Séoul, en introduisant le "REITs de Seoul Partageant", favorise le partage des bénéfices du développement urbain avec ses citoyens

La ville de Séoul a décidé d’introduire le “Séoul Tohang REITs”, un système permettant de partager les bénéfices du développement public avec les citoyens, ce qui signifie que la structure de développement urbain, longtemps centrée sur les acteurs publics et privés, va évoluer vers un nouveau modèle où les citoyens participent en tant qu’investisseurs.

Le 22 du mois, la ville de Séoul a publié son plan pour l’introduction du Séoul Tohang REITs. Les REITs sont un système d’investissement immobilier qui collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs pour investir dans l’immobilier, puis répartit les revenus locatifs ou les bénéfices issus du développement. Le cœur de ce modèle réside dans le fait que la phase de développement initiale, plus risquée, est assumée par le secteur public, tandis qu’après la construction, lors de la phase d’exploitation où les flux de revenus sont relativement stables, les citoyens participent en tant qu’actionnaires. L’idée est de réduire l’incertitude lors du début du développement et de partager avec les citoyens les bénéfices générés par la suite.

La structure de l’entreprise sera principalement basée sur une participation publique, avec la ville de Séoul et la société de développement urbain résidentiel de Séoul(SH) détenant plus de 51% des parts. Sur cette base, la ville de Séoul a proposé un objectif de dividendes stables avec un taux annuel minimum de 6%. La participation des citoyens sera d’environ 30% du capital du REITs, et la zone de souscription publique ainsi que l’étendue de la collecte varieront selon la taille et la nature de chaque projet. Il s’agit d’une forme qui, tout en maintenant la maîtrise opérationnelle par le secteur public, ouvre des opportunités d’investissement aux citoyens, différente des projets de développement à haut risque classiques.

La ville de Séoul envisage de tester en priorité l’application du Séoul Tohang REITs dans le développement intégré du site B9 du district d’affaires international de Yongsan, dominé par le secteur public, et dans le projet d’investissement privé sur le site de l’école de pompiers de Suseo. Le district d’affaires international de Yongsan est l’un des grands projets de développement emblématiques de Séoul, et le site de l’école de pompiers de Suseo est également très suivi en raison de sa localisation et de son potentiel. La ville pense qu’en connectant les fonds des citoyens à ces projets, il est possible de créer un cycle vertueux où les citoyens investissent directement dans la croissance de Séoul et reçoivent des dividendes en fonction de ses résultats. Cela signifie également dépasser le simple financement par fonds publics, en visant une systématisation du “développement participatif citoyen”.

La ville prévoit d’élaborer d’ici cette année des plans d’affaires détaillés pour chaque projet pilote, en définissant notamment la portée de la souscription publique, le montant de la collecte, et les mesures de protection des investisseurs. Bien que le développement public présente l’avantage d’une stabilité relative, pour le proposer comme produit d’investissement citoyen, il faut également mettre en place des mécanismes assurant la transparence de la structure des revenus, l’explication des risques de pertes possibles, et la clarté des critères de distribution des dividendes. Le responsable de la planification spatiale de Séoul, Kim Yong-hak, considère que le Séoul Tohang REITs est une nouvelle tentative de partager les bénéfices du développement avec les citoyens plutôt que de les réserver à une minorité. Cette tendance montre que, à l’avenir, les grands projets de développement public à Séoul pourraient dépasser la simple fourniture d’infrastructures pour évoluer vers un modèle où les bénéfices sont partagés avec les citoyens.