La crise du logement dont personne ne parle : pourquoi le pouvoir d'achat de la classe moyenne s'est effondré depuis les années 1980

Le marché du logement locatif en Amérique raconte une histoire de promesses non tenues. Alors que les années 1960 et le début des années 1970 étaient relativement favorables aux locataires, la crise structurelle qui a émergé dans les décennies suivantes n’a fait que s’accélérer — et les locataires d’aujourd’hui paient un prix qui choquerait ceux qui ont vécu dans les années 1980.

Quand tout a-t-il commencé à mal tourner ?

La récession des années 1970 a marqué un tournant. Selon le Harvard Joint Center for Housing Studies, en 1980, la situation était déjà critique : 35 % de tous les locataires étaient confrontés à des charges financières importantes, c’est-à-dire qu’ils consacraient plus de 30 % de leurs revenus au logement. Pour la moitié la plus vulnérable, la situation était qualifiée de « sévère ».

Ce n’était pas censé arriver. Mais ça a été le cas.

Les chiffres qui définissent une génération

Mettons des chiffres concrets sur la table. En 1980, le loyer mensuel médian aux États-Unis s’élevait à seulement 243 $. En 1985 — seulement cinq ans plus tard — il avait grimpé à 432 $, soit une augmentation de 78 % en moins d’une décennie. Avançons jusqu’en août 2022, et ce même loyer médian atteignait 1 388 $. C’est une hausse de 471 % par rapport à 1985.

Pour contextualiser : le loyer a augmenté en moyenne de 9 % par an depuis 1980, dépassant systématiquement la croissance des salaires d’un margin considérable.

Considérons la dynamique régionale : des marchés comme l’immobilier à Manhattan ont connu une croissance explosive dans les années 1980, alors que le secteur financier prospérait, avec des prix qui ont établi des tendances qui se sont propagées à l’échelle nationale dans les décennies suivantes.

L’écart de revenus qui explique tout

C’est ici que le vrai problème apparaît. Ajusté à l’inflation de 2022, le revenu annuel moyen d’un Américain était de 29 300 $ en 1980. Avançons jusqu’au quatrième trimestre de 2023, et le salaire moyen national avait atteint 59 384 $.

Ça sonne bien ? Pas si vous faites le calcul. Cela représente une augmentation d’environ 103 % en termes nominaux sur 43 ans. Pendant ce temps, le loyer a augmenté de plus de 470 %.

Le salaire n’a tout simplement pas suivi.

Qui souffre réellement ?

En 2022, la moitié de tous les locataires aux États-Unis consacraient plus de 30 % de leurs revenus au logement — la même statistique alarmante que celle de 1980. Ils dépensaient plus de 30 % de leur salaire pour le loyer. Mais la crise s’est aggravée : plus de 12 millions d’Américains consacraient au moins 50 % de leur salaire entier au logement. Certains approchaient même les 70 %.

La classe moyenne, qui pouvait autrefois se permettre un logement décent avec un seul revenu, se retrouve désormais pressée. Les revenus doubles ne sont plus un luxe mais une nécessité. Et même cela n’est souvent pas suffisant.

Qu’est-ce qui explique cela ?

La récession des années 1970 a créé la première crise de l’accessibilité. Des décennies de sous-investissement dans le parc de logements locatifs ont suivi. Les contraintes d’offre ont rencontré une demande croissante. La spéculation est entrée sur le marché. Les salaires sont stagnés par rapport à l’inflation dans d’autres secteurs.

Le résultat : un décalage structurel entre ce que les gens gagnent et ce que le logement coûte réellement.

La réalité en perspective

Pour mettre cela en contexte : en 1980, un gallon de lait coûtait environ 1,59 $, les pommes coûtaient 0,39 $ la livre, et le bœuf haché était à 1,39 $ la livre. Ces produits de base ont augmenté, oui — mais pas à un rythme proche de celui du loyer.

Les coûts du logement sont devenus la question économique déterminante de notre époque, non pas à cause de fluctuations temporaires du marché, mais en raison d’un échec systémique à aligner l’offre de logements avec la croissance des revenus.

Les locataires des années 1980 souffraient déjà. Les locataires d’aujourd’hui sont confrontés à une crise fondamentalement différente — une crise qui s’est construite sur quatre décennies.