Pouvez-vous vraiment compter sur le rendement en dividendes de 5,6 % de Realty Income sur le marché actuel ?

Les chiffres derrière une décennie de paiements constants

Depuis le lancement de son programme de dividendes mensuels à la fin des années 1990, Realty Income est devenue une référence parmi les investisseurs axés sur le revenu. L’entreprise versera cette semaine son 666e paiement mensuel consécutif — une série qui souligne son engagement envers la rentabilité pour les actionnaires. Le bilan est impressionnant : passer de $49 millions de revenus en 1994 à 5,27 milliards de dollars en 2024 représente une transformation remarquable, mais la performance récente du marché raconte une histoire différente.

Au cours de l’année écoulée, l’action n’a rapporté que 4,7 %, bien en deçà du gain de 12,8 % du S&P 500. Qu’est-ce qui explique cette déconnexion ? La réponse réside dans deux grands pivots stratégiques que Wall Street évalue encore.

Une expansion audacieuse au-delà des frontières américaines

Realty Income a passé plus de trois décennies à se concentrer presque exclusivement sur l’immobilier domestique. Cela a changé en 2019 avec sa première acquisition internationale — un achat modeste de 12 propriétés louées à Sainsbury’s au Royaume-Uni. Aujourd’hui, les propriétés européennes et britanniques représentent 17,7 % de sa base de loyers contractuels, un chiffre qui a connu une croissance spectaculaire.

Le rythme d’investissement en Europe s’est considérablement accéléré. Le dernier trimestre seulement, l’entreprise a déployé $1 milliards pour des acquisitions européennes, contre $889 millions et $893 millions lors des deux trimestres précédents. Cette expansion agressive reflète un pari calculé : les propriétés européennes génèrent un rendement initial moyen pondéré de 8 %, surpassant les 7 % réalisés par des acquisitions comparables aux États-Unis.

Le PDG Sumit Roy a récemment indiqué lors des résultats que les opportunités en Europe sont favorables d’un point de vue ajusté au risque par rapport aux options domestiques. Cependant, l’entreprise reste disciplinée — son taux de sélection de 4,4 % signifie qu’elle refuse environ 96 % des opportunités disponibles. Cette rigueur sera mise à l’épreuve alors que l’entreprise poursuit sa deuxième grande initiative.

Mobiliser $2 milliards de capacité de financement

Realty Income a identifié un défi majeur : le coût du capital limite la capacité de déploiement. Au troisième trimestre, l’entreprise a laissé passer environ $2 milliards d’investissements prometteurs car les coûts de financement étaient jugés prohibitifs. La solution est venue sous la forme du nouveau Realty Income U.S. Core Fund.

Ce véhicule de capital privé à capital variable a été lancé avec 1,4 milliard de dollars en propriétés industrielles et commerciales transférées du bilan de Realty Income. En s’associant avec des investisseurs institutionnels, le fonds crée un mécanisme pour déployer du capital à des conditions plus favorables tout en générant un revenu continu. Cette structure libère efficacement une capacité d’investissement supplémentaire sans mettre à mal le bilan de la société mère.

Évaluer l’attrait actuel du revenu et la durabilité du rendement du dividende

Le rendement actuel de 5,6 % soulève une question importante pour les investisseurs prudents : s’agit-il d’un piège à valeur ou d’une véritable opportunité ? En général, des rendements proches de 6 % méritent la méfiance — ils peuvent indiquer une détérioration des fondamentaux masquée par la baisse du cours de l’action.

Les métriques de valorisation de Realty Income suggèrent le contraire. Le ratio cours/bénéfice de 55 indique une valorisation premium, non une détresse. Cette prime reflète la dynamique opérationnelle récente : les bénéfices ont augmenté de 17,2 % tandis que le chiffre d’affaires a progressé de 10,3 %, le tout en réalisant une réallocation stratégique du capital.

La récente baisse de 25 points de base du taux de la Fed offre un vent favorable supplémentaire. Realty Income prévoit de refinancer 1,1 milliard de dollars de dettes en devises multiples à des taux améliorés. Alors que les rendements du Trésor continuent leur trajectoire à la baisse, le rendement actuel du dividende deviendra de plus en plus attractif par rapport aux autres instruments à revenu fixe.

Le cas d’investissement : une croissance du revenu avec une expansion stratégique

Pour les investisseurs privilégiant des flux de revenus fiables et en croissance, Realty Income présente un profil convaincant. La société a augmenté ses paiements chaque année depuis 1994 — malgré des augmentations relativement modestes par incrément, des ajustements fréquents tout au long de l’année produisent un effet composé significatif.

Les deux initiatives — pénétration du marché européen et lancement du fonds de capital privé — positionnent l’entreprise pour la prochaine phase de croissance. Bien que la performance à court terme ait été en deçà des indices de référence, les bases stratégiques pour les rendements futurs semblent solides. La question pour les investisseurs est de savoir s’ils croient en la capacité de l’entreprise à réaliser cette transformation tout en maintenant la fiabilité qui a construit sa réputation.

Pour ceux qui recherchent une exposition à l’immobilier en location nette avec un engagement éprouvé envers le revenu des actionnaires, la valorisation actuelle pourrait offrir une porte d’entrée avant que ces développements ne soient davantage reconnus par le marché.