Privatiser JinKe Services, investir dans Starbucks Chine, acquérir SKP — quel est le prochain coup de BoYu Capital ?

La China Securities Journal du 20 février (journaliste Li Jie) Après plus de cinq ans de cotation, JinKe Services, créé par le « roi de l’immobilier du sud-ouest » Huang Hongyun, a officiellement quitté la cote.

JinKe Smart Service Group Co., Ltd. (09666.HK) a publié le 20 février un avis indiquant que la cotation de la société à la Bourse de Hong Kong sera retirée après la clôture des heures de bureau. Par conséquent, cette société quittera le marché békong.

Cette entreprise, dont la capitalisation boursière a dépassé 55 milliards de HKD et qui était considérée comme « la première action immobilière du sud-ouest », a connu une série de revers, notamment une profonde restructuration du secteur immobilier, des défauts de paiement de dettes de parties liées, et une chute de ses performances, avant de quitter la scène après cinq ans de cotation, devenant ainsi une autre société de services immobiliers privatisée sur le marché boursier de Hong Kong.

« La sortie de la cotation est une décision stratégique globale, et après la privatisation, la planification commerciale et la structure de gestion n’ont pas connu de changements majeurs », a déclaré une source proche de JinKe Services à La China Securities Journal.

Il est important de noter que la sortie de JinKe Services n’est pas due à un échec opérationnel, mais résulte d’une offre publique d’achat volontaire initiée et menée par le principal actionnaire, BoYu Capital, dans le cadre d’une privatisation volontaire.

Quant à la privatisation menée par un fonds de capital-investissement, alors que les risques liés ont été progressivement éliminés et que l’activité de gestion immobilière a entamé une trajectoire de développement indépendante, il reste à voir si cette privatisation pourra devenir un cas classique de manipulation financière.

De « chevalier en blanc » à maître du jeu

Depuis l’entrée dans le capital jusqu’à la promotion de la sortie, BoYu Capital a traversé quatre phases : investissement stratégique, augmentation de capital à bas prix, vente aux enchères judiciaires, et offre publique d’achat complète, en près de cinq ans, pour prendre le contrôle total de JinKe Services.

Initialement, JinKe Services était la branche de services immobiliers de JinKe Co., Ltd., contrôlée en pratique par Huang Hongyun. En octobre 2020, elle a été cotée à la Bourse de Hong Kong, avec un prix d’émission de 44,8 HKD par action, et une capitalisation boursière dépassant 28 milliards HKD lors du premier jour, avec un ratio P/E dépassant 80 fois.

En tant que composante de la stratégie de « séparation légère et lourde » de la société mère immobilière, le prix de l’action a atteint un pic de 85 HKD lors du lancement, avec une capitalisation dépassant 55 milliards HKD, formant avec Country Garden Services, Greentown Service, etc., une « époque dorée » pour le secteur de la gestion immobilière à Hong Kong.

Cependant, après ces moments de gloire, la crise de dette de la société mère JinKe Co., Ltd. a entraîné un tournant majeur.

Au second semestre 2021, le secteur immobilier a connu une profonde restructuration. En décembre 2021, JinKe Co. a cédé 22 % de ses parts dans JinKe Services, à BoYu Capital, pour 3,734 milliards HKD, faisant de BoYu le deuxième plus grand actionnaire de JinKe Services.

À cette époque, le marché pensait que cette opération n’était qu’une mesure de JinKe Co. pour soulager sa trésorerie, et JinKe Services restait contrôlée par Huang Hongyun. Le rôle de BoYu Capital était alors considéré comme celui d’un investisseur financier.

Mais, avec la poursuite du déclin des activités de développement de la société mère, BoYu a progressivement pris une position plus active. En novembre 2022, BoYu Capital a lancé une offre partielle pour augmenter sa participation à 11,94 %, à un prix de 12 HKD par action, pour un total d’environ 930 millions HKD. Après cette opération, sa participation a atteint 34,63 %, devenant le premier actionnaire, avec un rôle stratégique plutôt que financier.

En mars 2025, face à la poursuite du défaut de paiement de JinKe Co., la société détenue par JinKe a été mise aux enchères judiciaires. BoYu Capital a acquis 108 millions d’actions pour 667 millions HKD, portant sa participation à 55,91 %, devenant ainsi le véritable contrôleur de JinKe Services. Au total, BoYu a investi plus de 5,3 milliards HKD.

Après avoir pris le contrôle, BoYu a lancé le processus de privatisation.

Le 31 octobre 2025, BoYu a proposé une offre publique d’achat complète, et le 18 novembre, a mis à jour l’offre pour racheter les actions restantes à 8,69 HKD par action. Au 16 janvier 2026, l’offre a été acceptée par 95,56 % des actionnaires sans intérêt opposé, remplissant toutes les conditions pour la privatisation, qui a été finalisée le 20 février.

Ainsi, BoYu a obtenu le contrôle total de ce leader de la gestion immobilière. Avant la sortie, le prix de l’action de JinKe Services était stable à 8,69 HKD, avec une capitalisation d’environ 5,2 milliards HKD, ayant perdu plus de 90 % de sa valeur par rapport à son sommet historique.

Selon les principaux indicateurs financiers, le rapport semestriel 2025 de JinKe Services indique un chiffre d’affaires total de 2,335 milliards de RMB, en légère baisse de 3,1 % sur un an, mais avec une trésorerie et des actifs liquides de 2,65 milliards de RMB, et une superficie gérée d’environ 219 millions de mètres carrés, montrant une certaine résilience opérationnelle.

Concernant la motivation de BoYu pour la privatisation, l’économiste en chef de l’Alliance des capitaux d’entreprises chinoises, Bo Wenxi, souligne que « ces dernières années, la performance de JinKe Services a été sous pression, avec une perte cumulée d’environ 3,4 milliards de RMB au cours des trois dernières années, et une forte réduction de la valeur de marché. La plateforme de cotation a vu ses fonctions de financement et de branding s’affaiblir considérablement. Après le contrôle par BoYu, l’objectif est de se libérer des contraintes réglementaires et des attentes du marché, afin d’accélérer la prise de décision et de réduire les coûts de conformité. »

Il ajoute que, après la sortie, BoYu n’aura plus à subir les contraintes des actionnaires publics, ce qui lui permettra de gérer plus librement la cession d’actifs, la réduction d’activités ou la restructuration par intégration, transformant progressivement JinKe Services en une « vache à lait » ou un « portefeuille d’actifs », laissant plus d’espace pour de futures opérations de sortie de capitaux.

L’expansion de BoYu Capital

La privatisation de JinKe Services illustre la stratégie d’expansion de BoYu Capital dans plusieurs secteurs.

De son profil discret à ses actions décisives, BoYu Capital a montré, entre 2025 et début 2026, une stratégie de déploiement patient et approfondi à travers une série de transactions emblématiques.

Selon des sources publiques, cette société de private equity, fondée en 2011, a été créée par Zhang Zixin, ancien directeur général de Ping An Group, et Ma Xuezhen, ancien cadre de TPG Capital en Chine. Son portefeuille d’investissements couvre la biotechnologie, la consommation, la technologie internet, l’immobilier et la logistique.

En tant que fonds de capital-investissement de premier plan, opérant depuis longtemps sur le marché chinois, BoYu a laissé des marques dans plusieurs secteurs.

Il est rapporté que le portefeuille actuel de BoYu couvre plus de 200 entreprises. Elle a été l’un des premiers investisseurs d’Alibaba en bourse, a détenu des parts dans Wanyun, filiale de Vanke, et a investi dans Kuaishou, NetEase Cloud Music, Jitu Express, Perfect Diary, Yuanfudao, Huolala, Mixue Bingcheng, Hengrui Medicine, Haitan Weiye, et d’autres grandes sociétés technologiques et de consommation.

Il est à noter que, entre 2025 et début 2026, BoYu a effectué plusieurs investissements importants, soulignant sa stratégie dans le secteur de la consommation et du retail.

En novembre 2025, BoYu a cofondé une joint-venture avec Starbucks, valorisée à environ 4 milliards de dollars, pour acquérir 60 % des parts de Starbucks China Retail, avec pour objectif d’étendre le nombre de magasins en Chine de 8 000 à 20 000.

De plus, en 2025, BoYu a acquis entre 42 % et 45 % des parts du grand magasin de luxe Beijing SKP, pour une valeur estimée entre 4 et 5 milliards de dollars ; en janvier 2026, elle a de nouveau investi pour acquérir 75 % de l’Olympic Outlet de Badaling, à Beijing.

Selon Tianyancha, BoYu gère actuellement 12 fonds de private equity, dont BoYu Haiming (Shanghai) Private Fund Partnership (Limited Partnership), et détient également des participations dans 13 autres fonds d’investissement.

La privatisation de JinKe Services est aussi un exemple de sa stratégie dans le secteur immobilier. Certains analystes estiment que, depuis son entrée en 2022 jusqu’à la sortie en 2026, le cycle de sortie de BoYu pourrait durer entre 8 et 10 ans.

D’un point de vue macroéconomique, la sortie de JinKe Services reflète l’entrée dans une ère de compétition sur le marché immobilier et dans le secteur de la gestion immobilière, axée sur la gestion de l’existant.

Depuis 2023, des entreprises comme Blue Sky Jiabao Services ont également réalisé des privatisations ou des fusions-acquisitions pour sortir de la cote. Comme JinKe Services, ces sociétés font face à une baisse prolongée de leur valorisation, à la perte de leur capacité de refinancement, et à une crise de liquidité de leur société mère.

Selon des experts, pour les actionnaires majoritaires ou investisseurs stratégiques, ces entreprises choisissent souvent la privatisation pour profiter d’une valorisation plus faible sur le marché public, puis se réorganisent en privé pour attendre une reprise du secteur.

Pour JinKe Services, bien qu’elle ait quitté la Bourse de Hong Kong par cette voie, cette société de gestion immobilière, autrefois valorisée à plusieurs milliards, continuera probablement à fonctionner sous une plateforme non cotée. Quant aux opérateurs de cette transaction, ils entameront une nouvelle étape stratégique.