flux de trésorerie provenant des activités opérationnelles est de 1.43B de yuans, et l’entreprise affiche cet indicateur positif depuis 8 années consécutives.

L’indicateur « flux de trésorerie liés aux opérations positifs sur 8 années consécutives » signifie que l’entreprise ne dépend pas de « perfusions » de financement, mais dispose d’une capacité autonome de génération de trésorerie. C’est précisément la raison fondamentale pour laquelle elle peut continuer à honorer ses engagements de dette.

En parallèle, New Town Holdings a également démontré une forte capacité d’exécution dans le volet « livrer en garantie des logements » (« 保交付 »). En 2025, New Town Holdings a livré plus de 38k unités d’habitation sur l’année, et le volume cumulé livré au cours des trois dernières années a dépassé 278k unités.

Bien que le segment des ventes soit affecté par l’environnement du secteur et enregistre un repli, les paiements à la réception restent solides. En 2025, New Town Holdings a réalisé des ventes contractuelles de 19,27 milliards de yuans, une surface vendue d’environ 2,5358 millions de mètres carrés ; elle a encaissé 38k de yuans, avec un taux de recouvrement de 110,41%. Un taux de recouvrement élevé signifie que la rotation des fonds des projets est plus efficace, apportant une garantie importante pour la sécurité des flux de trésorerie de l’entreprise.

On peut dire que la double exécution « zéro défaut + livraisons élevées » a permis à New Town Holdings de se forger, dans le secteur actuel, une étiquette de crédit distincte. Cela renforce non seulement la confiance des institutions financières et des investisseurs, mais ouvre aussi un espace pour son financement ultérieur.

Sortir de l’impasse financière et évoluer : construire des capacités sur tout le cycle « investir-financer-collecter-construire-gérer-sortir »

Dans le secteur immobilier, la reprise des capacités de financement est souvent considérée comme un marqueur clé indiquant la sortie de l’entreprise de ses difficultés. En 2025, New Town Holdings a réalisé, à répétition, des percées sur les marchés de capitaux domestiques et internationaux, signalant clairement une restauration.

Côté financement à l’étranger : en juin 2025, New Town Development a réussi à émettre une obligation senior non garantie de 300 millions de dollars, devenant ainsi la première entreprise immobilière privée à redémarrer le financement offshore depuis près de trois ans ; en septembre, la société a émis, via ses filiales, des billets de premier rang assortis d’une garantie prioritaire de 160 millions de dollars. Côté financement en Chine : au cours de l’année, la société a émis à plusieurs reprises des billets à moyen terme, avec des montants respectifs de 1 milliard de yuans, 900 millions de yuans et 1,75 milliard de yuans ; et toutes ces émissions ont bénéficié d’une garantie intégrale de CNI Credit Enhancement et de notations AAA à double (double AAA). Le taux d’intérêt facial est le plus bas, à seulement 2,68%.

Dans l’environnement actuel de financement du secteur, « pouvoir obtenir des fonds » est déjà, en soi, un signal important. Les percées de New Town Holdings, via plusieurs canaux et sur plusieurs vagues, renforcent encore la reconnaissance du marché quant à sa restauration du crédit.

Ce qui est encore plus stratégique, c’est la percée innovante de New Town Holdings dans le domaine de la titrisation d’actifs. En novembre 2025, New Town Holdings a réussi à émettre les «吾悦广场机构间REITs» (« REITs interinstitutionnels du吾悦广场 »), pour un montant d’émission de 616 millions de yuans, avec une配套 (composante complémentaire) de 410 millions de yuans au titre de la partie créances (dette). Ce produit reste aussi le premier « REITs interinstitutionnels de consommation » en Chine, ainsi que la première émission de ce type par une entreprise immobilière privée cotée A. Il revêt une signification de démonstration majeure pour l’ensemble du secteur.

Ce REITs s’appuie sur un actif commercial de qualité : le « 上海青浦吾悦广场 » (Shanghai Qingpu吾悦广场) comme actif sous-jacent. Grâce à la titrisation d’actifs, il permet de dynamiser des actifs existants, de compléter les flux de trésorerie de l’entreprise et d’optimiser la structure actifs-passifs. Cette innovation marque aussi un approfondissement de la transformation de New Town Holdings : de promoteur traditionnel à « opérateur d’actifs + gestionnaire d’actifs ».

Dans la direction de cette transformation, New Town Holdings construit des capacités couvrant l’ensemble du cycle « investir-financer-collecter-construire-gérer-sortir » : côté « investir », sélectionner des actifs commerciaux de qualité ; côté « financer », élargir les canaux de financement ; côté « collecter », mobiliser des fonds via des ABS et de futurs REITs ; côté « construire » et « gérer », améliorer l’efficacité opérationnelle ; côté « sortir », libérer la valeur des actifs et réinvestir en cycle.

L’ampleur et la qualité des actifs commerciaux fournissent une base solide à ce modèle. À la fin 2025, New Town Holdings disposait déjà, dans 141 villes à travers le pays, de 207 projets de complexes intégrés ; la surface en exploitation des吾悦广场 atteint 278k de mètres carrés, avec un taux de location stable autour de 97,86%.

Le marché des capitaux a aussi renvoyé des retours positifs à cette transformation de New Town Holdings.

Au quatrième trimestre 2025, la banque d’investissement internationale Morgan Stanley a annoncé avoir relevé la note de New Town Holdings à « surpondérer (超配) » et a relevé son objectif de cours. Dans son rapport de recherche, elle indique que New Town Holdings augmente la croissance du loyer au-delà des attentes grâce à l’amélioration de sa part de marché, et qu’elle continue d’être positive sur les perspectives de titrisation d’actifs. Sur cette base, Morgan Stanley relève l’objectif de cours de New Town Holdings de 25% à 19,7 yuans, tout en relevant ses prévisions de bénéfice par action pour 2026 à 2027 de 3 à 5%.

Dans son rapport de recherche, Morgan Stanley indique qu’en dépit d’une performance plutôt terne du marché de la distribution au détail dans l’ensemble, New Town Holdings a réalisé une croissance des revenus de 11% au cours des neuf premiers mois de 2025, et que les ventes des magasins existants continuent de croître régulièrement. « Nous l’attribuons à la position solide de l’entreprise dans l’aménagement des zones centrales des villes, et nous prévoyons qu’elle gagnera davantage de parts de marché pendant le processus d’intégration des ressources. En tenant compte du plan des autorités visant à stimuler la consommation dans le cadre de la dernière planification ‘15e 5 ans’ (‘十五五’), nous prévoyons que ses revenus locatifs augmenteront avec un taux de croissance annuel composé d’environ 8%, pour atteindre 2.54M de yuans d’ici 2027 » .

En plus des excellentes performances dans le secteur commercial, Morgan Stanley indique plus avant dans son rapport de recherche que le frein que représente le développement immobilier sur la performance globale de New Town Holdings continue de diminuer. « Bien que, en raison de ressources disponibles limitées à vendre, le montant des ventes contractuelles de New Town en 2026 puisse encore se contracter, nous pensons que cela est positif pour la rentabilité. À mesure que les réservations de biens immobiliers diminueront au cours des prochaines années, la contribution négative du développement immobilier sur les bénéfices devrait baisser de manière significative, ce qui pourrait faire rebondir fortement les profits de la société. Nous estimons que le bénéfice central pourrait revenir à 16.49M de yuans en 2027 (TCAC 45% sur 2024-27) » .

Sur cette base, Morgan Stanley relève ses prévisions de bénéfice par action de New Town Holdings pour 2026 à 2027 de 3 à 5%, et augmente l’objectif de cours de 25% à 19,70 yuans, pour refléter des revenus locatifs plus solides, une amélioration de la liquidité et la libération de la valeur des immeubles de placement.

En fait, outre Morgan Stanley, New Town Holdings continue de recevoir la reconnaissance du marché des capitaux : plus de 20 maisons de courtage s’y montrent favorables collectivement et recommandent activement la société, notamment CITIC Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, CICC Construction, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Guotai Junan, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Industrial Securities, Yangtze Securities, CCB International et plusieurs autres institutions, qui attribuent toutes à la société des notes de « recommandation » ou « achat ».

Dans un rapport de recherche récent, Yangtze Securities analyse que les attentes de politique sectorielle augmentent progressivement ; combiné au fait que la période des pics de remboursement de la dette de New Town Holdings est passée et que ses capacités de financement continuent de se rétablir, la préférence pour le risque du marché pourrait augmenter progressivement ; un stock de terrains encore relativement abondant fournit également une garantie partielle pour les ventes ; l’amélioration de la marge brute due à l’augmentation de la détention et de l’exploitation commerciales fait grimper la marge brute, devenant une source importante de bénéfices et de financement. La valeur de l’entreprise pourrait être réévaluée, et Yangtze Securities maintient une note « achat ».

De la restauration de la capacité bénéficiaire à la fermeté du système de crédit, puis de la reconstruction des canaux de financement à la mise à niveau du modèle d’actifs, New Town Holdings a montré en 2025 une ligne directrice de développement claire : dans un contexte d’ajustement en profondeur du secteur, en s’appuyant sur l’esprit « de la stabilité face au long parcours (骆驼精神) » pour traverser le cycle de manière prudente, et en ouvrant un espace à long terme grâce à la transformation structurelle. Cela signifie aussi qu’en contexte d’assainissement du secteur, les promoteurs immobiliers privés de qualité conservent encore la capacité de survivre et de se développer. La résilience et la trajectoire d’évolution montrées par New Town Holdings fournissent des bases réalistes pour redessiner la confiance du marché.

(Cet article provient de Première Finance)