J'ai récemment regardé les REITs de détail et honnêtement, le récit autour d'eux a changé bien plus que ce que les gens réalisent. Tout le monde était pessimiste à propos de l'e-commerce tuant le commerce physique, mais ces entreprises ont en fait rebondi plutôt bien.

J'ai comparé deux acteurs solides ici : Realty Income (O) et NNN REIT (NNN). Les deux sont de véritables machines à dividendes, mais ce sont des animaux assez différents.

Reality Income est le poids lourd - on parle de plus de 15 000 propriétés avec environ 80 % provenant de locataires du secteur de la vente au détail. Vous avez Dollar General, Home Depot, Walmart, Walgreens dans le lot. La société est pratiquement partout dans le retail. Leur taux d'occupation est de 98,7 %, ce qui est honnêtement impressionnant compte tenu du scepticisme autour du retail. Ils viennent de renouveler des baux à des taux 3,5 % plus élevés aussi. Le rendement en dividendes est de 5,7 % et ils l'augmentent trimestriellement depuis plus de 30 ans.

Puis il y a NNN REIT - une opération beaucoup plus petite avec environ 3 700 propriétés, mais c'est en fait le point. Leur thèse d'investissement NNN est différente. Ils sont concentrés dans le retail mais avec plus de flexibilité pour croître. Le taux d'occupation est solide à 97,5 %, et ils ont leur propre série de 36 ans d'augmentations consécutives de dividendes. Le rendement est de 5,9 %, légèrement supérieur à Realty Income.

Voici ce qui rend un investissement NNN potentiellement intéressant : une taille plus petite signifie que de nouvelles acquisitions immobilières peuvent réellement influencer la croissance. Realty Income est tellement énorme que l'ajout de propriétés revient simplement à... ajouter des propriétés. C'est stable et fiable, mais ne vous attendez pas à des feux d'artifice.

Les deux entreprises cartonnent dans l'environnement actuel cependant. Pour les neuf premiers mois de 2025, les REITs de retail ont en moyenne un rendement de 6,9 %. Ces deux-là ont spécifiquement compris comment choisir des locataires qui ne sont pas très cycliques - épiceries, magasins de proximité, automobile - tout ce dont les gens ont besoin indépendamment des conditions économiques.

La vraie question est de savoir si vous voulez le géant établi et diversifié ou la stratégie d'investissement NNN plus ciblée avec un potentiel de croissance. Personnellement, je penche pour NNN REIT. Oui, c'est moins diversifié, mais c'est aussi pour ça qu'il a de la marge pour évoluer. Realty Income est le choix sûr si vous voulez simplement des dividendes mensuels prévisibles pour toujours.

Les deux sont de solides actions à dividendes si c'est ce que vous recherchez. Tout dépend de votre tolérance au risque et si vous privilégiez la stabilité ou le potentiel de croissance.