Déduction des intérêts hypothécaires : Définition, conditions et comment la réclamer

H&R Block

4 avril 2024 6 min de lecture

Si vous possédez une maison, vous ne réalisez peut-être pas qu’il existe un avantage fiscal : la déduction des intérêts hypothécaires. La réponse à la question « Les intérêts hypothécaires sont-ils déductibles ? » est « oui ». Pour réduire votre revenu imposable, vous pouvez déduire les intérêts que vous payez chaque année lors de votre déclaration de revenus, ce qui est précieux face à la hausse des taux hypothécaires.

Comprendre les règles fiscales, y compris la limite de déduction des intérêts hypothécaires, est essentiel pour bénéficier de cette déduction fiscale. Apprenez-en plus sur la déduction des intérêts hypothécaires dans cet article.

Qui peut bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires ?

Tout d’abord, répondons à la question : « Comment fonctionnent les intérêts hypothécaires ? » Lorsque vous remboursez un prêt hypothécaire chaque mois, vous payez un montant principal, plus des intérêts. Bien que l’argent versé pour le principal ne soit pas déductible, les intérêts le sont.

Si vous détaillez vos déductions sur l’Annexe A, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires qualifiés payés sur une résidence admissible, y compris votre :

• Résidence principale, ou

• Deuxième résidence

Les propriétaires doivent être légalement responsables du remboursement du prêt pour pouvoir déduire les intérêts hypothécaires. De plus, les intérêts doivent être payés sur une dette d’acquisition, c’est-à-dire une dette contractée ou assumée pour acquérir, construire, reconstruire ou améliorer substantiellement un bien immobilier garanti par cette dette.

Vous pouvez augmenter votre déduction d’intérêts hypothécaires en effectuant des paiements hypothécaires supplémentaires chaque année. Par exemple, si vous payez votre hypothèque de janvier en décembre, vous aurez un mois d’intérêts supplémentaire à déduire. Cependant, vous ne pouvez déduire que ce qui qualifie comme intérêts hypothécaires pour cette année-là. Cela peut jouer en votre faveur pour les points hypothécaires (frais que vous pouvez payer pour réduire votre taux d’intérêt hypothécaire). Et si le produit du prêt est utilisé pour améliorer substantiellement la résidence principale, les points sont entièrement déductibles l’année où le prêt est refinancé.

Qu’est-ce qui qualifie comme intérêts hypothécaires ?

En tant que contribuable, vous pouvez déduire intégralement la plupart des intérêts payés sur des prêts hypothécaires si toutes les exigences de l’Internal Revenue Service (IRS) sont respectées. Vous devez distinguer les intérêts hypothécaires qualifiés des intérêts personnels. Les intérêts hypothécaires sont généralement déductibles, mais pas les intérêts personnels.

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Limite de déduction des intérêts hypothécaires

La déduction pour intérêts hypothécaires est autorisée pour la dette d’acquisition de la résidence. (Un prêt hypothécaire est aussi appelé dette d’acquisition. Ces dettes sont utilisées pour acheter, construire ou améliorer votre résidence principale ou secondaire.)

Si vous vous demandez « Combien d’intérêts hypothécaires puis-je déduire sur mes impôts ? », vous pouvez déduire intégralement les intérêts hypothécaires payés sur la dette d’acquisition tant que la dette ne dépasse pas les montants suivants dans une année fiscale :

• 750 000 $ de dette hypothécaire si le prêt a été finalisé après le 15 décembre 2017

• 1 million de dollars de dette hypothécaire si le prêt a été finalisé le ou avant le 15 décembre 2017

Ces limites sont divisées par deux si vous êtes marié déclarant séparément. (Remarque : La limite inférieure de la dette est en vigueur de 2018 à 2025 et reviendra à 1 million de dollars après 2025, sauf législation contraire.)

Vous ne pouvez pas déduire les intérêts payés sur des prêts sur valeur domiciliaire ou des lignes de crédit sur valeur domiciliaire si la dette est utilisée à d’autres fins que des améliorations de la maison. Cela inclut des utilisations telles que le paiement des frais de scolarité ou le remboursement de dettes de carte de crédit.

Un exemple : En 2020, Chris a acheté sa résidence principale pour 500 000 $. Quelques années plus tard, il devait 400 000 $ sur le prêt initial et a contracté un prêt sur valeur domiciliaire de 60 000 $. Il a utilisé cet argent pour construire une véranda et installer une piscine intérieure. Sa maison vaut maintenant 700 000 $. Il a ensuite contracté un autre prêt sur valeur domiciliaire de 130 000 $ et acheté un voilier.

Sur sa déclaration de revenus de 2025, il est préférable pour lui de détailler ses déductions plutôt que de prendre la déduction standard. Cela dit, il peut déduire les intérêts hypothécaires qu’il paie sur :

• 400 000 $ restant sur le prêt initial (dette d’acquisition)

• 60 000 $ pour la véranda et la piscine (dette d’acquisition)

Il ne peut pas déduire les intérêts liés au prêt sur valeur domiciliaire pour le voilier.

Division de la déduction des intérêts hypothécaires

Que faire si vous partagez une hypothèque avec une autre personne ? Comment diviser la déduction des intérêts hypothécaires avec votre conjoint ? Vous pouvez chacun diviser les intérêts payés si les conditions ci-dessus sont remplies. Si une personne ne détaille pas ses déductions, l’autre ne peut pas déduire la totalité des intérêts hypothécaires à moins qu’elle ne les ait réellement payés.

Exceptions à la déduction des intérêts hypothécaires

Voici quelques exceptions à la déduction des intérêts hypothécaires :

• Supposons qu’une première ou deuxième résidence soit utilisée à des fins personnelles et locatives. Dans ce cas, vous pouvez répartir la déduction limitée à la partie de la maison consacrée à la résidence ou suivre les règles spéciales pour la deuxième résidence. Apprenez-en plus sur la fiscalité des propriétés locatives.

• Si une partie de votre maison est utilisée comme bureau à domicile, cette portion doit être considérée comme une dépense professionnelle en tant que déduction pour bureau à domicile, et non comme une déduction d’intérêts hypothécaires.

Comment réclamer la déduction des intérêts hypothécaires

Si vous vous demandez comment réclamer la déduction fiscale des intérêts hypothécaires, voici quelques conseils.

1. Détaillez vos impôts

Comme mentionné ci-dessus, vous ne pouvez réclamer la déduction des intérêts hypothécaires que si vous détaillez vos déductions plutôt que de prendre la déduction standard lors de votre déclaration. Vous utiliserez le formulaire 1040 (Annexe A) pour détailler vos déductions fiscales.

2. Obtenez votre formulaire IRS 1098

Vous recevrez le formulaire 1098 si vous payez 600 $ ou plus d’intérêts hypothécaires au cours de l’année fiscale auprès de votre banque ou prêteur, généralement fin janvier ou début février. Ce formulaire indique le montant des intérêts hypothécaires payés en une année. Votre prêteur envoie également une copie de ce 1098 à l’IRS. Utilisez ce formulaire en cas de vérification ou d’enquête fiscale.

Utilisez l’Annexe E (1098) pour les intérêts liés à une propriété locative.

3. Calculez votre déduction d’intérêts hypothécaires

Vous devrez calculer votre déduction en déterminant combien d’intérêts seront admissibles à la déduction. Rappelez-vous des règles ci-dessus concernant les types d’intérêts payés qui sont déductibles.

4. Déclarez la déduction sur le formulaire 1040

Vous reporterez la déduction sur le formulaire 1040, Annexe A.

Naviguer dans la déduction des intérêts hypothécaires

Il est avantageux de bénéficier des déductions d’intérêts hypothécaires, mais cela demande un peu de travail supplémentaire pour la réclamer. Si vous avez besoin d’aide pour réclamer la déduction des intérêts hypothécaires ou d’autres déductions fiscales précieuses, H&R Block peut vous aider. Que vous preniez rendez-vous avec l’un de nos experts fiscaux ou que vous utilisiez nos produits de déclaration en ligne, vous pouvez compter sur H&R Block pour vous accompagner dans la préparation de vos impôts et maximiser votre remboursement ou réduire votre impôt dû.

FAQ

Puis-je déduire les intérêts hypothécaires ou les taxes foncières sur ma maison ?

Oui, si vous détaillez. Vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires qualifiés et les taxes foncières sur votre résidence principale. La déduction des taxes foncières est soumise au plafond SALT. De plus, à partir de l’année fiscale 2026, l’assurance hypothécaire privée (PMI) sera également déductible dans le cadre de la loi One Big Beautiful Bill.