Le fonds REIT est le véritable choix pour les investisseurs qui cherchent à générer des revenus stables

Si vous recherchez un outil d’investissement offrant de meilleurs rendements que le dépôt bancaire, mais que vous ne souhaitez pas investir directement dans l’immobilier, le fonds REIT pourrait être la solution adaptée pour vous. Le Trust d’Investissement Immobilier (Real Estate Investment Trust – REIT) est un instrument financier introduit sur le marché boursier thaïlandais depuis 2018, et jusqu’à présent, le REIT demeure une option attractive pour les investisseurs de tous niveaux.

Qu’est-ce qu’un fonds REIT ? Découvrez la véritable nature de cet instrument financier

Le trust d’investissement immobilier (REIT) est un fonds de biens géré par des gestionnaires professionnels. Ils collectent des fonds en vendant des unités de participation aux investisseurs, puis utilisent ces fonds pour investir dans des actifs générant des revenus de manière continue.

Un fonds REIT est un véhicule qui détient divers types d’actifs, qu’il s’agisse de maisons, terrains, entrepôts, hôtels, centres commerciaux ou même réseaux de communication. Lorsque ces actifs génèrent des revenus par la location ou l’exploitation, la gestion redistribue ces revenus sous forme de dividendes aux détenteurs d’unités, assurant ainsi un rendement régulier pour l’investisseur.

Pourquoi y a-t-il des REIT ?

Avantages pour les propriétaires d’actifs

Les propriétaires immobiliers peuvent intégrer leurs biens générant des revenus dans une structure REIT pour lever efficacement des fonds afin de développer de nouveaux projets.

Avantages pour les investisseurs

Pas besoin d’un capital énorme, les investisseurs peuvent facilement détenir une part d’un grand immobilier en achetant des unités de participation. De plus, des experts gèrent et répartissent les bénéfices de manière fiable, sous la supervision des autorités compétentes.

Combien de types de fonds REIT existe-t-il ?

REIT selon la nature des droits sur l’immobilier

Type Freehold (Droit de propriété) : REIT qui détient la propriété réelle d’un actif. La gestion perçoit des revenus locatifs qu’elle redistribue aux investisseurs. La valeur des unités évolue en fonction de la valeur de l’actif.

Type Leasehold (Droit de bail) : REIT qui ne possède pas l’actif mais a le droit d’en percevoir les revenus. À la fin du contrat de bail, ce type de REIT ne génère plus de revenus, et la valeur des unités diminue progressivement avec le temps.

REIT selon le mode d’investissement

Investissement direct : REIT qui détient directement la propriété ou des droits sur un actif immobilier.

Investissement indirect : REIT qui détient des parts dans une autre société, laquelle investit dans l’immobilier.

REIT selon le secteur d’activité

• Retail REIT : gestion des revenus issus de centres commerciaux, boutiques, outlets
• Residential REIT : revenus provenant de condominiums, hôtels, appartements, dortoirs
• Healthcare REIT : gestion d’actifs liés à la santé, tels que hôpitaux, centres pour personnes âgées
• Office REIT : gestion d’espaces de bureaux loués
• Infrastructure REIT : revenus issus de réseaux de communication, pipelines d’énergie

REIT vs Fonds immobilier : quelles différences ?

Bien que le REIT et le fonds immobilier investissent tous deux dans l’immobilier, ils présentent des différences importantes :

Caractéristiques générales : Le fonds immobilier est un fonds commun de placement, tandis que le REIT est un trust réglementé par la SEC thaïlandaise (กลต.) et doit obtenir l’approbation de la Bourse.

Mode d’investissement : Le fonds immobilier limite ses investissements à la liste positive (Positive List) de la SEC et ne peut pas investir à l’étranger. Le REIT est plus flexible, pouvant investir jusqu’à 10% de ses actifs à l’étranger.

Distribution : Le fonds immobilier est offert sous forme de fonds communs classiques, alors que le REIT est proposé comme une action cotée, avec un free float d’au moins 15%.

Qu’est-ce qui détermine la valeur d’un REIT ?

La valeur d’un REIT dépend principalement de deux facteurs :

La valeur des actifs : influencée par le type de droits détenus, la conjoncture économique, l’emplacement et le développement des infrastructures. Une amélioration de ces éléments augmente la valeur immobilière.

Les flux de revenus anticipés : dépendent de la santé économique et de la demande locative. Par exemple, si le nombre de locataires de bureaux augmente, un Office REIT pourra percevoir plus de revenus et distribuer davantage de dividendes.

Avantages et inconvénients de l’investissement en REIT

Points forts

• Haute liquidité : possibilité d’acheter ou de vendre facilement sur le marché SET
• Diversification du portefeuille
• Transparence, sous contrôle des autorités compétentes
• Flux de trésorerie relativement réguliers via les dividendes

Points faibles

• Les dividendes sont soumis à une retenue d’impôt de 10% ou doivent être intégrés dans le revenu annuel
• Sensibilité aux variations des taux d’intérêt
• La valeur du Leasehold REIT diminue avec le temps

Exemples de REIT opérant en Thaïlande

CPN Retail Growth (CPNREIT) - REIT de bail à long terme gérant des centres commerciaux et bureaux, avec un rendement de 8,35% par an (à partir de 9,85 bahts)

IMPACT - REIT en propriété absolue (Freehold) sur un terrain, un bâtiment et un centre de congrès IMPACT Mueang Thong Thani, avec un rendement de 4,69% (à partir de 12,80 bahts)

WHART - Trust combinant Freehold et Leasehold, gérant un entrepôt de stockage, avec un rendement de 7,63% (à partir de 9,50 bahts)

JASIF - Fonds d’infrastructure détenant 1 680 500 km de fibres optiques, percevant des revenus locatifs, avec un rendement de 13,73% (à partir de 6,70 bahts)

En résumé

Le fonds REIT est un outil pour les investisseurs souhaitant générer des revenus plus stables que les intérêts des dépôts à terme, grâce aux dividendes issus de la location et des revenus immobiliers détenus par le REIT. Cependant, l’investissement en REIT nécessite une compréhension approfondie de ses avantages et inconvénients, ainsi qu’une étude détaillée de chaque fonds pour prendre des décisions d’investissement alignées avec ses objectifs et capacités.