Lorsque le tourisme chute, ces 5 marchés immobiliers commencent à attirer les investisseurs avisés

La hausse des tarifs au début de 2025 a remodelé le paysage touristique américain de manière inattendue. Le nombre de visiteurs étrangers a fortement chuté — les arrivées canadiennes ont plongé de 31,9 % et celles des Mexicains de 23 % en mars 2025 seulement, selon Oxford Economics. Le secteur du tourisme aux États-Unis a absorbé environ $64 milliards de pertes, avec des délais de reprise repoussés à 2029 au plus tôt. Mais voici ce que la plupart des gens manquent : lorsque la demande internationale disparaît des stations balnéaires, le marché ne s’effondre pas — il se repositionne. Pour les chasseurs de biens, cela signifie quelque chose de rare : des prix en baisse, un inventaire en augmentation, et des vendeurs prêts à négocier.

L’avantage de l’acheteur dans les marchés en mutation

Les mécanismes sont simples. Les destinations dépendantes du tourisme ont vu leur clientèle étrangère diminuer, ce qui a affaibli la pression sur les valeurs immobilières. Les maisons restent plus longtemps sur le marché. L’inventaire augmente. Le pouvoir de négociation passe résolument du côté de l’acheteur. Pendant ce temps, le tourisme intérieur reste relativement stable, offrant un plancher à ces marchés. Le résultat est une fenêtre étroite où les investisseurs peuvent entrer sur des marchés côtiers et de destinations établis avant que le tourisme international ne rebondisse.

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North Myrtle Beach présente un tableau mitigé mais accessible à l’achat. Les prix médians ont augmenté de 3,4 % d’une année sur l’autre pour atteindre 398 002 $, en avril 2025, mais certains segments se sont affaiblis — les unités d’une chambre ont chuté de 5,4 %, tandis que les maisons de deux et trois chambres suivent une tendance à la baisse. L’inventaire a augmenté de 6,3 % depuis mars, inondant le marché avec plus de 1 000 annonces actives. Le détail révélateur : 87 % des maisons ont été vendues en dessous du prix demandé. La durée moyenne sur le marché s’est étendue à 128 jours. Pour les acheteurs patients, cela représente une opportunité.

Gatlinburg raconte une histoire différente. La médiane des maisons individuelles tourne autour de 400 000 $, bien que les cabanes haut de gamme atteignent plus de 600 000 $, alimentées par la demande de locations à court terme. Le tourisme intérieur reste robuste ici, la croissance démographique est stable, et la flexibilité récente en matière de zonage transforme d’anciens motels en unités de vacances modernes. Les investissements immobiliers continuent d’affluer, attirés par le potentiel de rendement locatif et l’esthétique montagnarde. Ce marché se modère plutôt qu’il ne s’affaiblit.

Dauphin Island a résisté aux tendances de softening nationales grâce à la vigueur du marché intérieur et aux améliorations infrastructurelles. La médiane de mars 2025 a augmenté de 10,2 % d’une année sur l’autre pour atteindre 490 000 $, avec des maisons de quatre chambres appréciant de 18 %. L’inventaire a explosé — 160 maisons en vente, soit une hausse mensuelle de 52 %. Les cottages hors plage se négocient à 20 % en dessous des propriétés comparables du Golfe ailleurs. Les maisons se vendent plus lentement, les prix sont plus flexibles. C’est clairement un marché d’acheteurs.

Girdwood fonctionne selon une dynamique différente. La médiane dans cette ville d’Alaska s’élève à 445 350 $, et bien que les taux d’imposition foncière (1,26 % en vigueur) soient supérieurs aux moyennes nationales — une considération à comparer avec la fiscalité immobilière de New York dans une optique d’investissement à long terme — la croissance annuelle des prix sur une décennie tourne en moyenne autour de 5,4 %. Le tourisme d’aventure intérieur stable, les vols directs depuis Seattle attirant des acheteurs de la côte Ouest, et les incitations fiscales municipales pour la rénovation des locations jusqu’en 2026 soutiennent la demande malgré la hausse des tarifs. L’inventaire limité maintient les valeurs soutenues.

Truro sur Cape Cod a connu une segmentation marquée. Le prix médian d’avril a atteint 944 500 $, en hausse de 4,7 % d’une année sur l’autre, mais la composition a changé radicalement. Les maisons de cinq chambres ont chuté de 38 %, tandis que les unités d’une chambre ont augmenté de 50 %. L’inventaire a augmenté de 19 % mois après mois. Les réservations estivales européennes ont diminué de 12 %, mais l’occupation intérieure est restée élevée. La récente infrastructure de contrôle des inondations a renforcé la confiance des acheteurs. Les vendeurs sont flexibles sur les termes. Le marché penche résolument en faveur des acheteurs se préparant à la reprise touristique éventuelle.

La fenêtre pour l’investisseur

Ces cinq marchés partagent un schéma : la baisse du tourisme international due aux tarifs a créé une douceur temporaire, une augmentation de l’inventaire, et une flexibilité des vendeurs. Pourtant, la demande intérieure assure une stabilité. Plus important encore, les experts estiment une reprise complète vers 2029 — ce qui signifie que les investisseurs disposent d’environ trois à quatre ans pour se positionner avant que les visiteurs internationaux ne reviennent et que les prix ne se normalisent à la hausse. Les marchés ne s’effondrent pas ; ils font une pause. Et cette pause est une opportunité.