La fiscalité immobilière, la possibilité de réformer en se concentrant sur la résidence réelle… Prévision des changements du marché

Avec la discussion sur la réforme de la déduction spéciale pour la détention à long terme des propriétaires de logements individuels qui s’est rapidement répandue à la veille des élections locales de juin, le marché suit de près la possibilité de faire passer le standard du régime fiscal immobilier de « durée de détention » à « résidence réelle ou non ».

Le régime de déduction spéciale pour la détention à long terme a été initialement introduit pour alléger la charge fiscale des demandeurs réels. Ce système a été annoncé en 1988 et mis en œuvre à partir du 1er janvier 1989, visant à réduire la charge fiscale lors de la vente pour les propriétaires de logements individuels ayant détenu leur logement pendant une longue période, en déduisant une partie du gain en capital. Le contexte de son introduction était : une taxation unique des gains accumulés à long terme pourrait entraîner une charge fiscale excessive, et il était nécessaire de réduire le phénomène de « verrouillage du marché » appelé lorsque des propriétaires ne pouvaient pas vendre leur bien en raison d’une charge fiscale trop lourde. Actuellement, lorsque les propriétaires de logements individuels vendent un logement détenu depuis plus de 3 ans et y ayant résidé plus de 2 ans, ils peuvent bénéficier d’une déduction allant jusqu’à 80 %, en déduisant 40 % pour la durée de détention et 40 % pour la durée de résidence.

Ce système a été considérablement étendu sous le gouvernement de Lee Myung-bak en 2009, pour faire face à la crise financière mondiale et au ralentissement du marché immobilier. À l’époque, si un propriétaire détenait un logement pendant 10 ans ou plus, il pouvait bénéficier d’une déduction maximale de 80 %. Par la suite, sous le gouvernement de Moon Jae-in à partir de 2020, les exigences de résidence réelle ont été renforcées, formant la structure actuelle. À première vue, les propriétaires de logements individuels, qu’ils résident ou non, ont des charges fiscales très différentes. Par exemple, un logement acheté il y a 10 ans pour 7 milliards de won, vendu après 10 ans de résidence pour 15 milliards de won, aurait une taxe de transfert d’environ 3,48 millions de won ; mais si le même logement était détenu sans résidence, seul le dégrèvement standard s’appliquerait, avec un montant d’impôt de 31,33 millions de won. Dans le cas d’un logement acheté pour 2 milliards de won et vendu pour 4 milliards de won, la taxe pour une résidence réelle serait de 95,06 millions de won, tandis que sans résidence, elle atteindrait 48,063 millions de won, avec une différence encore plus marquée.

Cependant, le monde politique et certains groupes citoyens estiment que le régime actuel de déduction offre des avantages excessifs aux propriétaires de logements de prix élevé. Des voix critiques ont notamment souligné que le système fiscal favorise la concentration des actifs dans des appartements haut de gamme situés dans des quartiers prisés de Séoul, comme Gangnam ou le long du fleuve Han, plutôt que leur dispersion sur plusieurs biens. Le président Yoon Suk-yeol a également évoqué à plusieurs reprises, via la plateforme X, la question des avantages fiscaux pour les propriétaires de logements individuels non résidentiels, et le 18 avril, il a clairement indiqué que réduire considérablement la taxe de transfert simplement en raison d’une détention à long terme serait injuste et contraire au bon sens, montrant ainsi une volonté d’ajuster le système. Récemment, dix parlementaires du parti progressiste, dont le député Yoon Jong-yoo, ont même présenté un projet de loi visant à abolir la déduction spéciale pour la détention à long terme des propriétaires de logements individuels, et la discussion s’étend jusqu’au stade législatif formel.

Mais le marché et le monde académique préfèrent s’intéresser à la possibilité d’une « restructuration centrée sur la résidence » plutôt qu’à une abolition totale. En effet, si la déduction à long terme était complètement supprimée, cela pourrait affaiblir le principe de protection des demandeurs réels et stimuler les transactions à court terme ou entraîner un gel du marché. Le gouvernement n’a pas encore rendu public ses idées, mais il est discuté qu’il pourrait augmenter la charge fiscale pour les propriétaires de logements non résidentiels ou à détention prolongée, tout en faisant exception pour ceux qui doivent temporairement ne pas résider pour des raisons telles que l’école ou le travail. Le ministre des Terres, des Infrastructures et des Transports, Kim Yun-deok, a indiqué lors d’une interview radiophonique le 12 du mois dernier qu’il commencerait à ajuster la réforme de la fiscalité sur la détention, y compris pour les logements à prix très élevé ou non résidentiels, et à améliorer le régime global de taxation immobilière. Le ministère du Plan et des Finances, après la contre-mesure du 15 octobre, gère également un projet de recherche et un groupe de travail intersectoriel couvrant la fiscalité de détention et de transfert, et certains observateurs pensent que le projet concret pourrait apparaître dans la réforme fiscale de 2027, prévue pour juillet cette année.

Le problème réside dans l’impact potentiel de la réforme fiscale sur le marché. Certains craignent qu’annoncer un renforcement de la charge fiscale n’entraîne une augmentation temporaire des ventes avant la réforme, mais qu’après la hausse de la fiscalité, la demande d’amélioration ne se contracte, entraînant une baisse des transactions et une réduction de la liquidité. En particulier pour les propriétaires de logements locatifs, ceux qui résident dans des logements entièrement taxés ou qui louent leurs biens, ainsi que pour ceux qui cherchent à améliorer leur niveau de vie en augmentant progressivement leur résidence sous la pression de taxes de transfert, d’impôts d’acquisition, de commissions d’intermédiaires et de frais de déménagement, la charge pourrait s’alourdir. Certains estiment également que le renforcement de la taxation des logements non résidentiels pourrait réduire l’offre totale de logements taxés et faire augmenter les loyers mensuels. Cette tendance indique que la fiscalité immobilière évolue d’un simple problème fiscal vers une étape où il faut la relier aux politiques de marché de la transaction, de la location et de l’offre. La réaction future du marché dépendra probablement de la capacité du gouvernement à mettre en œuvre des politiques d’expansion de l’offre de logements tout en renforçant la fiscalité.