Comment utiliser le multiplicateur de revenu brut pour évaluer des biens locatifs

Lors de l’évaluation de biens locatifs, les investisseurs ont besoin de métriques fiables pour déterminer si le prix d’un bien correspond à son potentiel de revenus. Le multiplicateur de revenu brut sert d’outil simple pour cette évaluation, vous permettant de rapidement jauger si un bien offre des rendements compétitifs par rapport à son prix d’achat.

Comprendre le concept de base

Le multiplicateur de revenu brut est essentiellement un ratio qui compare le prix d’achat d’un bien à ses revenus annuels. En divisant le prix par le revenu, les investisseurs obtiennent un chiffre unique représentant combien de fois les gains annuels égalent le coût du bien.

Considérez cela ainsi : un bien avec un multiplicateur plus faible signifie généralement que vous payez moins pour chaque dollar de revenu que le bien génère. À l’inverse, un multiplicateur plus élevé suggère une valorisation premium — ce qui peut encore être justifié dans des marchés en forte croissance, mais nécessite une analyse attentive.

Deux types de multiplicateurs : lequel vous faut-il ?

Multiplicateur de revenu brut (GIM) : L’approche complète

Le multiplicateur de revenu brut prend en compte toutes les sources de revenus qu’un bien génère. Cela inclut :

• Les revenus locatifs des locataires
• Les frais de stationnement
• Les revenus des machines à laver
• La location d’unités de stockage
• Toute autre source de revenu accessoire

La formule :
Multiplicateur de revenu brut = Prix d’achat du bien ÷ Revenu brut annuel

Exemple réel : Supposons que vous visez un immeuble de 20 unités évalué à $2 millions. L’immeuble génère un revenu total annuel de 400 000 $ (loyer plus autres sources). Le GIM serait de 5, ce qui signifie que le bien coûte cinq fois ses revenus annuels.

Le GIM est particulièrement adapté pour les immeubles multifamiliaux et les biens commerciaux où des revenus additionnels au-delà du loyer de base impactent significativement les rendements.

Multiplicateur de loyer brut (GRM) : L’alternative simplifiée

Le multiplicateur de loyer brut se concentre uniquement sur le revenu locatif, en ignorant les autres sources de revenus. Cet indicateur est plus pratique pour les maisons individuelles ou les biens résidentiels où le loyer constitue essentiellement la seule source de revenu.

La formule :
Multiplicateur de loyer brut = Prix d’achat du bien ÷ Loyer brut annuel

Exemple réel : Un bien résidentiel loué coûte 400 000 $ et génère 50 000 $ de loyer annuel. Le GRM est de 8, ce qui indique que le prix du bien est huit fois le revenu locatif annuel.

Comparaison entre GIM et GRM : quand utiliser chacun ?

Le choix entre ces multiplicateurs dépend du type de bien et de votre stratégie d’investissement.

Optez pour le GIM lorsque :

• Vous évaluez des biens commerciaux ou des immeubles d’appartements
• Plusieurs sources de revenus contribuent significativement au total
• Vous souhaitez une vision globale du potentiel de gains
• Vous comparez des biens similaires avec des modèles de revenus diversifiés

Optez pour le GRM lorsque :

• Vous analysez des maisons individuelles en location
• Le revenu locatif domine le chiffre d’affaires du bien
• Vous faites des comparaisons rapides entre biens résidentiels similaires
• La simplicité et la rapidité sont prioritaires dans votre processus de sélection

Limitations importantes à connaître

Bien que ces multiplicateurs facilitent la comparaison, ils présentent des limites cruciales :

Les charges d’exploitation ne sont pas prises en compte : Ni le GIM ni le GRM n’intègrent les taxes foncières, les coûts d’entretien, l’assurance, les taux de vacance ou les frais de gestion. Un bien avec un multiplicateur attrayant pourrait avoir des dépenses importantes qui réduisent la rentabilité réelle.

Les dynamiques du marché sont ignorées : Ces métriques ne reflètent pas la qualité du lieu, les tendances du quartier ou les prévisions économiques. Un multiplicateur élevé dans un marché en croissance pourrait surpasser un faible multiplicateur dans une zone en déclin.

La volatilité des revenus n’est pas prise en compte : Si un bien connaît des fluctuations saisonnières ou un risque de rotation des locataires, le multiplicateur statique ne capte pas cette instabilité.

Comment utiliser ces métriques efficacement

1. Utilisez-les comme outils de filtrage d’abord. Calculez les multiplicateurs pour éliminer rapidement les biens surévalués de votre liste.

2. Comparez des biens similaires. Ne comparez que des biens dans le même marché et la même catégorie d’actifs.

3. Complétez avec d’autres analyses. Après avoir identifié des biens prometteurs via ces multiplicateurs, approfondissez avec l’analyse du taux de capitalisation, des flux de trésorerie et des études de marché.

4. Considérez le contexte local. Dans les zones à forte demande, des multiplicateurs plus élevés peuvent être justifiés si la croissance des loyers soutient les rendements futurs.

5. Testez vos hypothèses. Demandez-vous : que se passerait-il si les loyers diminuaient de 10 % ? Si le taux de vacance augmentait ? Comment cela affecterait votre thèse d’investissement ?

En résumé

Le multiplicateur de revenu brut et le multiplicateur de loyer brut offrent des points de départ précieux pour évaluer des investissements locatifs. Ils permettent une comparaison rapide du prix d’achat par rapport aux revenus générés, aidant à identifier les biens nécessitant une analyse plus approfondie. Cependant, se fier uniquement à ces multiplicateurs comporte des risques. Les investisseurs avisés les utilisent en complément d’une analyse détaillée des dépenses, d’études de marché et de conseils professionnels pour obtenir une vision complète de la viabilité de l’investissement. En comprenant à la fois leurs forces et leurs limites, vous vous positionnez pour prendre des décisions plus éclairées sur le marché locatif.