Prakata
Dalam sebuah wawancara, kami duduk bersama Adam Popat, Chief Executive Officer (CEO) SettleMint. Selama diskusi, kami membahas inisiatif tokenisasi properti nasional yang inovatif di Arab Saudi, beberapa aspek terkait lainnya, dan berbagai sudut pandang tentang tokenisasi properti. Saat berbagi ide dengan blockchainreporter.net, Adam Popat menyampaikan bahwa bagaimana penyelarasan regulasi, infrastruktur blockchain, dan kepemilikan fraksional akan membentuk kembali pasar properti dan mempercepat adopsi aset tokenisasi secara global.
Bagian Wawancara
Q1. Arab Saudi meluncurkan infrastruktur tokenisasi properti tingkat nasional tertua di dunia, apa yang membuatnya menjadi tonggak sejarah bagi adopsi blockchain dan properti di seluruh dunia?
Secara global, sebagian besar inisiatif tokenisasi properti menghadapi tantangan ketidakpastian regulasi, registri yang terfragmentasi, dan kurangnya kepastian hukum. Arab Saudi mengatasi tantangan ini sejak hari pertama dengan mengintegrasikan infrastruktur blockchain langsung ke dalam kerangka hukum, properti, dan regulasi nasionalnya.
Yang benar-benar menjadikan ini tonggak sejarah bukan hanya teknologi itu sendiri, tetapi cara Kerajaan menyelaraskan pemangku kepentingan sektor publik yang tepat di bawah visi nasional yang terkoordinasi. Tokenisasi properti hanya dapat berjalan secara skala besar ketika registri tanah, regulator, pembuat kebijakan, dan operator pasar bergerak selaras, dan itulah yang terjadi di sini.
Yang penting, hal ini belum pernah dicapai di tempat lain di dunia pada tahap ini maupun skala ini. Untuk pertama kalinya, warga biasa dilibatkan dalam ekosistem properti tokenisasi, memungkinkan partisipasi luas dan membuka nilai besar yang selama ini tetap tidak likuid dan tidak dapat diakses. Ini saja sudah menetapkan tolok ukur global baru untuk adopsi properti berbasis blockchain.
Selain Arab Saudi, inisiatif ini memiliki makna yang lebih luas karena menunjukkan bagaimana teknologi ledger terdistribusi dapat bergerak dari pilot terisolasi menuju mendukung kepemilikan yang mengikat secara hukum, pasar yang diatur, dan partisipasi massal. Dengan melakukan hal ini, mempercepat adopsi blockchain global dan menciptakan referensi yang dapat diulang.
Q2. Apa tantangan regulasi dan teknis utama yang dihadapi SettleMint dalam beralih dari konsep ke infrastruktur nasional praktis untuk mendukung pasar properti tokenisasi dengan RER-REGA?
Di sisi regulasi, tantangan utama adalah memastikan bahwa aset tokenisasi tidak diperlakukan sebagai representasi paralel, tetapi benar-benar terikat pada registri properti negara di bawah pengelolaan REGA. Itu berarti merancang platform sedemikian rupa sehingga kepemilikan digital, transfer, dan fraksionalisasi selaras secara tepat dengan hukum properti yang ada, proses registri, dan pengawasan regulasi, sehingga menghasilkan kepastian hukum bukan sekadar digitalisasi simbolik.
Di sisi teknis, tantangannya adalah membangun infrastruktur blockchain yang mampu beroperasi sebagai infrastruktur nasional penting. Ini memerlukan integrasi ledger terdistribusi yang berizin dan dikelola dengan Registry Properti (RER) sambil menjaga registry sebagai sumber kebenaran utama. Sistem harus memenuhi persyaratan ketat terkait keamanan, kinerja, auditabilitas, ketahanan, dan pengelolaan yang terkendali.
Ini dimungkinkan melalui Platform Siklus Hidup Aset Digital SettleMint, yang menyediakan lapisan dasar untuk memodelkan aset properti, mengelola seluruh siklus hidupnya, dan menegakkan kontrol regulasi serta operasional secara desain. Platform ini memungkinkan aset digital diterbitkan, dipindahkan, dan dikelola sesuai proses registry, sambil menjaga kontrol akses yang ketat, auditabilitas, dan tata kelola peningkatan yang diperlukan untuk sistem nasional.
Peran SettleMint adalah menerjemahkan niat regulasi ke dalam infrastruktur yang dapat dieksekusi: memungkinkan REGA dan RER mempertahankan otoritas dan pengawasan, sekaligus menyediakan lapisan orkestrasi blockchain yang skalabel yang dapat mendukung adopsi nasional, kepercayaan pasar, dan perluasan jangka panjang.
Q3. Bagaimana model “registry-as-a-truth” berbeda dari pilot tokenisasi yang ada?
Sebagian besar pilot tokenisasi yang ada beroperasi dengan model ledger paralel, di mana token dibuat dan diperdagangkan di blockchain, tetapi registri tanah resmi tetap off-chain dan menjadi otoritatif. Dalam kasus tersebut, token hanyalah representasi dari suatu kepentingan, dan kepemilikan hukum masih memerlukan rekonsiliasi terpisah dengan registry.
Model registry-as-a-truth secara mendasar membalik pendekatan tersebut. Registry properti nasional tetap menjadi sumber kebenaran tunggal dan otoritatif untuk kepemilikan, dan tokenisasi terintegrasi secara ketat ke dalam alur kerja registry tersebut daripada berjalan berdampingan.
Dalam model ini, setiap penerbitan, transfer, atau fraksionalisasi token diatur oleh aturan registry dan pengawasan regulasi, memastikan bahwa pergerakan token secara langsung mencerminkan perubahan kepemilikan yang diakui secara hukum. Tidak ada sistem ganda dan tidak ada ambiguitas tentang catatan mana yang berlaku. Inilah yang memberikan kepastian hukum, kepercayaan, dan skalabilitas.
Q4. Sementara pasar properti dan modal Arab Saudi kini terbuka untuk investor asing, apa yang dapat tokenisasi lakukan untuk secara praktis mengurangi hambatan yang menghalangi investasi langsung asing (FDI)?
Meskipun Arab Saudi baru-baru ini membuka pasar properti dan modalnya untuk investor asing, tokenisasi membantu menghilangkan banyak gesekan praktis yang masih memperlambat atau membatasi investasi langsung asing.
Pertama, tokenisasi menurunkan hambatan masuk melalui kepemilikan fraksional. Alih-alih membutuhkan komitmen besar terhadap satu aset, investor asing dapat berpartisipasi dengan ukuran tiket yang lebih kecil dan membangun eksposur yang terdiversifikasi di berbagai aset, lokasi, dan profil risiko.
Kedua, tokenisasi menyederhanakan dan mempercepat eksekusi. Dengan mendigitalkan kepemilikan, transfer, dan penyelesaian dalam kerangka yang diatur, proses manual, siklus penyelesaian yang panjang, dan ketidakpastian operasional berkurang, yang merupakan penghalang utama untuk investasi lintas batas.
Ketiga, mengaitkan aset tokenisasi ke registry properti nasional di bawah pengawasan regulasi meningkatkan kepercayaan dan kejelasan hukum. Investor asing mendapatkan kepercayaan bahwa hak kepemilikan mereka dapat ditegakkan, diaudit, dan sepenuhnya sesuai dengan hukum setempat.
Gabungan faktor-faktor ini mengubah akses pasar formal menjadi partisipasi yang praktis dan dapat diskalakan, menjadikan properti di Arab Saudi lebih mudah diakses, transparan, dan dapat diinvestasikan oleh modal global.
Q5. Sebagai elemen penting, bagaimana kepemilikan fraksional berjanji untuk membentuk kembali jangkauan investasi bagi investor ritel dan lembaga global?
Kepemilikan fraksional membentuk kembali jangkauan investasi dengan memisahkan nilai aset dari kelayakan investor dan memperkenalkan lapisan likuiditas, akses, dan transparansi yang baru.
Bagi investor ritel, ini secara signifikan menurunkan ambang minimum investasi, memungkinkan partisipasi dalam aset berkualitas tinggi yang menghasilkan pendapatan dan sebelumnya tidak terjangkau. Ketika dikombinasikan dengan perdagangan sekunder, investor mendapatkan fleksibilitas untuk menyeimbangkan kembali atau keluar dari posisi tanpa harus menunggu penjualan penuh aset, meningkatkan likuiditas dan diversifikasi portofolio.
Bagi lembaga global, kepemilikan fraksional memungkinkan penempatan modal yang tepat di berbagai aset, wilayah, dan profil risiko. Pasar sekunder aktif lebih meningkatkan efisiensi modal dengan memungkinkan lembaga menyesuaikan eksposur secara dinamis, mengelola risiko lebih efektif, dan meningkatkan likuiditas neraca.
Bagi pengembang, kepemilikan fraksional membuka akses yang lebih mudah dan cepat ke modal. Dengan menjangkau basis investor global yang lebih luas dan memungkinkan pembentukan modal berkelanjutan daripada penjualan aset satu kali, pengembang dapat mengurangi risiko konsentrasi pendanaan dan mempercepat jadwal proyek.
Bagi kementerian dan regulator, kepemilikan fraksional yang didigitalkan menghasilkan wawasan yang dapat diaudit secara real-time tentang aktivitas pasar. Data transaksi, distribusi kepemilikan, dan aliran modal dapat dipantau secara terus-menerus, mendukung perancangan kebijakan yang lebih baik, pengawasan risiko, dan pengambilan keputusan berbasis data.
Q6. Platform ini mengintegrasikan kontrol judul berbasis blockchain, kontrak pintar, pembayaran terkait escrow, dan AVM. Bagaimana elemen-elemen ini secara kolektif meningkatkan kepercayaan investor dan transparansi?
Gabungan kontrol judul berbasis blockchain dan kontrak pintar membangun fondasi yang kuat untuk kepercayaan dan kepastian eksekusi. Kontrol judul berbasis blockchain menciptakan catatan kepemilikan yang tahan gangguan dan dapat diaudit, sementara kontrak pintar mengotomatisasi transfer, aturan kepatuhan, dan distribusi. Bersama-sama, mereka mengurangi intervensi manual, membatasi sengketa, dan memberi investor visibilitas yang jelas tentang bagaimana kepemilikan dan transaksi dikelola.
Pembayaran terkait escrow semakin memperkuat kepercayaan dengan mengaitkan pergerakan modal secara ketat dengan transfer aset. Dana hanya dirilis ketika kondisi yang telah ditentukan terpenuhi, memastikan penyelesaian yang adil dan sinkron, serta secara signifikan mengurangi risiko counterparty dan risiko penyelesaian bagi semua pihak.
Model penilaian otomatis (AVM) menambahkan lapisan transparansi dengan menyediakan wawasan berkelanjutan berbasis data tentang nilai dan kinerja aset. Alih-alih bergantung pada penilaian berkala atau tidak transparan, investor mendapatkan visibilitas hampir waktu nyata terhadap risiko dan harga, memungkinkan pengambilan keputusan yang lebih informasi. Secara kolektif, elemen-elemen ini menciptakan ekosistem yang transparan, dapat diaudit, dan aman bagi investor.
Q7. Mengingat penekanan Arab Saudi pada kerangka aset sesuai Syariah, bagaimana SettleMint menjamin keselarasan dengan prinsip Syariah sekaligus interoperabilitas global?
SettleMint mendukung kerangka aset sesuai Syariah Arab Saudi dengan menyediakan teknologi yang memungkinkan struktur, penegakan, dan pengawasan yang sesuai, sekaligus tetap interoperabel dengan pasar global.
Keselarasan Syariah dicapai di tingkat aset dan kontrak. SettleMint memungkinkan tokenisasi aset nyata dan hak kepemilikan, memungkinkan institusi untuk menyusun produk berdasarkan model yang disetujui Syariah seperti kemitraan, kepemilikan bersama, atau leasing berbasis aset, di bawah pengawasan dewan Syariah yang diakui.
Kepatuhan dipertahankan melalui aturan yang dapat diprogramkan yang tertanam dalam kontrak pintar. Hak kepemilikan, logika pembagian keuntungan, pembatasan transfer, dan kelayakan investor dapat ditegakkan secara digital, membantu memastikan bahwa aset tetap beroperasi dalam parameter yang disetujui sepanjang siklus hidupnya, bukan hanya mengandalkan kontrol manual.
Pengelolaan dan auditabilitas diperkuat melalui catatan yang transparan dan tahan gangguan. Persetujuan regulasi, sertifikasi Syariah, dan riwayat transaksi dapat dicatat dan ditinjau secara waktu nyata, mendukung pengawasan berkelanjutan oleh regulator dan ulama.
Pada saat yang sama, arsitektur blockchain yang tidak bergantung pada platform tertentu dan berbasis standar dari SettleMint memungkinkan aset sesuai Syariah untuk terintegrasi dengan kerangka penyimpanan, penyelesaian, dan pelaporan internasional. Ini memastikan aset yang diterbitkan di Arab Saudi dapat berpartisipasi di pasar modal global tanpa mengorbankan kepatuhan lokal.
Q8. Mengapa standar interoperabilitas seperti eIDAS 2.0 dan W3C Verifiable Credentials sangat penting untuk investasi dan kredibilitas lintas batas?
Standar interoperabilitas seperti eIDAS 2.0 dan W3C Verifiable Credentials sangat penting karena menciptakan kerangka kerja bersama yang terpercaya untuk identitas digital dan kepatuhan di berbagai yurisdiksi, yang esensial untuk investasi lintas batas.
Standar ini memungkinkan pengakuan bersama atas identitas dan kredensial, mengurangi proses KYC dan onboarding yang berulang, serta memberikan jaminan hukum dan kriptografi bahwa investor, penerbit, dan perantara adalah otentik dan patuh. Ini secara signifikan meningkatkan kepercayaan dan kredibilitas saat modal berpindah lintas batas.
Platform Siklus Hidup Aset Digital (DALP) dari SettleMint melengkapi standar ini melalui modul kepatuhan bawaan yang mengintegrasikan verifikasi identitas, kelayakan investor, dan kontrol regulasi langsung ke dalam alur kerja aset. Dengan mendukung kredensial berbasis standar dan aturan kepatuhan yang dapat diprogram, DALP membantu memastikan bahwa aset tetap patuh di berbagai yurisdiksi sekaligus berkembang secara efisien ke dalam ekosistem investasi global.
Penutup
Kerangka tokenisasi properti di Arab Saudi menandai pergeseran penting dari pilot eksperimental menuju infrastruktur blockchain skala besar. Seperti yang disoroti oleh CEO SettleMint, integrasi, regulasi, dan teknologi blockchain menetapkan tolok ukur global untuk aset dunia nyata (RWA) yang tokenized. Lebih dari itu, ini juga membuka jalur baru bagi investor ritel, institusi, dan modal lintas batas untuk berpartisipasi dengan kepercayaan dan transparansi.
