Comparer deux opportunités d'investissement en REIT : laquelle offre de meilleurs rendements ?

Comprendre l’Avantage du Dividende des REIT

Pour les investisseurs axés sur le revenu, les sociétés d’investissement immobilier (REIT) présentent une structure attrayante. Selon la loi, les REIT doivent distribuer au moins 90 % de leur revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires. Le mécanisme est simple : les REIT achètent des propriétés, les louent à des locataires, et transmettent les revenus locatifs aux investisseurs.

Les propriétés commerciales ont émergé comme un domaine clé pour les REIT. Bien que les préoccupations liées au commerce électronique et la hausse des taux d’intérêt aient créé des défis ces dernières années, le secteur a montré une résilience remarquable. Au cours des trois premiers trimestres de 2025, les REIT axés sur le commerce de détail ont généré des rendements moyens de 6,9 %, témoignant de la confiance des investisseurs dans des propriétés d’investissement bien gérées.

Deux principaux concurrents : Échelle vs. Agilité

Realty Income : Le géant établi

Avec plus de 15 540 propriétés générant un flux de trésorerie stable, Realty Income capte environ 80 % des revenus locatifs provenant de locataires du secteur de la vente au détail. Le portefeuille couvre des magasins à dollar (10%), des supermarchés (11%), des détaillants en amélioration de l’habitat, et des emplacements de commodité. L’exposition restante provient de propriétés industrielles, de jeux, et d’autres types de biens.

Sur le plan opérationnel, la société maintient un taux d’occupation de 98,7 %, avec des renouvellements de bail en moyenne 3,5 % plus élevés. Cette efficacité se traduit par un fonds ajusté provenant des opérations (AFFO) de 1,09 $ par action diluée, en hausse de 2,9 % par rapport à l’année précédente.

L’histoire du dividende est impressionnante : plus de trente ans d’augmentations annuelles consécutives, avec des distributions mensuelles. La distribution d’octobre est passée de 0,269 $ à 0,2695 $ par action. La direction prévoit un AFFO pour 2025 compris entre 4,25 $ et 4,27 $, dépassant largement l’obligation de dividende annualisée de 3,23 $. Le rendement en dividendes de 5,7 % reflète la tarification actuelle du marché.

L’inconvénient de la grande échelle de Realty Income : la croissance significative devient difficile à réaliser. Lorsqu’on possède déjà plus de 15 000 propriétés à vendre ou à louer, les acquisitions additionnelles ont du mal à faire évoluer de manière significative les indicateurs de croissance. Les investisseurs doivent s’attendre à un revenu stable plutôt qu’à une appréciation dramatique du capital.

NNN REIT : Le concurrent agile

Gérant environ 3 700 propriétés, NNN REIT se concentre sur le commerce de détail de proximité, les services automobiles, les restaurants, et les lieux de divertissement. Cette stratégie concentrée semble efficace — la société a maintenu un taux d’occupation de 97,5 % au T3.

Les performances financières montrent une dynamique : le AFFO par action trimestriel est passé de 0,84 $ à 0,86 $. La série d’augmentations de dividendes s’étend sur 36 années consécutives, avec la hausse d’août atteignant 0,60 $ par action (une augmentation de 3,4 %). La direction prévoit un AFFO annuel compris entre 3,41 $ et 3,45 $, assurant une couverture confortable du dividende. Le rendement de 5,9 % dépasse légèrement celui de Realty Income.

Sa taille plus modeste offre des avantages stratégiques. La capacité d’acquisition de NNN se traduit directement par des opportunités de croissance significatives. Les propriétés d’investissement ajoutées à un portefeuille de 3 700 unités génèrent des rendements en pourcentage nettement plus élevés que les ajouts aux plus de 15 000 biens de Realty Income.

Cadre de comparaison stratégique

Les deux entités démontrent leur succès en naviguant dans un paysage de vente au détail difficile en ciblant des secteurs résilients — les magasins de proximité, les services essentiels, et le divertissement restent relativement résistants en période de récession.

Chacune a gagné la confiance des investisseurs grâce à plus de 30 ans d’augmentations consécutives de dividendes. Leurs rendements en dividendes se situent à moins de 20 points de base l’un de l’autre.

Le choix dépend finalement des préférences de l’investisseur :

Optez pour Realty Income si : vous privilégiez la diversification et la stabilité d’un REIT établi, de grande envergure, avec plusieurs catégories de propriétés et une répartition géographique.

Optez pour NNN REIT si : vous recherchez un potentiel de croissance significatif à partir de propriétés d’investissement et acceptez une exposition concentrée au commerce de détail pour avoir la possibilité de faire croître plus substantiellement vos gains au fil du temps.

Prendre votre décision

Les deux types de propriétés d’investissement génèrent des rendements et des revenus, mais répondent à des besoins différents. Realty Income offre une stabilité — des rendements fiables et constants provenant d’un portefeuille colossal. NNN REIT propose la perspective d’accélérer la croissance à partir d’une plateforme plus agile.

Si vous deviez choisir une seule position, NNN REIT représente l’opportunité à long terme la plus attrayante, malgré sa focalisation plus étroite. La base plus petite et la stratégie concentrée sur le commerce de détail offrent des catalyseurs pour une croissance composée dépassant les contraintes de Realty Income.

Les décisions d’investissement dépendent en fin de compte de votre tolérance au risque, de votre horizon temporel, et de vos besoins en revenu. Les deux restent des choix viables pour des portefeuilles axés sur le revenu.