Comprendre les accords de partage de la valeur domiciliaire : un guide complet de cette option de financement alternatif

Qu’est-ce qu’un Accord sur la Valeur Immobilière et en quoi diffère-t-il ?

Un accord de partage de la valeur immobilière représente un mécanisme de financement de plus en plus populaire qui diffère fondamentalement des options traditionnelles de valeur immobilière. Contrairement aux prêts sur valeur immobilière ou aux HELOC qui exploitent votre capital actuel, un accord de partage de la valeur immobilière vous permet d’accéder à des fonds basés sur votre potentiel futur de valeur immobilière. Cette distinction est importante car elle ouvre des portes aux emprunteurs qui pourraient ne pas être éligibles aux produits de prêt conventionnels en raison de contraintes de revenu, de crédit ou de flux de trésorerie.

Le fonctionnement est simple : une société d’investissement vous verse une somme forfaitaire—essentiellement une avance sur la valeur. En échange, elle obtient le droit contractuel de réclamer un pourcentage prédéterminé de la valeur future de votre maison. La beauté de cet arrangement réside dans sa flexibilité—pas de paiements mensuels, pas d’intérêts accumulés, et la possibilité de sortir à tout moment.

Comment fonctionne réellement le processus de partage de la valeur immobilière

Lorsque vous concluez un accord de valeur immobilière, la société d’investissement mandate un évaluateur indépendant pour déterminer la valeur actuelle de votre propriété. Certaines entreprises ajustent ensuite cette valeur estimée pour établir votre « valeur de départ », qui sert de référence pour calculer votre capacité d’emprunt. Cette valeur de départ protège les investisseurs contre une éventuelle dépréciation de la maison tout en leur permettant de participer à la hausse si votre propriété s’apprécie.

Une fois que vous signez l’accord, l’investisseur place une hypothèque sur votre propriété. Si vous avez une hypothèque, l’investisseur prend une position secondaire derrière votre prêteur. Cela signifie qu’en cas de saisie, la société de prêt immobilier reçoit le paiement en premier. Cependant, vous conservez la pleine propriété et pouvez vendre votre maison à tout moment avant la fin de la durée de l’accord.

Le pourcentage de la valeur que vous partagerez est fixé dans votre contrat dès le départ, déterminé par plusieurs facteurs : la valeur estimée de votre maison, votre position d’équité actuelle, la localisation géographique et votre profil de crédit. La plupart des accords ont une durée comprise entre 10 et 30 ans, bien que les durées varient selon le fournisseur.

Stratégie de sortie et mécanismes de remboursement

Lorsque vous décidez de sortir de l’accord—que ce soit par vente, refinancement ou à l’expiration du terme—vous devrez payer à la société d’investissement leur part de l’équité. Votre obligation de paiement dépend de trois scénarios :

Si votre propriété a pris de la valeur, vous payez à la société un pourcentage de la valeur finale ou un pourcentage de l’appréciation elle-même. Si la valeur de votre maison est restée stable, vous remboursez généralement soit un pourcentage de la valeur finale, soit la somme initiale avancée. En cas de marché en déclin, vous pourriez payer un pourcentage de la valeur finale, une partie de votre avance initiale, ou éventuellement rien—selon les termes spécifiques de votre contrat.

Le calcul de la part d’équité de la société utilise le prix de vente ou une nouvelle évaluation comme valeur finale. Cette dernière valorisation influence directement le montant que vous devrez finalement.

Comprendre les coûts réels impliqués

Les accords de partage de la valeur immobilière ne sont pas gratuits. Vous rencontrerez plusieurs frais tout au long du processus :

Frais initiaux : comprennent les frais d’ouverture (généralement 3-5% de votre avance sur la valeur), les frais d’évaluation ($200-$1,250), les coûts d’inspection de la maison ($650-$1,050), les services de titre ($200-$900), et les services d’entiercement ($250-$500).

Frais de sortie : peuvent être importants. Lors de la résiliation de l’accord, vous devrez probablement payer pour une nouvelle évaluation, une inspection, une recherche de titre et des services d’entiercement. Si vous vendez la propriété, la commission immobilière s’applique également. Certains emprunteurs font face à des dépenses inattendues qu’ils n’avaient pas anticipées initialement.

Comparer plusieurs fournisseurs est essentiel. Obtenez des devis de plusieurs sociétés d’accords de valeur immobilière et comparez-les aux alternatives de prêt sur valeur immobilière traditionnelles pour comprendre le coût total d’emprunt sur différentes périodes.

Où accéder aux produits de partage de la valeur immobilière

Les prêteurs hypothécaires traditionnels, banques et coopératives de crédit n’offrent pas ces accords. Vous les trouverez plutôt auprès de sociétés d’investissement spécialisées, souvent soutenues par du capital-risque. Au début de 2024, leur disponibilité reste limitée géographiquement.

La disponibilité géographique varie considérablement selon le fournisseur :

Aspire opère en Californie, Colorado, Floride, Massachusetts et Washington. HomePace couvre l’Arizona, le Colorado, l’Illinois, le Minnesota, la Caroline du Nord, l’Ohio, le Tennessee, l’Utah et Washington. HomeTap atteint les résidents de 16 États, dont l’Arizona, la Californie, la Floride, le Michigan, le Minnesota, le Nevada, le New Jersey, New York, la Caroline du Nord, l’Ohio, l’Oregon, la Pennsylvanie, la Caroline du Sud, l’Utah, la Virginie et Washington.

Le réseau de Point s’étend sur 26 États plus Washington, D.C., comprenant l’Arizona, la Californie, le Colorado, le Connecticut, la Floride, la Géorgie, Hawaï, l’Illinois, l’Indiana, le Maryland, le Massachusetts, le Michigan, le Minnesota, le Missouri, le New Jersey, New York, la Caroline du Nord, l’Ohio, l’Oregon, la Pennsylvanie, la Caroline du Sud, le Tennessee, l’Utah, la Virginie, Washington et le Wisconsin.

Splitero dessert actuellement des parties de la Californie, du Colorado, de l’Oregon, de l’Utah et de Washington. Unison possède la plus grande empreinte, opérant dans 29 États et Washington, D.C. : Arizona, Californie, Colorado, Delaware, Floride, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, New Jersey, Nouveau-Mexique, New York, Caroline du Nord, Ohio, Oregon, Pennsylvanie, Rhode Island, Caroline du Sud, Tennessee, Utah, Virginie, Washington et Wisconsin.

Unlock dessert 14 États : Arizona, Californie, Colorado, Floride, Michigan, New Jersey, Caroline du Nord, Oregon, Pennsylvanie, Caroline du Sud, Tennessee, Utah, Virginie et Washington.

Considérations critiques avant de s’engager

Les accords de partage de la valeur immobilière conviennent mieux aux emprunteurs qui manquent d’options de financement traditionnelles. Cependant, plusieurs inconvénients méritent une réflexion sérieuse. La clause de vente forcée—si vous ne pouvez pas rembourser la part d’équité, l’investisseur peut forcer la liquidation de la propriété—crée un risque important. De plus, vous partagez de façon permanente la plus-value future avec une partie externe, ce qui pourrait signifier la perte d’importants gains si la valeur immobilière augmente fortement.

Le type de propriété est également un facteur ; la plupart des sociétés n’acceptent que les résidences principales unifamiliales, bien que certaines acceptent des maisons de vacances ou des propriétés d’investissement. La position de l’hypothèque en cours influence votre flexibilité de refinancement et complique les transactions futures.

Ces produits conviennent à des situations spécifiques—notamment pour ceux qui disposent d’une forte valeur nette mais ont un profil de crédit difficile ou une documentation de revenu limitée. Pour d’autres, les prêts sur valeur immobilière traditionnels ou les lignes de crédit peuvent être plus économiques et flexibles.