Pouvez-vous vraiment faire en sorte qu'un investissement en duplex se rembourse lui-même ? Voici 5 villes où cela pourrait fonctionner

L’attrait de l’investissement en duplex est simple sur le papier : acheter une propriété à deux unités, y habiter une vous-même, et laisser les revenus locatifs de l’autre couvrir votre paiement hypothécaire. En théorie, vous bénéficiez d’un logement gratuit tout en construisant votre patrimoine et en captant tout surplus locatif comme profit. Mais cette stratégie fonctionne-t-elle réellement sur le marché actuel ?

Selon Marcia Kaufman, PDG de Bayport Funding, la réponse dépend fortement de la géographie. « Même si le loyer de la seconde unité ne couvre pas entièrement le paiement hypothécaire mensuel, cela rend souvent le logement beaucoup plus abordable pour le propriétaire-occupant », explique-t-elle. Le défi réside dans la recherche de marchés où les prix d’achat restent raisonnables tandis que la demande locative demeure robuste — une combinaison qui limite considérablement vos options.

Cependant, certains coins du pays offrent encore des opportunités intéressantes pour le meilleur endroit pour acheter un duplex. Voici où les chiffres s’alignent favorablement.

Jacksonville : Croissance sans le prix premium

Jacksonville est devenue discrètement l’une des plus grandes villes d’Amérique, dépassant récemment 1 million d’habitants et revendiquant le statut de 10e plus grande métropole, selon les données du U.S. Census Bureau. Malgré cet afflux, la ville reste relativement abordable. Les prix médians des maisons sont inférieurs de 32 % à la moyenne nationale, mais le loyer moyen n’est inférieur que de 20 % — créant un écart significatif dont les investisseurs en duplex peuvent profiter.

Les chiffres deviennent encore plus intéressants en considérant la trajectoire de Jacksonville. Les premiers investisseurs qui verrouillent aujourd’hui des prix d’achat relativement bas pourraient en bénéficier considérablement si l’appréciation suit le modèle d’autres métropoles en croissance. Une mise en garde : Kaufman souligne l’importance de prendre en compte les coûts d’assurance, qui peuvent être particulièrement élevés dans cette région et réduire la marge locative si elle n’est pas gérée avec soin.

Yonkers : La banlieue abordable de NYC

Juste à la périphérie de New York, Yonkers, une commune du comté de Westchester, offre une combinaison unique : des coûts de logement environ la moitié de ceux de Manhattan, mais une dynamique locative qui reflète plus étroitement les quartiers voisins de NYC que ce à quoi on pourrait s’attendre. Cette proximité géographique signifie que les locataires se font concurrence pour les unités, soutenant des prix de location sains par rapport aux coûts d’achat.

L’endroit idéal pour acheter un duplex dans la grande région de New York dépend souvent de la tolérance au trajet, mais Yonkers offre des fondamentaux convaincants pour les investisseurs cherchant un équilibre entre abordabilité et rendement locatif.

Raleigh-Durham : Parier sur l’expansion économique

Le corridor Raleigh-Durham présente une autre thèse d’investissement. Les prix des maisons tournent autour de la médiane nationale, tandis que les loyers sont légèrement en dessous de la moyenne — ce qui suggère initialement une économie de duplex médiocre. Mais Kaufman voit ici un potentiel inexploité.

Le système universitaire solide de la région et son économie innovante créent un avantage démographique : les diplômés universitaires restent généralement dans la région pour l’emploi, générant une demande constante de jeunes professionnels recherchant des locations de qualité avant d’être prêts à acheter. Cette clientèle locative stable réduit le risque de vacance et soutient le pouvoir de fixation des prix. À mesure que l’économie régionale continue de croître, les premiers acheteurs de duplex pourraient devancer la courbe d’appréciation des prix, similaire à l’opportunité de Jacksonville mais avec une infrastructure d’emploi plus établie.

Hoboken et Jersey City : La proximité premium

De l’autre côté du fleuve Hudson par rapport à Manhattan, Hoboken et Jersey City occupent une position de marché intéressante. Les prix d’achat rivalisent avec ceux des boroughs extérieurs de New York, mais ces deux villes offrent un accès rapide en train directement à Manhattan — un facteur qui justifie des loyers premium de la part des locataires navetteurs.

Ces villes voient régulièrement des prix de location qui égalent ou dépassent ceux de certains quartiers de Brooklyn, malgré des coûts d’achat sensiblement inférieurs. Pour les investisseurs à l’aise avec des prix d’acquisition plus élevés, les rendements locatifs peuvent toujours soutenir des stratégies en duplex, notamment parmi les jeunes professionnels qui privilégient un trajet pratique vers Manhattan plutôt que la propriété.

Long Beach : La saisonnalité comme atout

Long Island, Long Beach, présente le plus haut obstacle à l’achat parmi ces cinq marchés, mais compense par des dynamiques saisonnières uniques. La ville balnéaire permet des stratégies créatives en duplex : une unité peut servir de location courte durée ou Airbnb pendant les mois d’été de pointe, lorsque le tourisme génère des tarifs nocturnes premium.

Même hors saison, Long Beach maintient un attrait locatif résidentiel, étant donné sa proximité en temps de trajet avec Manhattan et son accès direct en train. Cette combinaison — tarification saisonnière élevée plus demande de base toute l’année — peut créer des flux de trésorerie attractifs que les locations résidentielles classiques ne peuvent pas reproduire.

En résumé

Le meilleur endroit pour acheter un duplex dépend finalement de votre tolérance au risque et de votre horizon d’investissement. Les marchés offrant une couverture hypothécaire immédiate via les revenus locatifs restent limités, mais des marchés stratégiques existent pour les investisseurs prêts à analyser les tendances locales en emploi, démographie et dynamique saisonnière. Les candidats les plus solides pour le duplex combinent généralement une différence d’abordabilité significative par rapport aux loyers, ou des avantages uniques comme la demande touristique, une forte création d’emplois ou une accessibilité pour les navetteurs qui soutiennent des prix locatifs durables.