Offre de dividendes résiliente dans les fonds de murs de bureaux : PVBI11 consolide sa stabilité tandis que RCRB11 accélère sa croissance

La dynamique des fonds immobiliers axés sur le segment des bureaux premium présente deux voies complémentaires dans la stratégie de rendement pour les investisseurs. Le VBI Prime Offices (PVBI11) maintient sa politique de distribution prévisible, tandis que le Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) cherche à maximiser les gains par une recyclage actif des actifs. Cette transition stratégique reflète la maturation du secteur des immeubles de bureaux vers des modèles plus durables et diversifiés.

PVBI11 : Prévisibilité et résilience opérationnelle en mouvement

Le PVBI11 a consolidé durant cette période sa position de fonds stable, en maintenant des dividendes constants pour le cinquième mois consécutif. La valeur annoncée pour le mois de novembre s’élevait à R$ 0,45 par cotisation, entièrement distribuée aux actionnaires, reflétant une performance opérationnelle authentique sans recours à des gains exceptionnels. Avec une cotation clôturant à R$ 82,00, l’investisseur a obtenu un rendement mensuel de 0,55 %.

La gestion a indiqué la préservation d’une réserve de R$ 0,24 par cotisation pour de futurs ajustements, témoignant d’une prudence fiscale. Bien que le résultat actuel soit légèrement inférieur à la moyenne historique de 24 mois (R$ 0,55 par cotisation), la constance dans la distribution souligne la solidité des biens immobiliers dans leur portefeuille durant une période de transition des occupants.

Mouvement des locataires et dynamique opérationnelle du portefeuille

Concernant l’exploitation, la période a été marquée par des remplacements importants de locataires. L’entrée de Timbro Trading dans l’immeuble Vera Cruz, occupant des espaces auparavant vacants par Serena, a permis au fonds de maintenir des indicateurs de vacance à des niveaux contrôlés : 16,5 % en physique et 17,6 % en financier.

Par ailleurs, la conclusion d’un nouveau contrat dans l’actif The One, avec Volken Capital louant 247 m² de surface brute locative à partir de décembre, a contribué à maintenir la résilience opérationnelle. La gestion a déjà annoncé les événements attendus de vacance pour le premier semestre 2026, incluant le départ de Cascione en décembre dans l’actif FL 4440 et la restitution d’étages par Julius Baer dans Vera Cruz en février.

Pour compenser ces sorties programmées, un contrat avec ServiceNow a été signé, qui occupera 1 801 m² dans Vera Cruz à partir d’avril 2026. Les projections indiquent un pic de vacance à 19,8 % en avril 2026, avant un nouvel équilibre opérationnel.

RCRB11 : Croissance accélérée et stratégie de recyclage

Le RCRB11 a enregistré un bénéfice net de R$ 3,294 millions à la clôture de novembre, en croissance de 7,6 % par rapport à octobre. Le résultat immobilier pur a contribué à hauteur de R$ 4,52 millions, tandis que la composante financière a ajouté R$ 69,9 mille, démontrant la prédominance des revenus locatifs sur les retours des placements en cash.

La distribution aux cotistes a atteint R$ 0,94 par cotisation, intégralement versée durant cette période. Avec une clôture à R$ 128,94, le rendement en dividendes annualisé a atteint 8,7 %, un niveau compétitif pour le segment des immeubles de bureaux.

FFO et perspectives d’appréciation

La projection de FFO (Funds From Operations) reste à R$ 1,15 par cotisation, impliquant un rendement annualisé d’environ 11 %. Cet écart entre la distribution actuelle et le FFO prévu indique un potentiel de valorisation significatif pour les investisseurs à horizon étendu. La gestion espère une convergence progressive de la distribution vers ce niveau à mesure que les cycles opérationnels avancent.

Recyclage d’actifs et potentiel de réalisation de gains

Le RCRB11 poursuit sa stratégie de recyclage actif visant à optimiser la composition du portefeuille. En novembre, une Lettre d’Intention non contraignante a été signée pour la cession d’un des immeubles, processus qui marque la transition de ses actifs vers une meilleure efficacité du capital. La estimation du gain en capital de cette opération atteint R$ 10 millions, équivalent à R$ 2,90 par cotisation, à intégrer dans les résultats distribuables lors de cycles ultérieurs après la finalisation des diligences.

Dynamique d’occupation de l’Immeuble Bravo Paulista

La vacance de deux étages dans l’Immeuble Bravo Paulista en novembre a totalisé un peu plus de 430 m² de surface BOMA, portant la vacance physique à 0,99 %. Malgré cette sortie, l’indice reste extrêmement bas, reflétant la qualité des actifs situés dans des axes d’affaires consolidés. L’impact estimé de cette réduction est de R$ 0,02 par cotisation mensuellement sur le revenu immobilier total.

La gestion a indiqué l’existence de quatre propositions commerciales en cours d’analyse pour les espaces libérés, indiquant une dynamique favorable de réoccupation. Ce processus de transition des occupants démontre la résilience opérationnelle même face à des sorties ponctuelles.

Perspectives du secteur des immeubles de bureaux

Les deux fonds reflètent l’évolution du marché des immeubles de bureaux vers une plus grande maturité opérationnelle et une durabilité financière. Alors que PVBI11 offre de la prévisibilité, RCRB11 offre un potentiel de croissance par une gestion active. La dynamique d’occupation dans les deux portefeuilles témoigne d’une demande continue pour des espaces premium dans des axes consolidés, malgré les périodes de transition des locataires.