Comprendre l'EGI : le vrai chiffre qui compte dans l'investissement immobilier

Lors de l’évaluation de biens locatifs, de nombreux nouveaux investisseurs commettent une erreur cruciale : ils se concentrent uniquement sur le revenu locatif brut et négligent les taux de vacance et les flux de revenus cachés. C’est là que le revenu brut efficace (EGI) devient votre meilleur outil pour prendre des décisions d’investissement plus intelligentes.

Pourquoi l’EGI est plus important que vous ne le pensez

Voici la réalité : un bien immobilier affichant un revenu locatif annuel de 144 000 $ pourrait en réalité produire bien moins après avoir pris en compte les unités vacantes et les loyers impayés. C’est précisément ce que mesure le revenu brut efficace — l’argent réel qui entre dans votre propriété après ajustement pour la vacance, mais avant les coûts d’exploitation.

Trois raisons pour lesquelles les investisseurs avisés privilégient l’EGI :

Prévision réaliste des revenus. Contrairement au revenu potentiel brut, qui suppose une occupation à 100 %, l’EGI intègre le taux de vacance que vous rencontrerez réellement. Un bien qui semble rentable sur le papier pourrait vider votre trésorerie si vous ignorez les 5-10 % de mois où les unités restent vides.

Évaluation précise de la propriété. Les banques, prêteurs et investisseurs sophistiqués utilisent l’EGI pour déterminer la valeur réelle d’un bien. Les propriétés avec un EGI plus élevé ont une meilleure valorisation et attirent plus d’options de financement. C’est le chiffre qui fait bouger les négociations.

Clarté sur le flux de trésorerie. Connaître votre EGI réel vous permet de déterminer rapidement si les dépenses d’exploitation absorberont tout le revenu ou laisseront un flux de trésorerie positif pour le paiement de la dette et le profit. Cela distingue les gagnants des gouffres financiers.

La formule de l’EGI et le calcul étape par étape

Décomposer le revenu brut efficace nécessite de comprendre trois éléments fondamentaux :

Revenu potentiel brut (GPI) est votre revenu locatif annuel maximal si chaque unité loue au tarif plein sans vacance. C’est le plafond, pas la réalité.

Pertes pour vacance et crédit représentent la réduction réelle du revenu. Cela inclut les mois où les unités sont inoccupées, les locataires payant en retard, ou les loyers non collectés.

Flux de revenus additionnels capturent les revenus au-delà du loyer de base — frais de stationnement, laverie, unités de stockage ou distributeurs automatiques.

Le cadre de calcul :

EGI = GPI – Pertes pour vacance + Revenus additionnels

Prenons un exemple pratique :

Supposons que vous évaluez un complexe de 10 appartements facturant 1 200 $ par unité par mois.

Étape 1 : Calcul du GPI
10 unités × 1 200 $/mois × 12 mois = 144 000 $ de GPI annuel

Étape 2 : Prendre en compte les pertes pour vacance et crédit
En supposant un taux de vacance de 5 % (standard pour les marchés stables) :
144 000 $ × 5 % = 7 200 $ de pertes

Étape 3 : Identifier les revenus secondaires
Le complexe génère 3 000 $ de permis de stationnement et 1 500 $ de laverie par an.
Revenus additionnels = 4 500 $

Étape 4 : Appliquer la formule
EGI = 144 000 $ – 7 200 $ + 4 500 $ = $141 300

Le potentiel de gain réel de cette propriété est de 141 300 $ par an, et non le chiffre brut de 144 000 $.

Aller au-delà de l’EGI : la vérification des dépenses d’exploitation

Un EGI solide ne garantit pas la rentabilité. Vous devez soustraire les dépenses d’exploitation pour obtenir le revenu net d’exploitation — le profit réel disponible pour le service de la dette et la distribution.

Les dépenses courantes qui réduisent votre résultat net :

Taxes foncières varient énormément selon la localisation et peuvent représenter 10-15 % de l’EGI dans les juridictions à forte fiscalité.

Entretien et réparations tournent généralement autour de 5-10 % de l’EGI par an pour l’entretien courant, l’aménagement paysager et les réparations imprévues.

Frais de gestion immobilière (généralement 5-12 % du loyer collecté) gèrent la relation avec les locataires, l’application des baux et la coordination des réparations — souvent justifiés pour les investisseurs passifs.

Primes d’assurance couvrent la responsabilité, les sinistres et éventuellement l’assurance contre les inondations selon la localisation et les exigences du prêteur.

Services et utilités comme l’électricité des parties communes, l’eau, les déchets et l’entretien des espaces verts s’accumulent rapidement si non répercutés sur les locataires.

Service de la dette sur votre hypothèque représente la dépense la plus importante pour les biens avec effet de levier et impacte directement la viabilité du flux de trésorerie.

Conseil pro : De nombreux investisseurs expérimentés ciblent des biens où les dépenses d’exploitation ne dépassent pas 40-50 % de l’EGI, laissant un flux de trésorerie substantiel après tous les coûts.

Utiliser l’EGI pour la comparaison d’investissements

Lorsque vous examinez plusieurs biens, l’EGI devient votre outil de comparaison « pommes contre pommes ».

Considérez deux biens :

• Bien A : 12 unités à 1 100 $/mois avec 6 % de vacance et 2 500 $ de revenus additionnels
• Bien B : 15 unités à 950 $/mois avec 4 % de vacance et 1 200 $ de revenus additionnels

Calculez les deux :

• EGI du Bien A : (12 × 1 100 $ × 12) – [(12 × 1 100 $ × 12) × 6 %] + 2 500 $ = 155 940 $
• EGI du Bien B : (15 × 950 $ × 12$950 – [)15 × 950 $ × 12( × 4 %] + 1 200 $ = 169 380 $

Le Bien B, avec un EGI plus élevé, est un générateur de revenus plus fort, toutes choses égales par ailleurs. Cette approche systématique évite les décisions émotionnelles et se concentre sur les fondamentaux financiers.

La conclusion sur l’EGI

Le revenu brut efficace distingue l’investissement immobilier du jeu de hasard immobilier. En calculant l’EGI, vous allez au-delà des chiffres de location superficiels pour comprendre ce qu’un bien générera réellement en revenus. Combiné à une analyse attentive des dépenses d’exploitation et des coûts de financement, l’EGI vous donne la base de données pour bâtir un portefeuille rentable.

Les investisseurs qui maîtrisent cette métrique — et l’utilisent systématiquement lors de l’évaluation des affaires — surpassent constamment ceux qui se fient à l’intuition ou à des instantanés financiers incomplets.