Terres agricoles comme outil de diversification : accéder à l'exposition agricole au-delà de la propriété traditionnelle

Pourquoi la terre agricole mérite une place dans votre portefeuille

La plupart des investisseurs négligent les actifs agricoles lors de la constitution de leur portefeuille, pourtant la terre agricole présente un argument convaincant en faveur de la diversification. Le secteur agricole génère des rendements par plusieurs canaux — plus-values, revenus locatifs, dividendes et appréciation des matières premières — ce qui le distingue des mouvements corrélés des actions et des obligations.

La performance historique raconte une histoire intéressante. Une analyse sur 25 ans a montré que la terre agricole offrait environ 11 % de rendement annuel, surpassant le S&P 500 durant la même période. Plus important encore, la performance de la terre agricole suit de près l’indice des prix à la consommation (CPI) plutôt que les marchés actions, offrant une véritable protection du portefeuille en période d’inflation. Cela fait des investissements agricoles une couverture légitime pour les investisseurs soucieux de l’érosion du pouvoir d’achat.

Plusieurs voies pour s’exposer à l’agriculture

La beauté de l’investissement moderne dans la terre agricole réside dans son accessibilité. Vous n’avez pas besoin de capital substantiel ni d’expertise agricole pour participer. Le marché a évolué pour offrir plusieurs canaux distincts :

Routes par entreprises cotées

Les entreprises agricoles cotées en bourse offrent une exposition simple en actions. Cal-Maine Foods (NASDAQ: CALM) opère dans la production et la distribution d’œufs, tandis que Nutrien Ltd. (NYSE: NTR), basé à Saskatoon, se spécialise dans les nutriments pour plantes. Pour ceux qui suivent les technologies agricoles émergentes, Kalera Public Co. (NASDAQ: KAL) se concentre sur l’agriculture en environnement contrôlé avec des systèmes hydroponiques propriétaires.

Le secteur des équipements et fournitures offre une autre perspective. Tractor Supply Co. (NASDAQ: TSCO) domine la vente au détail agricole, Deere and Co. (NYSE: DE) contrôle le marché des machines, et Scott’s Miracle-Gro Co. (NYSE: SMG) mène la production d’engrais.

Futures et marchés de matières premières

Pour les investisseurs recherchant une exposition aux prix sans détenir d’actions d’entreprises, les contrats à terme sur les matières premières permettent une participation directe aux marchés des produits agricoles. Cette stratégie avancée donne accès au blé, au maïs, au bétail et à d’autres produits agricoles sans acheter des parts de sociétés agricoles. Cependant, les futures exigent des structures de compte spécifiques et comportent un risque accru.

Véhicules à base de fonds

Les ETF agricoles simplifient la participation au secteur. L’Invesco DB Agriculture Fund (NYSE: DBA) suit les contrats à terme sur les matières premières, tandis que le VanEck Agribusiness ETF (NYSE: MOO) détient des actions dans l’agriculture et les équipements. Ces fonds distribuent généralement des dividendes en plus d’un potentiel d’appréciation du capital.

Fonds d’investissement immobilier (REITs)

Les REITs investissant dans la terre agricole créent une autre voie accessible. Gladstone Land Corp. (NASDAQ: LAND), avec une capitalisation boursière proche de $600 million, exploite des fermes dans 15 États. Farmland Partners Inc. (NYSE: FPI) poursuit des investissements similaires, en se concentrant sur des cultures de matières premières comme le blé, le soja, le maïs et le riz. La structure des REIT impose que 90 % des bénéfices imposables soient distribués aux actionnaires sous forme de dividendes.

Plateformes de financement participatif

Les plateformes alternatives démocratisent la propriété foncière. Les investisseurs non accrédités peuvent accéder à Steward (à partir de 100 $) et Harvest Returns (avec un minimum de 10 000 $), qui proposent des opportunités basées sur la dette. Les investisseurs accrédités ont accès à d’autres options, notamment FarmTogether (vignobles et vergers avec plus de 170 millions de dollars de transactions clôturées), AcreTrader (investissements typiques de 3 à 5 ans à partir de 15 000 $), et FarmFundr (qui combine revenus de récolte et potentiel d’appréciation de la propriété, avec un minimum de 10 000 $).

Peser le cas de l’investissement

Les avantages incluent :
Une diversification du portefeuille véritablement non corrélée aux marchés traditionnels, une protection contre l’inflation liée aux mouvements du CPI, plusieurs flux de revenus (dividendes, loyers, appréciation du capital, profits de récolte), et une flexibilité entre classes d’actifs et tolérances au risque.

Les défis à considérer :
Les ETF agricoles comportent des ratios de dépenses plus élevés comparés aux fonds généralistes, avec des contraintes de liquidité affectant les spreads bid-ask. Les conditions météorologiques représentent de véritables risques opérationnels que les actions ne rencontrent pas. La volatilité des prix des matières premières impacte directement la rentabilité des exploitations agricoles, pouvant entraîner des fluctuations inattendues du portefeuille.

La transformation à venir

L’innovation agricole va remodeler l’économie du secteur. Les systèmes d’intelligence artificielle automatisent désormais la culture en intérieur, maintenant en permanence des conditions optimales. Les algorithmes d’apprentissage automatique anticipent les infestations de parasites, les sécheresses et les tempêtes sévères, permettant une gestion proactive des cultures. La récolte robotisée réduit les coûts de main-d’œuvre tout en accélérant les cycles de production.

Ces avancées technologiques suggèrent que la thèse d’investissement dans la terre agricole se renforcera à mesure que l’efficacité opérationnelle s’améliorera et que les contraintes de main-d’œuvre diminueront.

La valeur stratégique de la diversification agricole

Investir dans la terre agricole ne nécessite pas d’expertise pratique ni d’engagement en capital substantiel. Que ce soit par des actions agricoles individuelles, des ETF diversifiés, des REIT générant des revenus ou des propriétés financées par crowdfunding, les investisseurs peuvent structurer une exposition à la terre agricole correspondant à leur profil de risque et à leurs objectifs financiers.

Le cas fondamental reste simple : à mesure que la population croît et que les terres arables deviennent plus rares, les actifs agricoles conserveront une valeur intrinsèque. Pour la construction de portefeuille, ce facteur de rareté — combiné à la corrélation avec le CPI et aux rendements multi-canaux — justifie une considération sérieuse de l’exposition agricole aux côtés des actions traditionnelles et des obligations.

Avant d’engager du capital, évaluez comment la participation à la terre agricole s’aligne avec vos objectifs à long terme et la composition actuelle de votre portefeuille. La nécessité du secteur garantit une pertinence durable, mais chaque véhicule d’investissement demande une évaluation attentive en fonction de vos objectifs personnels et de votre tolérance au risque.

Questions courantes sur l’investissement agricole

Quels véhicules d’investissement offrent une exposition à la terre agricole ?
Les options incluent des entreprises agricoles cotées, des fabricants d’équipements agricoles, des ETF agricoles, des contrats à terme sur les matières premières, des REITs spécialisés dans la terre agricole, et des plateformes de financement participatif immobilier — chacun répondant à différents profils d’investisseurs.

Comment choisir parmi les options d’investissement dans la terre agricole ?
Le choix dépend de votre tolérance au risque, de votre capital disponible, de vos objectifs de revenus et de vos besoins en diversification. Certains investisseurs privilégient une exposition passive via ETF, tandis que d’autres recherchent des flux de dividendes directs via REIT ou une participation en actions via crowdfunding.

Existe-t-il des ETF dédiés à la seule terre agricole ?
Bien qu’il n’existe pas d’ETF dédié exclusivement à la terre agricole, le VanEck Agribusiness ETF (NYSE: MOO) offre une exposition aux sociétés agricoles, et l’Invesco DB Agriculture Fund (NYSE: DBA) propose une participation via des contrats à terme sur les matières premières agricoles.