Lorsqu'une action grimpe de 320 % sans amélioration des fondamentaux de l'entreprise : l'histoire d'Opendoor Technologies

Le rallye que personne ne peut expliquer

Opendoor Technologies (NASDAQ : OPEN) a ouvert 2025 à 1,59 $, a chuté à 0,51 $ en juin, puis a bondi à 6,70 $ — une hausse impressionnante de 320 % d’ici la fin de l’année. Sur le papier, cela ressemble à une success story classique. En réalité, c’est une tout autre histoire.

La montée explosive de l’action n’a pas été alimentée par des résultats financiers exceptionnels ou des développements commerciaux transformatifs. Au contraire, ce sont les traders particuliers qui ont alimenté le rallye par une activité coordonnée sur des plateformes sociales comme Reddit et X, transformant Opendoor en un terrain de jeu spéculatif. Ce schéma s’est déjà produit avec GameStop et AMC — et les deux ont fini par s’effondrer lorsque la frénésie a disparu, laissant les investisseurs particuliers avec des pertes importantes.

Le problème central : un modèle économique cassé dans un marché en déclin

Le modèle d’Opendoor est simple mais risqué. La société achète directement des maisons auprès de vendeurs à des prix inférieurs au marché, puis tente de les revendre avec une marge. C’est une proposition attrayante pour des propriétaires désespérés — Opendoor peut conclure des transactions en aussi peu que deux semaines, éliminant ainsi l’incertitude des transactions immobilières traditionnelles.

Le défaut fatal : ce modèle ne fonctionne que lorsque la valeur des propriétés augmente. Lorsque le marché se retourne, les pertes s’accumulent rapidement.

Le secteur immobilier résidentiel est actuellement en chute libre. Selon des données récentes, il y avait en octobre 528 769 vendeurs de plus que d’acheteurs — le déséquilibre le plus élevé jamais enregistré. L’incertitude économique croissante et un marché du travail affaibli ont laissé les acheteurs potentiels sur la touche. Cet environnement est précisément celui où la stratégie d’achat direct d’Opendoor devient un passif plutôt qu’un actif.

Ce n’est pas une théorie. Zillow et Redfin — deux des plus grands concurrents d’Opendoor — ont abandonné ce modèle précis après l’éclatement de la bulle de 2021. Les pertes de Zillow sur son portefeuille immobilier sont devenues si graves que toute l’entreprise risquait la faillite. Pourtant, Opendoor persiste avec le même modèle, espérant qu’un nouveau leadership pourra orchestrer un retournement.

La réalité financière : des pertes qui se multiplient, pas qui diminuent

Le troisième trimestre 2025 a révélé la dure vérité. Le chiffre d’affaires d’Opendoor a chuté de 33 % en glissement annuel, à $915 millions après la vente de seulement 2 568 maisons. Plus inquiétant, l’inventaire a été réduit de moitié, à 3 139 propriétés — la posture défensive de la direction dans un marché hostile.

Le chiffre clé raconte la vraie histoire : une perte nette de $90 millions rien qu’au T3, portant le total de 2025 en année en cours à $204 millions en rouge. La société perd maintenant de l’argent en moyenne sur chaque maison vendue.

Ce qui aggrave la situation : la marge brute d’Opendoor — l’argent restant après le coût direct d’acquisition et de vente des propriétés, mais avant les dépenses d’exploitation — s’est en fait détériorée en 2025 par rapport à 2024. La seule chance de rentabilité de l’entreprise est d’augmenter drastiquement le volume de transactions, ce qui accélère les pertes plus vite qu’elle ne fait croître ses revenus.

Même lors de l’environnement à taux d’intérêt ultra-bas de 2021, lorsque le taux des fonds fédéraux frôlait 0,1 %, Opendoor a réussi à perdre de l’argent tout au long de ce cycle de boom. Cela suggère que les défis de l’entreprise sont plus profonds que de simples conditions de marché temporaires.

Le pari du nouveau CEO : l’IA et la stratégie de marketplace peuvent-ils sauver la mise ?

En septembre, Opendoor a nommé Kaz Nejatian au poste de CEO, apportant une expérience chez Shopify et Meta Platforms. Son mandat : exploiter l’intelligence artificielle pour accélérer les cycles d’achat et de vente, réduisant ainsi l’exposition de l’entreprise à la volatilité du marché.

Plus ambitieux encore, Nejatian prévoit de faire passer Opendoor d’acheteur direct de propriétés à une plateforme de marché où acheteurs et vendeurs se connectent directement. Ce pivot générerait des frais de transaction tout en minimisant le risque d’inventaire — un modèle commercial théoriquement supérieur.

Le problème, c’est le timing. Ces initiatives stratégiques nécessitent une exécution, une adoption par le marché et des investissements soutenus. Pendant ce temps, Opendoor perd de l’argent dans son activité principale lors d’un des pires cycles immobiliers de mémoire récente.

Perspectives 2026 : les baisses de taux d’intérêt seront-elles suffisantes ?

La Réserve fédérale a réduit ses taux six fois depuis septembre 2024, ce qui devrait théoriquement stimuler l’activité sur le marché immobilier. Pourtant, l’histoire suggère que le soulagement ne viendra pas rapidement — les effets positifs des baisses de taux prennent du temps à se propager dans l’économie.

Même si la demande immobilière rebondit, le bilan d’Opendoor est édifiant. La société a perdu de l’argent tout au long du boom historique de 2021. Deux grands concurrents ont quitté tout le secteur parce qu’ils n’ont pas pu atteindre une rentabilité durable. Ces faits suggèrent que même des conditions de marché favorables ne peuvent pas sauver le modèle d’achat direct d’Opendoor.

Pour que l’action Opendoor justifie sa valorisation actuelle, deux choses doivent se produire simultanément : une reprise significative de la demande immobilière, et une amélioration drastique des marges brutes de l’entreprise. Aucune n’est garantie. L’une est incertaine. Les deux ensemble ? Très spéculatif.

La thèse d’investissement : l’enthousiasme des particuliers contre la réalité fondamentale

Les rallyes alimentés par le retail ont une fin inévitable. Ils gonflent rapidement, font la une, puis disparaissent lorsque les participants passent à la prochaine histoire. GameStop et AMC en ont été la parfaite illustration. Opendoor suit le même scénario, mais avec un ticker différent.

Les preuves contre la détention d’actions Opendoor jusqu’en 2026 sont nombreuses : marges en dégradation, pertes croissantes, marché immobilier en chute libre, modèle économique abandonné par des concurrents, et un prix de l’action entièrement piloté par la spéculation sur les réseaux sociaux plutôt que par une amélioration opérationnelle.

Pour les investisseurs cherchant une exposition à l’immobilier ou à la reprise du marché du logement, il existe de meilleures opportunités parmi des entreprises avec des modèles éprouvés et un flux de trésorerie positif. Opendoor Technologies représente un pari sur l’exécution du CEO, les conditions de marché, et la poursuite de la spéculation retail — une combinaison qui livre rarement des rendements durables.