Des loyers de 1980 à aujourd'hui : comment l'accessibilité au logement pour la classe moyenne s'est effondrée

La crise du logement à laquelle est confrontée la classe moyenne américaine ne s’est pas développée du jour au lendemain. Dès 1980, les locataires aux États-Unis ont connu un changement radical dans l’économie du logement qui continue de définir leurs difficultés financières des décennies plus tard. Le Harvard Joint Center for Housing Studies a documenté qu’en 1980, le taux de charge du loyer avait atteint 35 %, ce qui signifie que plus de la moitié des locataires faisaient face à de graves problèmes d’accessibilité financière. Ce qui a commencé comme une tendance préoccupante en 1980 s’est transformé en une crise majeure pour les locataires contemporains naviguant dans le marché immobilier actuel.

Le chemin vers cette crise remonte aux années 1960 et au début des années 1970, lorsque le loyer restait raisonnablement abordable pour les familles de la classe moyenne. Cette stabilité a été brisée lors de la récession des années 1970, que les économistes créditent d’avoir créé le premier écart significatif entre le coût du loyer et le revenu des ménages. Les problèmes d’accessibilité qui ont émergé durant cette période ne feraient que s’aggraver dans les décennies suivantes.

Les loyers ont explosé tandis que les salaires stagnaient

Les chiffres dressent un tableau saisissant de la divergence entre le coût du logement locatif et la croissance des revenus. Selon iPropertyManagement, le prix moyen du loyer a augmenté de près de 9 % par an depuis 1980 — un rythme qui a largement dépassé l’inflation des salaires année après année. Pour illustrer l’ampleur : en 1980, le loyer mensuel médian s’élevait à seulement 243 $. En 1985, il avait bondi à 432 $. En août 2022, ce chiffre avait explosé à 1 388 $ au niveau national.

Comparer ces augmentations de loyer à la croissance des revenus des ménages révèle le cœur du problème. En ajustant pour l’inflation de 2022, le revenu annuel moyen en 1980 était de 29 300 $. Au quatrième trimestre de 2023, le salaire moyen national avait nominalement doublé pour atteindre 59 384 $, soit environ le double de la valeur initiale. Cependant, en tenant compte de la multiplication dramatique des coûts de location durant cette même période, les salaires des travailleurs n’ont pas suivi le rythme des dépenses liées au logement.

La charge du locataire moderne : un constat pour les années 2020

Le paysage immobilier contemporain apparaît sombre pour les locataires. En 2022, la moitié de tous les locataires aux États-Unis consacraient plus de 30 % de leurs revenus au logement — le seuil que les experts considèrent comme financièrement insoutenable. Pire encore, plus de 12 millions d’Américains consacraient au moins 50 % de leur salaire uniquement au paiement du loyer.

Pour mettre en contexte l’écart croissant entre le coût du logement et les autres dépenses de la vie, considérons les prix des aliments dans les années 1980. En 1987, les consommateurs payaient environ 1,59 $ le gallon de lait à 2 % dans l’Iowa, tandis que les pommes coûtaient 0,39 $ la livre dans le Wyoming en 1986, et le bœuf haché était à 1,39 $ la livre à New York en 1980. Ces coûts alimentaires, bien qu’inflationnistes, n’ont pas augmenté à un rythme proche de celui des loyers depuis 1980.

La réalité à laquelle fait face la classe moyenne aujourd’hui reflète un déséquilibre économique fondamental. En 1980, le loyer représentait une part gérable du budget des ménages, mais les gains en termes d’accessibilité de cette époque ont complètement disparu. Les travailleurs de la classe moyenne doivent désormais faire face à un marché du logement où la part du revenu consacrée au loyer est démesurée, limitant leur capacité à épargner, investir ou construire une sécurité financière. Ce changement structurel — passant d’une accessibilité relative en 1980 à une rareté contemporaine — constitue l’un des défis économiques majeurs pour les locataires américains.